ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 39/8009/2018 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1614/2 v bytovém domě č.p. 1613 a 1614 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, k.ú. Jirkov, v ulici Na Borku v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 39/8009/2018 LV no.: 5104 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1614/2 v bytovém domě č.p. 1613 a 1614 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, k.ú. Jirkov, v ulici Na Borku v Jirkov, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Borku 1614, 43111 Jirkov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 584.607 Kč Market value Tržní hodnota 200.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 200.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 199.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1614/2 Čísla parcel Parcel of land nr. 3670/30 a 3670/31 Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost: podíl 405/28040 z 489 m2 (tj. 7,06 m2) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena: 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 40,5 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1985 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Oceňovaný byt evidovaný na listu vlastnictví č. 5104 (prokazující stav ke dni 30.1.2018) je ve vlastnictví Drahomíry Nutilové, na Borku 1618, 43111 Jirkov. Podle dostupných údajů je oceňovaný byt předmětem dědického řízení po zemřelé Drahomíře Nutilové. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 5104 (prokazující stav ke dni 30.1.2018) nejsou evidované žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5104 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5104 (prokazující stav ke dni 30.1.2018) není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový dům Strong points / silné stránky: - dobrý stavebně-technický stav bytového domu po rekonstrukci včetně zateplení fasády - dostatek parkovacích míst v okolí domu - ve vzdálenosti 50 m je autobusová zastávka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5104 pro k.ú. a obec Jirkov, prokazující stav ke dni 30.1.2018 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Jirkov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 21.2.2018. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 660761 Název katastrálního území : Jirkov Kód obce : 563099 Název obce : Jirkov Počet obyvatel obce : 19.595 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2018 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Jirkov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve. Město Jirkov svou jižní částí přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov, čímž města tvoří propojenou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Město Jirkov disponuje velmi dobrou občanskou vybaveností mj. městský úřad, pošta, základní školy, poliklinika apod. Město leží v těsné blízkosti významné dopravní trasy, jde o silnici I/13 Karlovy Vary Chomutov Most, město je také napojeno na železniční dopravu. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 1613 a 1614, umístěném na pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, v sekci č.p. 1614, k.ú. Jirkov, v ulici Na Borku v Jirkově. Bytový dům č.p. 1613 a 1614 se nalézá v západním okraji zastavěného území města Jirkov, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti, v ulici Na Borku (v blízkosti je mateřská škola, autobusová zastávka). Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží, v sekci č.p. 1614 bytového domu č.p. 1613 a 1614. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 405/28040 na společných částech domu č.p. 1613 a 1614 a na pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, k.ú. Jirkov. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z chodby (7,60 m 2 ), pokoje (20,30 m 2 ), kuchyně (9,70 m 2 ), koupelny (2,0 m 2 ) a WC (0,90 m 2 ). Podlahová plocha bytu činí 40,5 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová s teracovým povrchem stupňů, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří krytina z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu s probarvenou fasádní omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, ústřední topení včetně přípravy teplé vody je z dálkového zdroje, zdravotně-technické vybavení bytů je převážně v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, kuchyňská linka, plynový sporák, vana, umývadlo a záchod, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny povlaky z PVC. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1985, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 33 let. Bytový dům prošel revitalizací. Stavební stav domu odpovídá stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je v původním stavu, jeví známky značného opotřebení, vyžaduje již rozsáhlé stavební úpravy. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1614/2 náleží podíl 405/28040 na pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, k.ú. Jirkov. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví města Jirkov. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 584.607 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 199.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 1614/2 v bytovém domě č.p. 1613 a 1614, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 3670/30 a 3670/31, k.ú. Jirkov, v ulici Na Borku v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 5104 pro k.ú. a obec Jirkov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.2.2018 celkem Slovy: Dvěstětisíc Kč 200.000,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 39/8009/2018. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 22. února 2018-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 39/8009/2018 LV no.: 5104 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1614/2 41 22 100 895 050 35,0 581 783 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 581 783 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 3670/30 a 3670/31 zastavěná plocha a nádvoří 7,06 400 2 824 podíl o velikosti 405/28040 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 2 824 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 584 607 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1) družstevní byt, panelový dům 1 DB Jirkov, ul. Na Borku 279 000,00 2-18 37,00 1+1 7 541 0,65 181 350,00 4 901 po rekonstrukci, byt ve 3. NP, byt po rekonstrukci 2) družstevní byt, panelový dům 2 DB Jirkov, Na Borku 195 000,00 2-18 35,00 1+1 5 571 0,80 156 000,00 4 457 po rekonstrukci, byt ve 3. NP, v původním udržovaném stavu 3) osob. vlastnictví, panelový dům 3 BJ Jirkov, ul. Krušnohorská 419 000,00 2-18 62,00 2+1 6 758 0,80 335 200,00 po rekonstrukci, byt v 6. NP, v 5 406 původním udržovaném stavu, pouze nové nášlapné vrstvy 1) aktuální nabídka realitní kanceláře HEIA Reality Kadaň 2) aktuální nabídka realitní kanceláře FINOSA REALITY Chomutov 3) aktuální nabídka realitní kancelářemolík reality, s.r.o. Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,585 mil.kč Není stanovena 0,199 mil.kč 0,200 mil.kč
Byt č. 1614/2 v ulici Na Borku v Jirkově Situace oblasti Situace lokality
Fotomapa - 2 -
Byt č. 1614/2 v ulici Na Borku v Jirkově Bytový dům Bytový dům Přístupová komunikace Přístupová komunikace Vstup do domu Vstupní chodba Schodiště v domě Vstup do bytu
Chodba Pokoj Kuchyně Kuchyně Koupelna a záchod Výhled do okolí - 2 -