ZNALECKÝ POSUDEK č. 381-09/2014 dle Usnesení sp.zn.: 149 EX 1733/13-24 Objednatel: Exekutorský úřad Praha - východ JUDr. Ivo Erbert, soudní exekutor Adresa: Milešovská 1326/4, Praha 3 Vypracoval: Ing. Josef Podstavek, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Kollárova 1714/1C (JP Survey International s.r.o.) 500 02 Hradec Králové mail: podstjo@email.cz, tel. 777 257 858 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení vydaného Soudním exekutorem JUDr. Ivo Erbertem dne 7.3.2014 Posudek obsahuje: Posudek se předává: 35 stran včetně příloh ve dvou vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 22. března 2014
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 4 3 Den ocenění... 4 4 Podklady... 4 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 5 6.1 Metoda nákladová... 5 6.2 Metoda výnosová... 5 6.3 Metoda komparativní... 7 7 OBSAH... 7 B POSUDEK... 8 1 Aplikovaná metoda ocenění... 8 2 Ocenění Porov. způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování... 9 2.1 Ocenění staveb... 9 2.1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek... 9 2.1.2 Kopaná studna... 12 2.2 Ocenění pozemků... 14 2.2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st.521... 14 3 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu... 16 4 Ocenění majetku obecnou metodikou... 17 4.1 Ocenění staveb nákladovou metodou... 17 4.1.1 RD č.p. 508, kat. úz. Velký Osek... 17 4.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou... 19 4.2.1 Kopaná studna... 19 4.3. Ocenění pozemků... 20 4.3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří... 20 5 Porovnávací ocenění RD, č.p. 508, pozemek st.521, kat. úz. Velký Osek... 21 5.1 Popisy porovnatelných nemovitostí... 22 C REKAPITULACE... 26 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 27 Seznam příloh... 27 2
A NÁLEZ 1 Úkol a předmět ocenění Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením sp. zn. 149 EX 1733/13-24. Předmětem ocenění je: - Stavba, objekt k bydlení, tj. RD č.p. 508, kat. úz. a obec Velký Osek stojící na pozemku parc.č. st. 521, zapsáno na LV 534 pro kat.úz. a obec Velký Osek - Pozemek (zastavěná plocha a nádvoří) parc.č. st. 521, zapsáno na LV 534 pro kat.úz. a obec Velký Osek Hlavní stavby: Budova - rodinný dům č.p. 508, stáří domu se odhaduje na 60-70 let. Na leteckých snímcích pořízených v roce 1954 je RD č.p. 508 spolu se svým okolím zachycen, včetně sítě ulic. Předpokládá se tedy vznik stavby před rokem 1954. Stáří domu odhadnuto na 64 let. Příslušenství: vedlejší stavby: stavba skladu/kůlna, v současné době v rozbořeném stavu venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, Pozemky: parc.č. st. 521 (zastavěná plocha a nádvoří), Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. Silné stránky - původní nenahuštěná zástavba, - klidná lokalita (pokud neprojíždí vlak), okraj obce, zeleň v okolí - dobrá dostupnost, dopravní spojení - vzdálenost do Kolína Slabé stránky - hluk a vibrace ze železniční tratě, ochranné pásmo železnice 60m - polořadový dům - stupeň opotřebení, nutnost investic RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace 3
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Nemovitost situována v záplavovém území 2 Místní šetření Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 18.03.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti, přestože byl obeslán. V den místního šetření se telefonicky omluvil. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z přístupných míst dvora a z ulice. Místnímu šetření byl dále přítomen asistent znalecké kanceláře Ing. Tomáš Navrátil. 3 Den ocenění Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.03.2014, což je den ocenění. 4 Podklady - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 534, k.ú. a obce Velký Osek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.3.2014 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 149 EX 1733/13-24 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - www.obce.cz, www.velky-osek.cz - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v aktuálním znění - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 2007 až 2014 5 Limitující podmínky Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládám, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 4
3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 149 EX 1733/13-24. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (pokud se vyskytují) 6 Uznávané metody ocenění 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technickohospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN..je výnosová hodnota nemovitosti ČVt... jsou čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN..je výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n..je zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) 5
V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: ČVtrvalý...jsou trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: ČV... jsou každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6
