ZNALECKÝ POSUDEK č. 10-4146 O ceně pozemku čísla parcel st. 73 a p.p. 32/2 s rodinným domem č.p. 88 postaveném na st. 73, v katastrálním území Záboří u Proseče, obec - Proseč, okr. Chrudim. Vlastník nemovitosti : Svatoslav Baťa, Moskevská 861/78, 101 00 Praha 10 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 6386/11-34 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 12.3.2014
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o polorozpadlou původní zemědělskou usedlost s obytnou částí a s větším pozemkem. Stavbu nelze užívat, je vhodná jen na demolici. Administrativní cena a ocenění se prakticky zúží na ocenění stavebního pozemku. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rodinný dům č.p. 88 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Záboří u Proseče, obec Proseč, okr. Chrudim. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 452. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Rodinný dům se stodolou je součástí pozemku, ale je v dezolátním stavu a dále již není podrobně posuzován. -2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Svatoslav Baťa, bytem Moskevská 861/78, 101 00 Praha 10. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 5.3.2014. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl.č. 358/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) -3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 5.3.2014 osobně znalec. Povinný, poslední večer před obeslaným místním šetření, znalci telefonicky sdělil, že se nemůže zúčastnit prohlídky. Dále znalec provedl šetření v místě ( sousedé). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 452 pro katastrální území Záboří u Proseče, obec Proseč, okr. Chrudim. V části A je zapsán vlastník Baťa Svatoslav, Moskevská 861/78, 101 00 Praha 10 V části B vlastnictví pozemku st. 73 a p.p. 32/2, na pozemku stojí stavba Záboří č.p. 88 rod. dům V části C - nařízení exekuce, zástavní právo... V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Svatoslav Baťa, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován rodinný dům č.p. 88 s příslušenstvím a pozemek st. 73 a p.p. 32/2 v k.ú. Záboří u Proseče, obec Proseč, okr. Chrudim. Vše evidované na LV číslo 452. -4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a zjištěné administrativní ceny. Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále). 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku čísla parcel st. 73 a p.p. 32/2 s rodinným domem č.p. 88 postaveném na st. 73, vše v katastrálním území Záboří u Proseče, okr.chrudim. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 10, č.j. 54 EXE 344/2012-12 ze dne 27.1.2012, a další, k vymožení pohledávky oprávněného :VZP ČR proti povinnému : Svatoslav Baťa, bytem Slovinská 991/31, 101 00 Praha 10 Vršovice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného. Důležité! Evidovaný rodinný dům na LV č. 452 je v dezolátním stavu, u něhož lze uvažovat jen -5-
jeho odstranění na základě demoličního výměru, o který bude nutné žádat příslušný SÚ. S ohledem na použitý materiál ( převážně staré roubené stěny, ztrouchnivělý krov, stáří hodně přes 100 let ) nelze předpokládat žádný použitelný materiál. Náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu, převyšují cenu použitelného materiálu. CENA STAVBY JE NULOVÁ! Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti. Studna, plotová zídka a trvalé porosty výrazně neovlivní závěry odhadu ( resp. jsou součástí ceny pozemku ) a proto nejsou dále podrobně posuzovány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek st. 73 a p.p. 32/2 s demolicí č.p. 88 Záboří 88 539 44 Proseč Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Proseč Katastrální území: Záboří u Proseče Počet obyvatel: 2 152 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 87 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce II O2. Hospodářsko-správní význam obce IV O3. Poloha obce V O4. Technická infrastruktura v obci I O5. Dopravní obslužnost obce IV O6. Občanská vybavenost v obci II Pi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,80 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 278,29 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.3.2014 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 3.2.2014, číslo listu vlastnictví 452, katastrální území Záboří u Proseče, okr. Chrudim - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) a informace získané od vlastníků sousedících nemovitostí - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 6386/11-34 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 6386/11-23 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) -6-088EX
- Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, sreality.cz a další databáze ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 452 pro katastrální území Záboří u Proseče, okr. Chrudim. Bližší - viz příloha posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Povinný sice se znalcem aktivně nespolupracoval ( jen tf. informace v poslední večer před vypsanou prohlídkou, že se nemůže zúčastnit ), ale celá nemovitost byla volně přístupná ( viz fotodokumentace ). Evidovaný RD je polorozpadlý a tak se ocenění zužuje na ocenění stavebního pozemku. