Znalecký posudek č /2018

Znalecký posudek č. 41-18/2018 stanovení obvyklé ceny pozemku parcelní číslo st. 289, na němž stojí a jehož součástí je stavba rozestavěná budova a pozemku parcelní číslo 221/23 vše evidované v katastru nemovitostí v obci 564991 Křenice, katastrální území 675814 Křenice u Prahy, list vlastnictví č. 472. Objednatel posudku: Advokátní kancelář JUDr. Přemysl Kamenář Sládkova 449/22 405 02 Děčín Účel posudku: Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení Datum místního šetření: 2. 7. 2018 a 20. 12. 2018 Datum vypracování: 21. 12. 2018 Ocenění provedeno k datu: 20. 12. 2018 Vypracoval: Ing. Michal Spousta, Ph.D. Polská 1395/22 120 00 Praha 2 mobil: 608 323 016 e-mail: michalspousta@email.cz www.znalecspousta.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 15 stran příloh. Objednateli se posudek předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Praze dne 21. 12. 2018

Obsah A. ÚVOD... - 3 - A.1 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU...- 3 - A.2 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ...- 3 - A.3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU...- 3 - A.4 PŘÍLOHY...- 4 - A.5 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY...- 4 - A.6 PRÁVNÍ PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM...- 4 - B. NÁLEZ... - 5 - B.1 POLOHA A POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ...- 5 - B.1.1 Popis Rodinný dům... - 5 - B.2 VĚCNÁ PRÁVA SLOUŽÍCÍ VE PROSPĚCH NEMOVITOSTÍ...- 6 - B.3 VĚCNÁ PRÁVA ZATĚŽUJÍCÍ NEMOVITOSTI VČETNĚ SOUVISEJÍCÍCH ÚDAJŮ...- 6 - B.4 PLOMBY A UPOZORNĚNÍ...- 6 - B.5 NABÝVACÍ TITULY A JINÉ PODKLADY ZÁPISU...- 7 - B.6 VZTAH BONITOVANÝCH PŮDNĚ EKOLOGICKÝCH JEDNOTEK (BPEJ) K PARCELÁM...- 7 - C. POSUDEK... - 8 - C.1 VOLBA METODY OCENĚNÍ...- 8 - C.2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU V BUDOUCÍM (DOKONČENÉM) STAVU...- 8 - C.2.1 Databáze srovnávacích nemovitostí... - 9 - C.2.2 Stanovení jednotkového tržního ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS... - 11 - C.2.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC... - 11 - C.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí... - 12 - C.3 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU V BUDOUCÍM (DOKONČENÉM) STAVU... - 13 - C.4 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ POROVNÁVACÍ METODOU V SOUČASNÉM (NEDOKONČENÉM) STAVU... - 13 - C.4.1 Stanovení hodnoty pozemků Předmětu ocenění... - 13 - C.4.2 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v budoucím stavu... - 13 - C.4.3 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v současném stavu... - 13 - C.4.4 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v současném (nedokončeném) stavu... - 14 - C.5 ZÁVĚR A VÝROK ZNALCE... - 15 - D. ZNALECKÁ DOLOŽKA... - 16 - Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 2 -

A. ÚVOD A.1 Definice znaleckého úkolu Znaleckým úkolem je vypracování znaleckého posudku pro účely ocenění nemovitých věcí včetně příslušenství, přičemž nemovitými věcmi se rozumí následující nemovité věci evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 472, katastrální území 675814 Křenice u Prahy, obec 564991 Křenice: pozemek parcelní číslo st. 289, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 252 m 2 (dále také Pozemek 289 ), na pozemku stojí a jeho součástí je rozestavěná budova bez způsobu využití (dále také Rodinný dům ); pozemek parcelní číslo 221/23, druh pozemku orná půda, výměra 858 m 2 (dále také Pozemek 221/23 ). (vše dále také Nemovitosti nebo Předmět ocenění ) A.2 Kategorie hodnoty při ocenění Předmětu ocenění Ing. Michal Spousta, Ph.D. (dále také Znalec ) chápe pro účely tohoto znaleckého posudku obvyklou cenu Předmětu ocenění tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, kde se praví: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí, obec 564991 Křenice, katastrální území 675814 Křenice u Prahy, list vlastnictví č. 472 ze dne 17. 7. 2018 Snímek katastrální mapy Předmětu ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1/2/2017 zpracovaný odhadcem Ing. Karlem Urbanem Výsledky místního šetření ze dne 2. 7. 2018 a 20. 12. 2018 Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 3 -