6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 1.2 Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kopaná studna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří 4. Porovnávací ocenění 4.1 RD, č.p. 508, pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek 7
B POSUDEK 1 Aplikovaná metoda ocenění V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A 6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 Ocenění Porov. způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2.1 Ocenění staveb 2.1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek Předmětem ocenění je hlavní stavba, kterou tvoří objekt pro bydlení č.p. 508 v k.ú. Velký Osek na ulici Lesní. Jedná se o polořadový RD (dvojdomek). Nebylo přesně zjištěno, kdy byl RD postaven, odhaduje se na poválečné období. Na leteckém snímku z roku 1954 již RD existuje spolu s okolní zástavbou a uliční sítí. Stáří odhadnuto na 64 let, vznik odhadnut na 1950. Objekt prodělal několik stavebních úprav v minulosti, zejména nástavby v roce 1965 (dle údaje na fasádě) a zadní přístavby v roce 1977 (údaj na fasádě). Všechny prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti pocházejí z doby svého vzniku. Majitel nebyl přítomen místnímu šetření. Vstup do RD nebyl umožněn. Dům má dvě nadzemní podlaží, půdní prostor a je patrně částečně podsklepený. Půdorysný tvar objektu je přibližně čtverec. Z pohledu stavebního se jedná o zděný objekt. Zdivo je cihlové tl. cca 450 mm. Založení je zřejmě na betonových pasech s kamenným soklem. Původní asfaltová hydroizolace byla detekována v několika místech. Střecha je původně polovalba. Přístavbou a nástavbou byla střecha doplněna o pultové části v různých směrech. Krytina je částečně z pálené tašky, dále z cement vláknité vlnovky a pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou původní z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, místy chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné a vápenocementové. Na několika místech opět chybí. V přízemí jsou částečně vlhké. Vnitřní obklady jsou patrně keramické, nezjištěno. Podlahy v obytných místnostech nebyly určené, patrně betonové s PVC povrchem nebo dřevěné. Dveře jsou dřevěné hladké v ocelových nebo dřevěných zárubních. Okna jsou dřevěná špaletová. Vybavení kuchyně chybí. Zdroj vody je patrně z vodovodního řadu. Zdroj teplé vody není znám, pokud existuje. Vytápění je lokální na pevná paliva. Objekt je napojen na NN, patrně vodovod. Před domem je přípojka plynu. Do RD plyn zaveden není. Kanalizace je svedena do žumpy. Ve dvoře se nacházejí torza vedlejších staveb, které byly v nedávné minulosti bourány. Technický stav většiny konstrukcí dlouhodobé životnosti odpovídá době původní výstavby. Na objektu nebyla evidentně prováděna žádná záchovná údržba. RD je ve stavu před kompletní rekonstrukcí. Prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé. Na pozemku se nenachází žádný porost. 9
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 64 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 3 511,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,29*6,52+3,72*9,65 = 102,99 m 2 : 10,29*6,52+3,72*9,65 = 102,99 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 102,99 m 2 3,20 m 102,99 m 2 3,20 m Obestavěný prostor 1.NP: (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) = 329,56 m 3 2.NP: (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) = 329,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 659,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,99 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 205,98 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - nezjištěno, při pohledu I -0,08 dovnitř nebyla otopná tělesa viditelná 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD - za I -0,01 domem ve dvoře se nacházejí rozbořené stavby 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - II 0,00 zastavěná plocha a nádvoří 328 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - RD je pře kompletní rekonstrukcí, chybí instalace. Pokud jsou, tak jsou zastaralé I V 0,65 10
Koeficient pro stáří 64 let: s = 1-0,005 * 64 = 0,680 Index vybavení 12 I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,680 = 0,367 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je I 0,00 stavba (stejný vlastník) V 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci I V -0,02 II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací I -0,03 možnosti V 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m I -0,02 V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace II -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,752 11 i = 2 11