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území malého města, jihozápadní, již okrajová část. Záboří průběžně navazuje na historickou část města, je jednou ze 7. místních částí. Přístup po asfaltové a štěrkové místní komunikaci, která se po cca 400 m napojuje na silnici číslo 357, která pokračuje dále do centra, resp. směr na Poličku. Velmi klidné a čisté prostředí, v sousedství Zábořský rybník, dále již zeleň a příroda. Okolní zástavba - volně situované rodinné domy se zahradami, čistě obytná zóna města. Sousedící vodoteč má značně nižší niveletu hladiny ( regulovaný potok ), než je úroveň pozemku. Dle informací z místa nehrozí povodně. V místě je možnost napojení na všechny běžné inž. sítě. Nemovitost je velmi starou obytnou částí s navazující stodolou, polorozpadlé, bez možnosti použít případně alespoň z části vytěžený materiál. Stavbu je nutné zbourat! Stavba je postavena do tvaru L, nalezen zasypaný sklípek, dále přízemí a půda ( část byla asi upravena na obytné účely ). Převážně dřevěné roubené provedení, sedlové střecha, osinkocementové šablony, část na původním dřevěném šindelu. Ztrouchnivělé, polorozpadlé, hrozí zborcením.zdevastované také bezdomovci. Přináležející pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru. Sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Na pozemku je umístěna původní ( stará ) studna, betonová zídka u jižní strany. Nezastavěná část je osázena přestárlými ovocnými stromy a zarostlá křovím z náletu. V Proseči je běžná občanská vybavenost, okresní město Chrudim 34 km. Přímo v místě bez občanské vybavenosti, třeba dojíždět do centra. Proseč je hlavně turistickým centrem pro široké okolí. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Pozemek - B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. -7-
a) Ocenění pozemků a1) Pozemek - Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Nepravidelný tvar, rovinný charakter.. Nezastavěná část pozemku je neudržovaná, zarostlá plevelem, nerovný povrch. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Rodinný dům je ve vlastnictví stejného právního subjektu, RD je součástí pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Žádné jiné vlivy nejsou zjištěny. č. IV Pi III I I II II č. III Pi IV III I -0,01 IV 1,00 č. I Pi 1,00 I 0,02 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna, zástavní práva 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,990 i=1 Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba -8-
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů III I -0,10 III -0,02 VII 0,01 IV I -0,02 II II II 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i=2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,890 = 0,881 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 278,29 Parcelní Výměra číslo [m2] 4 odst. 1 zast. plocha 73 246,00 4 odst. 1 zahrada 32/2 1 159,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ Název Pozemek - - zjištěná cena -9- Index Koef. 0,881 Upr. cena [Kč/m2] 245,17 Jedn. cena [Kč/m2] 245,17 245,17 Cena [Kč] 60 311,82 284 152,03 344 463,85 = 344 463,85 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemek - 344 463,90 Kč a) Ocenění pozemků celkem 344 463,90 Kč Celkem 344 463,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 344 463,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 344 460,- Kč slovy: Třistačtyřicetčtyřitisícčtyřistašedesát Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). Výčet nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 88 ------------------------------------3.4.2. Pozemek Důležité : Na LV je sice evidována stavba rodinného domu a fyzicky ještě existuje, ale s ohledem na jeho dezolátní stav a případný stavební materiál, který nelze již dále použít, není stavba rodinného domu dále posuzována. 3.4.4. Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí 200,- Kč 350,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu 245,- Kč/m2 (shodně se zjištěnou cenou) Celkem 1.405,0 m2 * 245,- Kč 344.225,- Kč - 10 -
Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění 344.225,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 88 - nehodnocen 3.4.2. Pozemek 344.225,- Kč 3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem 344.225,- Kč Tj. slovy : Třistačtyřicetčtyřitisícedvěstědvacetpět Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Nemovitost nelze reálně pronajmout! Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů a pozemků jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Proseč a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Proseči je málo nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. V tomto případě se návrh obvyklé ceny zúží na odhad obvyklé ceny stavebního pozemku, - 11 -
s tím, že je třeba reálně uvažovat určité náklady na demolici a odstranění stávající budovy v dezolátním stavu. Proto se v předchozí části stanovená hodnota pozemku ještě mírně koriguje o případné náklady na demolici a odklizení. Někteří investoři ale mohou předmětnou nemovitou věc považovat za vhodnou investici hlavně do budoucna, s tím, že demolice není aktuální. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, velký pozemek a hlavně skutečnost, že rodinný dům ( původní zemědělská usedlost ) je na demolici. Z výše uvedeného průzkumu obchodování s nemovitostmi je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru ( také informace získané v místě) a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti, v rozpětí 300.000,- Kč 400.000,-Kč. V tomto případě je nutné přihlédnout k případným nákladům na demolici. Porovnávací hodnota celé nemovitosti, za výše uvedených skutečností, prosté práv třetích osob rodinného domu č.p. 88 evidované na LV číslo 452, v katastrálním území Záboří u Proseče, obec Proseč, okr. Chrudim, je odhadována pod spodní úrovní cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 250.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena (pozemek) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek) 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota rozpětí (celá nemovitost) 344.460,- Kč 344.225,- Kč 300.tis. 400.tis.Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 88 ( demolice ) s příslušenstvím (součást pozemku) včetně pozemku čísla parcel st. 73 a p.p. 32/2 evidované na LV číslo - 12 -
452 pro katastrální území Záboří u Proseče, obec Proseč, okr. Chrudim, ve výši (dodržení principu opatrnosti) : 250.000,- Kč Tj. slovy : Dvěstěpadesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 12.3.2014 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10-4146 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10-4146. - 13 -
- 14 -
Nemovitost č.p. 88, Záboří u Proseče pohled od sousední nemovitosti ( přes potok ) přístup přes potok polorozpadlá stodola stodola - 15 -
obytná část Hranice pozemku u potoka obytná část se stodolou - 16 -