A.4 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, obec 564991 Křenice, katastrální území 675814 Křenice u Prahy, list vlastnictví č. 472 ze dne 17. 7. 2018 Snímek katastrální mapy Předmětu ocenění Fotodokumentace A.5 Základní obecné předpoklady a omezující podmínky Informace a podklady poskytnuté pro potřeby ocenění některým ze zúčastněných považuji za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Ačkoli mám za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsem nashromáždil ze spolehlivých zdrojů, nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděl jsem žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsem ve znaleckém posudku vycházel. A.6 Právní předpisy související s oceňováním V rámci stanovení obvyklé ceny Předmětu ocenění bylo postupováno dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 4 -

B. NÁLEZ B.1 Poloha a popis Předmětu ocenění Místní šetření bylo provedeno dne 2. 7. 2018 (ohledání nemovitých věcí z exteriéru a interiéru) a dále dne 20. 12. 2018 (ohledání nemovitých věcí z exteriéru). Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu ocenění. Obrázek 1 Lokalizace Nemovitostí v rámci obce Křenice Zdroj: www.mapy.cz Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění 728. Obec Křenice se nachází v okrese Praha-východ, kraj Středočeský a přibližně dvacet jedna kilometrů východně od centra Prahy a pět kilometrů severně od města Říčany. Vzhledem ke své poloze (blízko hranice Prahy) se obec rychle rozrůstá. Nemovitosti jsou situovány v zastavěném území obce. Dopravní dostupnost a obslužnost lokality, v níž se Nemovitosti nachází, je na dobré úrovni. Obcí prochází silnice II/101. Nejbližší železniční stanice je v Úvalech, což je přibližně 7 km od Křenic. Autobusová zastávka linek č. 366 a 303 je vzdálena přibližně 700 m od Nemovitostí. B.1.1 Popis Rodinný dům Rodinný dům je objektem nepravidelného půdorysného tvaru a stavebně nedokončeným. Rodinný dům disponuje jedním nadzemním podlažím (dále také NP ) a podkrovím. V rámci 1.NP se nachází obývací pokoj, kuchyně, dva pokoje, dvě šatny, spíž, koupelna, WC, technická místnost, chodba, předsíň a dále pak garáž a výměnek. Výměnek disponuje pokojem, kuchyní, zádveřím, koupelnou a WC. V podkroví bude dle předložené projektové dokumentace ložnice, pokoje a šatny. Základové konstrukce jsou tvořeny betonovými pasy. Svislé nosné konstrukce a příčky Rodinného domu jsou zděné konstrukce z tvárnic YTONG. Vnitřní povrchová úprava svislých Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 5 -