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 511,- Kč/m 3 * 0,367 = 1 288,54 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 659,12 m 3 * 1 288,54 Kč/m 3 * 0,950 * 0,752= 606 741,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 606 741,70 Kč 2.1.2 Kopaná studna Předmětem ocenění je kopaná studna. Nachází se na hranici pozemků p.č. st. 521 a st. 717/6. Dle vyjádření spoluvlastníka (souseda) má studna hloubku cca 8m. Je vybavena ručním čerpadlem. V současné době se studna nepoužívá. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je I 0,00 stavba (stejný vlastník) V 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu 4 I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci I V -0,02 II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací I -0,03 12
možnosti V 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m I -0,02 V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace II -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,752 Koeficient pp = I T * I P = 0,714 11 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m 11 430,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks 2 054,- Kč Základní cena celkem 23 234,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,3020 Upravená cena studny 48 136,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,0 % Koeficient opotřebení: (1-64,0 % / 100) 0,360 Nákladová cena stavby CS N 17 329,03 Kč Koeficient pp 0,714 Cena stavby CS 12 372,93 Kč Kopaná studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 12 372,93 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Kopaná studna - zjištěná cena 6 186,47 Kč 13
2.2 Ocenění pozemků 2.2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; III -0,01 orientace SV, S a SZ - Dvorní plocha je od domu situovaná na sever. 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - Ochranné pásmo státní železnice II -0,01 60m, vzdálenost pozemku od železnice ve cca 30m 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,980 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je I 0,00 stavba (stejný vlastník) V 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti I V -0,02 II -0,10 I 0,00 I V -0,03 14
7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m I -0,02 V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace II -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,752 11 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,980 * 0,752 = 0,700 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 520,12 0,700 364,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 521 328,00 364,08 119 418,24 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 119 418,24 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 - zjištěná cena = 119 418,24 Kč 15
3 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 606 741,70 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna 6 186,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 612 928,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 119 418,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 119 418,20 Kč Celkem 732 346,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 732 346,40 Kč 16
4 Ocenění majetku obecnou metodikou 4.1 Ocenění staveb nákladovou metodou 4.1.1 RD č.p. 508, kat. úz. Velký Osek Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 10,29*6,52+3,72*9,65 = 102,99 2.NP 10,29*6,52+3,72*9,65 = 102,99 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 102,99 m 2 3,20 m 2.NP 102,99 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) = 329,56 m 3 2.NP (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) = 329,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 329,56 m 3 2.NP NP 329,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 659,12 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 17
5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 930,12 Plná cena: 659,12 m 3 * 3 930,12 Kč/m 3 = 2 590 420,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 80 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek - zjištěná cena = 518 084,14 Kč 18
4.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 4.2.1 Kopaná studna Předmětem ocenění je kopaná studna. Nachází se na hranici pozemků p.č. st. 521 a st. 717/6. Dle vyjádření spoluvlastníka (souseda) má studna hloubku cca 8m. Je vybavena ručním čerpadlem. V současné době se studna nepoužívá. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena celkem = 23 234,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 48 136,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,0 % Koeficient opotřebení: (1-64,0 % / 100) * 0,360 Kopaná studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 17 329,03 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Kopaná studna - zjištěná cena = 8 664,51 Kč 19
