ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 197-61/2017 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 49/13 zapsaná na listu vlastnictví č. 450, vymezená v budově č.p. 49, zapsané na LV č. 422, stojící na st. parcele č. 58, zapsané na LV č. 422. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5088/91755 na společných částech bytového domu č.p. 49, zapsaného na LV č. 422 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5088/91755 na st. parcele č. 58 o výměře 1555 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 422. To vše v k.ú. Solenice, obec Solenice, část obce Solenice, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 27.04.2017 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 30.05.2017
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 49/13 zapsaná na listu vlastnictví č. 450, vymezená v budově č.p. 49, zapsané na LV č. 422, stojící na st. parcele č. 58, zapsané na LV č. 422. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5088/91755 na společných částech bytového domu č.p. 49, zapsaného na LV č. 422 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5088/91755 na st. parcele č. 58 o výměře 1555 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 422. To vše v k.ú. Solenice, obec Solenice, část obce Solenice, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. 1.2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 450 pro k.ú. Solenice ze dne 04.11.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 422 pro k.ú. Solenice ze dne 07.11.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 450 pro k.ú. Solenice ze dne 04.11.2016 SJM Rak Miroslav a Raková Jiřina, č. p. 49, 26263 Solenice Adresa: Solenice čp. 49 Název katastrálního území: Solenice Název obce: Solenice Název okresu: Příbram List vlastnictví: LV č. 450 3.1.2. Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 450 pro k.ú. Solenice) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Předkupní právo Zahájení exekuce - Rak Miroslav Zahájení exekuce - Raková Jiřina Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové části obce Solenice, v blízkosti řeky Vltava, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 289/1 ve vlastnictví obec Solenice). Bezprostřední okolí je prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, okolní zástavbu tvoří původní obdobné bytové domy a rodinné domy. Hlavní vstup do budovy je orientován ze západní strany. Bytový dům byl postaven v roce 1950, je podsklepený a má tři nadzemní podlaží. Stojí na pozemku st.parc.č. 58 a má tři vchody. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt je napojen na veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektro), vytápění a teplá vody jsou ze 4
společné kotelny na peletky. Bytový dům je zděný, střecha sedlová o mírném sklonu, schodiště je železobetonové, povrchy omítnuty, bytový dům bez revitalizace, v původním stavu, bez výtahu. Solenice patří územně do okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem je Příbram, ve vzdálenosti cca 18km. V obci Solenice má trvalý pobyt hlášeno cca 400 obyvatel, v obci je veřejný vodovod, kanalizace, bez plynu, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, obecní úřad, ordinace praktického lékaře a stomatologa, sportovní hřiště apod., autobusová a železniční doprava. 3.1.4. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 50,88 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Dispozice a výměry bytu: předsíň do "L" (6,87m2), WC (1,24m2, okno na západ), koupelna (3,80m2, umyvadlo, vana, okno na západ), kuchyně (9,72m2, kuchyňská linka, sporák, okno na západ), pokoj (14,73m2, okno na východ s výhledem na Vltavu) a pokoj (14,52m2, okno na východ s výhledem na Vltavu). Vytápění bytu je ústřední ze společné kotelny na peletky vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová, na podlahách PVC, koberec, stěny částečně obloženy palubkami. Byt je v původním, celkově dobrém, morálně opotřebovaném stavu. K užívání bytu náleží dva sklepy, jeden o ploše 5,67m2 a druhý o ploše 5,42m2 (sklepy jsou v domě užívány pouze na základě ústních dohod, dle sdělení předsedy SVJ se bude užívání a počet sklepů pro byty měnit). Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě. Byt je v původním, méně udržovaném, morálně zastaralém stavu. Trvale užíván k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Solenice, okr. Příbram 300 000,- Kč Kupní cena, prodej 04/2016 Podobný byt o ploše 50,93m2 ve stejném bytovém domě, vchod čp. 47 2) Solenice, okr. Příbram 328 000,- Kč Kupní cena, prodej 01/2017 Podobný byt o ploše 51,24m2 ve stejném bytovém domě, vchod čp. 48 5
3) Solenice, okr. Příbram 213 334,- Kč Kupní cena, prodej 11/2016 Podobný o ploše 50,20m2 ve stejném bytovém domě, vchod čp. 48 4) Solenice, okr. Příbram 290 000,- Kč Kupní cena, prodej 07/2016 Podobný o ploše 50,27m2 ve stejném bytovém domě, vchod čp. 48 5) Solenice, okr. Příbram 230 000,- Kč Kupní cena, prodej 03/2016 Podobný byt o ploše 50,33m2 ve stejném bytovém domě, vchod čp. 49 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav 6
K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Solenice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 5890 5301 2. byt Solenice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 6401 5761 3. byt Solenice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 4249 4037 4. byt Solenice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 5769 5192 5. byt Solenice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 4570 4113 minimum 4037 maximum 5761 průměr 4881 užitná plocha m2 50,88 porovnávací hodnota 248 331 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 250 000,00 Kč Slovy: dvěstěpadesát tisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 250 000,00 Kč slovy: dvěstěpadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha, pěkný výhled z bytu na Vltavu Slabé stránky byt v původním stavu, morálně opotřebovaný Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. 7
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 27.04.2017 Slovy: dvěstěpadesát tisíc korun českých ve výši: 250 000,00 Kč V Pardubicích, 30.05.2017 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 197-61/2017 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy vstup do domu 9
chodba vstup do bytu schéma bytu 10
koupelna, WC kuchyně pokoj pokoj pohled severovýchodní pohled severní 11
pohled severozápadní pohled jihozápadní katastrální mapa 12