nosných konstrukcí je tvořena jednovrstvou univerzální štukovou omítkou. V rámci hygienického zázemí a prostoru kuchyně je povrchová úprava dále tvořena keramickým obkladem. Stropní konstrukce je tvořena železobetonovými panely. Vertikální komunikace je zajištěna provizorním schodištěm. Střešní konstrukce je krovové soustavy valbového tvaru. Střešní krytina je tvořena betonovými taškami. Okna jsou plastová, přičemž v rámci podkroví jsou instalována dřevěná střešní okna. Vchodové dveře jsou plastové. Nášlapné vrstvy podlah jsou tvořeny keramickou dlažbou a tzv. plovoucí podlahou. Klempířské prvky jsou kompletní. Objekt dále disponuje elektro zabezpečovacím systémem. Na pozemku zahrady nejsou provedeny terénní a venkovní úpravy. V objektu je instalován rozvod vody, elektřiny, plynu a dále je provedeno odkanalizování. Vytápění je řešeno krbem na tuhá paliva a podlahovým vytápěním (kondenzační kombinovaný kotel). Objekt se k datu místního šetření nacházel v nedokončeném stavu, avšak od roku 2012 je objekt využíván. Z hlediska nedokončenosti nebyly zejména provedeny tyto stavební prvky zateplení svislých nosných konstrukcí včetně vnější povrchové úpravy, vnitřní dveře, hrubé podlahy v části garáže a výměnku, nášlapné vrstvy podlah a vnitřní povrchové úpravy v určitých místnostech, kompletně není stavebně upraveno podkroví Rodinného domu (provedena pouze hrubá stavební připravenost), schodiště (provedeno pouze provizorní schodiště), nejsou provedeny venkovní a terénní úpravy. Užitná plocha Rodinného domu bez výměnku a garáže činí na základě zjištění v rámci místního šetření a podkladů předložených v rámci místního šetření 200,87 m 2, plocha garáže činí 78,09 m 2 a plocha výměnku činí 22,01 m 2. Přístupovou komunikaci tvoří pozemek parc. č. 221/45, kdy tento je v podílovém spoluvlastnictví (podíl 1/25) majitelů Nemovitostí (manželů Michálkových). Dle sdělení majitelů Nemovitostí a dále starosty obce Křenice je plánován bezúplatný převod pozemku parc. č. 221/45 v jeho současném stavu na obec. B.2 Věcná práva sloužící ve prospěch Nemovitostí Bez zápisu B.3 Věcná práva zatěžující Nemovitosti včetně souvisejících údajů Nemovitosti zatěžuje zástavní právo smluvní, zákaz zatížení, podání návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva, zahájení exekucí a související exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Věcná práva zatěžující Nemovitosti nebudou Znalcem oceněna, jelikož tyto při prodeji v insolvenci zaniknou zpeněžením věci. B.4 Plomby a upozornění Bez zápisu Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 6 -

B.5 Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Viz výpis z katastru nemovitostí. B.6 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Viz výpis z katastru nemovitostí. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 7 -

C. POSUDEK C.1 Volba metody ocenění Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí, kdy se jedná o rodinný dům včetně pozemků a příslušenství, bude provedeno ocenění porovnávacím způsobem, které dle názoru Znalce, nejlépe vystihuje obvyklou cenu Předmětu ocenění. Předmětem ocenění je Pozemek 289, který je zastavěn rozestavěným Rodinným domem a dále Pozemek 221/23 v jednotném funkčním celku. Vzhledem k nedokončenosti Rodinného domu bude stanovena obvyklá cena Nemovitostí v jejich budoucím (dokončeném stavu) a dále bude na základě rozestavěnosti Rodinného domu jako celku stanovena obvyklá cena Nemovitostí v jejich současném. K datu ocenění lze na místním realitním trhu nalézt dostatečný počet srovnávacích objektů, proto bude pro ocenění použita metoda porovnávací, která je jednou z nejběžněji užívaných metod v oceňovatelské praxi. Porovnávací nemovitosti musí mít srovnatelné parametry s oceňovanými nemovitostmi, případné odlišnosti nemovitostí jsou vyřešeny vhodnou aplikací koeficientů porovnávací metody. Porovnání bude provedeno pro Rodinný dům včetně pozemků Předmětu ocenění a příslušenství. Pro stanovení obvyklé ceny Nemovitostí bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny, která je podrobně popsána v odborné literatuře a je transparentní metodou určení obvyklé ceny nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu k datu ocenění. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňované nemovitosti jsou porovnávány se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitost oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě, tedy v Křenicích a obdobné lokalitě. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (I S ), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTC S ). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTC O ), použit tzv. index oceňované nemovitosti (I O ). C.2 Stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v budoucím (dokončeném) stavu Oceňovaná nemovitost Rodinný dům včetně pozemků předmětu ocenění a příslušenství, je porovnávána se standardní nemovitostí přesně definovaných vlastností. Standardní nemovitostí Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 8 -

se rozumí Rodinný dům v Křenicích a obdobné lokalitě, ve výborném technickém stavu (popř. novostavba), se zděným typem konstrukce, standardně vybavený, s velikostí pozemků o velikosti 900-1300 m 2, s příslušenstvím nemovité věci bez dopadu na cenu a bez přítomnosti dalších vlivů. Cena standardní nemovitosti je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a nabídkových cen). Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy objektu. C.2.1 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu a další parametry. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných Nemovitostí včetně příslušenství byly srovnávány obdobné nemovitosti v obdobných lokalitách. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav nemovitosti, typ konstrukce, vybavení, velikost pozemků, příslušenství nemovité věci a přítomnost dalších vlivů. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 9 -