4.3. Ocenění pozemků 4.3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří Metoda tříd polohy Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 521 328 Celková výměra oceňovaných pozemků 328 m 2 Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: 2 590 420,69 Kč Zastavěná plocha hlavní stavbou: 102 m 2 Tabulka tříd polohy Název klíče Třída Popis I - Všeobecná situace 2 stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst II - Intenzita využití pozemku 2 obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením III - Dopravní relace k velkoměstu 3 lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení IV - Obytný sektor 3 běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady V - Průmysl, administrativa, nehodnotí se prodej VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy: 2,50 Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 7,50 % Výměra stavebního pozemku: 306 m 2 Cena stavebního pozemku: (2 590 420,69 Kč * 7,50 %) / (100,00 % - 7,50 %) = 210 034,11 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 210 034,11 Kč / 306 = 686,39 Kč/m 2 Výměra ostatních pozemků: 22 m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 686,39 * 0,15 = 102,96 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 2 265,12 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 647,25 Kč/m 2 Výsledná cena = 212 299,23 Kč 20
5 Porovnávací ocenění RD, č.p. 508, pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek Konstrukční řešení a technické vybavení RD č.p. 508 kat. úz. Velký Osek: Doba výstavby Počet podlaží Základy Nosné konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnější povrchy Vnitřní povrchy Schody Dveře Okna Povrch podlah Vytápění Ohřev teplé vody Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Elektroinstalace Bleskosvod Výtahy Vybavení kuchyně Ostatní Dle odborného odhadu cca před 60-70 ti lety Z části podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (1NP a 2 NP + půda) Kamenné/betonové pásy Zděné z cihel, přítomnost vodorovné hydroizolace zjištěn Dřevěné trámové, nebo betonové Krov dřevěný Pálená taška, Vláknitocementové vlnovky, Pozinkovaný plech Úplné z pozinkovaného plechu Břízolit hladký Vápenné hladké Standardní dřevěné/betonové Dřevěné hladké Dřevěná dvojitá Dle účelu užití místnosti Předpokládá se vytápění lokálně na pevná paliva, el. přímotopy Nezjištěn Prokazatelně je proveden rozvod studené Od všech zařizovacích předmětů do žumpy ve dvoře Přípojka na hranici pozemku, plynovod do RD nezaveden Neúplná, 220/380V, pojistky, Není instalován Nejsou Nezjištěno, předpoklad absence Nezjištěno z vnějšího ohledání Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné. Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům 659 102 2 x 102 x 0,80 = 163 Pozemky 328 291 21
Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 60-70 ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v pokročilém stavu životnosti, stejně prvky krátkodobé životnosti (PKŽ). Na domě je původní krytina, okna taktéž původní, klempířské konstrukce jsou úplné a dožité. Fasáda je původní, na mnohým místech odfouklá, občasné mapy po zatečení pod okapy Stav nemovitosti uvnitř nemohl být posouzen z důvodu neumožnění přístupu. Technický stav objektu je zhoršený. Bude potřeba provést některé úpravy, výměna oken, oprava komínů, střechy, veškerých instalací atd. Oplocení je tvořeno do ulice dřevěným laťkovým plotem na betonové podezdívce se sloupy. Na pozemek se vchází brankou, nebo vjezdovou bránou. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 163,00 m 2 Obestavěný prostor: 659,12 m 3 Zastavěná plocha: 102,00 m 2 Plocha pozemku: 324,00 m 2 5.1 Popisy porovnatelných nemovitostí RD Bělušice Dispozice: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, koupelna a WC. Dům je po částečné rekonstrukci, nedokončená kuchyň a zateplení fasády. Vytápění je kotlem na tuhá paliva s akumulační nádrží. Veškerá občanská vybavenost ve 4 km vzdáleném Týnci nad Labem. Dobrá dostupnost 13 km do Kolína RD Týnec nad Labem RD o celkové zastavěné ploše 253 m2 v Týnci nad Labem. Dům má nová plastová okna, uzavřenou zahradu s vjezdem na dvůr. Možnost parkování na pozemku. Dům se nachází v klidné lokalitě. Dobrá dostupnost Kolín, Čáslav, Kutná Hora RD Bratčice Dům má 1 nadzemní podlaží, je částečně podsklepen a má půdní prostor. Hlavní vstup do objektu je z jižní strany ze dvora. Vstupní chodba dále vede do hlavní obytné místnosti s kuchyňskými kamny na tuhá paliva, která slouží zároveň i jako zdroj tepla. Vybavení kuchyně a koupelna ke dni prodeje chyběly. WC je suché. Z pohledu stavebního se jedná o zděný objekt. Nosné zdivo je smíšené. Založení je pravděpodobně na kamenných základech. Stropy jsou dřevěné trámové s rákosovým podbitím a omítkou. Zastřešení je klasickým původním dřevěným krovem. Krytina je z pálených tašek, které již dosluhují. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, místy opadaná. Vnitřní omítky jsou vápenné a vápenocementové. Vnitřní obklady chybí. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné a betonové doplněné o linoleum. Dveře jsou dřevěné v ocelových zárubních. Okna jsou původní dřevěná špaletová. Vytápění objektu je řešeno pouze kamny na tuhá paliva v hlavní obytné místnosti. Studená i teplá užitková voda chybí. Kanalizace nebyla identifikována. Zdroj vody je z místní studny, osazené pouze ručním čerpadlem. Technický stav většiny konstrukcí dlouhodobé životnosti odpovídá době původní výstavby, kromě těch, které byly měněny v průběhu životnosti. Je patrná zanedbaná údržba a budou nutné určité stavební úpravy. Především bude nutné rekonstruovat střechu a řešit vlhkost objektu. Vybavení je podstandardní. 22
RD Sendražice Zděný rodinný dům s pozemkem 660 m2 (zastavěná plocha 222 m2 + zahrada 437 m2) ve velmi klidné zástavbě části Kolína- Sendražicích. Možnost financovat hypotékou. Jedná se o udržovaný městský jednopodlažní dům se sedlovou střechou vhodný k úpravám dle vašich představ- pro trvalé bydlení i rekreační účely Aktuální užitná plocha (93 m2) včetně přístavby verandy + půda vhodná k vestavbě- možnost rozšíření obytné plochy až na cca 140 m2. V domě zavedena elektřina a plyn, přípojka na obecní vodovod, přípojka kanalizace- na hranici pozemku. Orientace JV a SZ. Parkování možné na pozemku-vjezd zajištěn. V docházkové vzdálenosti obchod a autobusová zastávka. RD Sendražice Rodinný dům o dispozici 3+1 v příměstské části Štítary, předměstí Kolína. Vstup do domu verandou dále kuchyň, obývací pokoj a dvě ložnice dále pak velká vstupní chodba, koupelna, samostatné WC a veranda. V zadní části domu stodola 8x6 m, jako dílna či garáž. Ideální možnost půdní vestavby a zvětšení domu o další obytné místnosti či samostatnou bytovou jednotku. Vazba, krovy jsou nové. Dům je vhodný k trvalému i rekreačnímu bydlení po menších úpravách, lze přestavět na dvě bytové jednotky s vlastním vchodem. K domu náleží velký kamenný vápencový sklep. Dům je napojen na Veřejnou kanalizaci a vodovod, elekt. 220/380 W, lokální vytápění na plyn (wawky). Srovnatelné nemovitosti Název: RD Bělušice Lokalita Bělušice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 4 347 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 134,00 m 2 448 m 2 890 000 Kč 6 642 Kč/m 2 23
Název: RD Týnec nad Labem Lokalita Týnec nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 4 252 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 202,00 m 2 701 m 2 1 060 000 Kč 5 248 Kč/m 2 Název: RD Bratčice Lokalita Bratčice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 4 318 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 98,00 m 2 399 m 2 470 000 Kč 4 796 Kč/m 2 Název: RD Sendražice Lokalita Sendražice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Celkový koef. K C 0,44 Upravená j. cena Kč/m 2 5 083 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 659 m 2 1 620 000 Kč 11 571 Kč/m 2 24
Název: RD Sendražice Lokalita Sendražice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m 2 4 395 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 350 m 2 1 260 000 Kč 8 400 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 252 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 479 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 083 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 479 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 163,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 730 077 Kč 25
C REKAPITULACE Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 606 741,70 Kč 1.2 Kopaná studna 6 186,47 Kč 612 930,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 119 418,24 Kč Celkem 732 346,41 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 518 084,14 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kopaná studna 8 664,51 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří 212 299,23 Kč Celkem 739 047,88 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 RD, č.p. 508, + pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek 730 077,00 Kč Celkem 730 077,00 Kč Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 508, kat. úz. a obce Velký Osek, stojící na pozemku parc.č. st. 521, dále pozemku parc.č. st. 521 včetně příslušenství, kat. úz. a obce Velký Osek, vše zapsáno na LV č. 534 pro kat. úz. a obec Velký Osek, vedeného u KÚ pro Středočeský kraj, KP Kolín, indikuji ke dni ocenění na: 730 000,- Kč slovy: Sedmsettřicettisíc korun českých V Hradci Králové dne 22. března 2014 Ing. Josef Podstavek, Ph.D. 26
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě čj.spr. 3349/07 ze dne 18. září 2007 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady (Stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 381-09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. Oc09-14. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Josef Podstavek, Ph.D. V Hradci Králové dne 22.03.2014 Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 534, k.ú. Velký Osek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.03.2014 3. Vyznačení polohy nemovitostí 4. Snímek katastrální mapy 27
28
29
30
31
32
33
34
35