Tabulka C-1 Databáze srovnávacích nemovitostí Cena po Užitná Nabídková KR redukci na i plocha cena [Kč] C pramen ceny [m 2 ] [Kč] Lokalita 1 11 490 000,00 0,90 10 341 000,00 315,00 Spojovací, Křenice 2 11 900 000,00 0,90 10 710 000,00 349,00 K Rybníčku, Křenice 3 10 990 000,00 0,90 9 891 000,00 350,00 4 9 350 000,00 0,90 8 415 000,00 368,00 Křenice, okres Praha-východ Březí, okres Prahavýchod Technický stav nemovitosti novostavba/ výborný novostavba/ výborný novostavba/ výborný Typ konstrukce Vybavení Velikost pozemků Příslušenství nemovité věci zděná standardní 900-1 300 m 2 domek, zahradní zastřešené stání Další vlivy bez vlivu zděná nadstandardní 900-1 300 m 2 bazén, apod. bez vlivu zděná standardní 900-1 300 m 2 nedokončený bazén velmi dobrý zděná nadstandardní 900-1 300 m 2 bazén, apod. není kompletně dokončen větší podíl nebytových prostor 5 9 850 000,00 0,90 8 865 000,00 417,00 Sibřina, okres Prahavýchod velmi dobrý zděná standardní více než 600 2 bazén, apod. 899 m větší podíl nebytových prostor, kanalizace žumpa, vytápění TP Zdroj: vlastní výpočet Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 10 -

C.2.2 Stanovení jednotkového tržního ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní I S. Z něj byla poté vypočtena tržní cena srovnávacích nemovitostí JTC S. k 1 koeficient lokality k 2 koeficient technického stavu nemovitosti k 3 koeficient typu konstrukce k 4 koeficient vybavení k 5 koeficient velikosti nezastavěných pozemků k 6 koeficient příslušenství nemovité věci k 7 koeficient dalších vlivů Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace. Tabulka C-2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí JTC S Cena po Užitná redukci na Jednotková i plocha pramen ceny [m 2 cena [Kč/m 2 k ] 1 k 2 k 3 k 4 k 5 k 6 k 7 I S ] [Kč] JTC S [Kč/m 2 ] 1 10 341 000,00 315,00 32 828,57 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 31 265,30 2 10 710 000,00 349,00 30 687,68 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,10 27 897,89 3 9 891 000,00 350,00 28 260,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,95 0,97 29 134,02 4 8 415 000,00 368,00 22 866,85 0,90 0,90 1,00 1,05 1,00 1,05 0,95 0,85 26 902,18 5 8 865 000,00 417,00 21 258,99 0,95 0,90 1,00 1,00 0,95 1,05 0,90 0,77 27 609,08 Zdroj: vlastní výpočet C.2.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (I S ) z databáze byla určena jejich výsledná cena (JTC S ) viz Tabulka C-2. Žádná ze srovnávacích nemovitostí nebyla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti jednotkových tržních cen od průměru všech použitých hodnot. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 11 -

Tabulka C-3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 26 902,18 Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 31 265,30 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 532,26 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 27 029,43 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 30 093,95 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 28 561,69 Zdroj: vlastní výpočet C.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 7 oceňované nemovitosti byl určen její index odlišnosti I O a jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti JTC O. Tabulka C-4 Stanovení jednotkové tržní ceny Nemovitostí Lokalita Technický stav nemovitosti Typ konstrukce Nad Vápenkou, Křenice novostavba/výborný zděná Vybavení standardní Velikost pozemků 900-1 300 m 2 Příslušenství nemovité věci Další vlivy Koeficienty odlišnosti bez dopadu na cenu větší podíl nebytových prostor, bez venkovních úprav k 1 1,00 k 2 1,00 k 3 1,00 k 4 1,00 k 5 1,00 k 6 1,00 k 7 0,95 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,95 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] 27 133,61 Zdroj: vlastní výpočet Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity odborné publikace. Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 12 -

C.3 Stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v budoucím (dokončeném) stavu Tabulka C-5 Stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v budoucím (dokončeném) stavu Užitná plocha [m 2 Jednotková tržní cena oceňované ] nemovitosti [Kč/m 2 Obvyklá cena [Kč] ] Nemovitosti 300,97 27 133,61 8 166 402,60 Zdroj: vlastní výpočet C.4 Stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v současném (nedokončeném) stavu Zohlednění současného stavu Nemovitostí, bude provedeno tak, že nejprve bude odečtena hodnota pozemků Předmětu ocenění od stanovené obvyklé ceny Nemovitostí v budoucím (dokončeném) stavu, čímž bude stanovena hodnota pouze Rodinného domu v budoucím (dokončeném) stavu a následně bude aplikována srážka (procentní úprava) za jeho nedokončenost. C.4.1 Stanovení hodnoty pozemků Předmětu ocenění Stanovení hodnoty pozemků Předmětu ocenění bude proveden na základě analýzy provedené Znalcem. Tabulka C-6 Stanovení hodnoty pozemků předmětu ocenění Hodnota [Kč] Pozemek 252 554 400,00 Pozemek 221/23 1 887 600,00 Pozemky 2 442 000,00 Zdroj: vlastní výpočet C.4.2 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v budoucím stavu Tabulka C-7 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v budoucím stavu Hodnota [Kč] Nemovitosti v budoucím stavu 8 166 402,60 Pozemky 2 442 000,00 Nemovitosti bez pozemků v budoucím stavu 5 724 402,60 Zdroj: vlastní výpočet C.4.3 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v současném stavu Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 13 -

Tabulka C-8 Stanovení hodnoty Nemovitostí bez pozemků (Pozemku 252 a Pozemku 221/23) v současném stavu Hodnota [Kč] Nemovitosti bez pozemků v budoucím stavu 5 724 402,60 Rozestavěnost 83,57 % Nemovitosti bez pozemků v současném stavu 4 783 883,25 Zdroj: vlastní výpočet C.4.4 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v současném (nedokončeném) stavu Tabulka C-9 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny Nemovitostí porovnávací metodou v současném (nedokončeném) stavu Obvyklá cena [Kč] Nemovitosti bez pozemků v současném stavu 4 783 883,25 Pozemky 2 442 000,00 Nemovitosti s pozemky v současném stavu 7 225 883,25 Zdroj: vlastní výpočet Obvyklá cena Předmětu ocenění byla stanovena porovnávací metodou, která patří k nejvhodnějším a nejčastěji používaným metodám stanovení obvyklé ceny ve znalecké praxi. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. V daném případě měl Znalec k dispozici dostatečné množství srovnatelných objektů nacházejících se v obdobných lokalitách s podobnými parametry, u nichž byla známa jejich cena. Obvyklá cena Předmětu ocenění k datu ocenění činí (po zaokrouhlení na desetitisíce Kč): 7 230 000,00 Kč Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 14 -

C.5 Závěr a výrok Znalce Znaleckým úkolem bylo vypracování znaleckého posudku pro účely ocenění nemovitých věcí včetně příslušenství, přičemž nemovitými věcmi se rozumí následující nemovité věci evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 472, katastrální území 675814 Křenice u Prahy, obec 564991 Křenice: pozemek parcelní číslo st. 289, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, výměra 252 m 2, na pozemku stojí a jeho součástí je rozestavěná budova bez způsobu využití; pozemek parcelní číslo 221/23, druh pozemku orná půda, výměra 858 m 2. Znalec stanovil na základě tohoto znaleckého posudku a použité metody ocenění k datu ocenění obvyklou cenu Předmětu ocenění (v současném stavu) ve výši (po zaokrouhlení na desetitisíce Kč) 7 230 000,00 Kč (Slovy: sedm milionů dvě stě třicet tisíc korun českých) Michal Spousta www.znalecspousta.cz - 15 -

PŘÍLOHA Č. 1 Michal Spousta www.znalecspousta.cz Příloha č. 1

Michal Spousta www.znalecspousta.cz Příloha č. 1

Michal Spousta www.znalecspousta.cz Příloha č. 3