ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 400/5850/2012 o obvyklé ceně bytu č. 664/3 v bytovém domě č.p. 664 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1147, dále podíl o velikosti 2/30 na nebytovém prostoru č. 664/23 a dále podíl o velikosti 7811/211070 na pozemku č. parcely 1772/23, vše k.ú. Milovice nad Labem, v ulici Kaštanová, v části obce Mladá, ve městě Milovice, okres Nymburk, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 400/5850/2012 LV no.: 2147, 2146, 1819 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 664/3 v bytovém domě č.p. 664 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1147, dále podíl o velikosti 2/30 na nebytovém prostoru č. 664/23 a dále podíl o velikosti 7811/211070 na pozemku č. parcely 1772/23, vše k.ú. Milovice nad Labem, v ulici Kaštanová, v části obce Mladá, ve městě Milovice, okres Nymburk, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 859 043 Kč Nestanovena Kč 1 454 000 Kč - 2 - Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 664/3 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) k bytu náleží sklep v 1.PP a venkovní parkovací stání na p.p.č. 1772/40 širší centrum města, v části obce Mladá, obytná zóna města Milovice ve městě Milovice se nachází úplná občanská vybavenost, část obce Mladá disponuje dostatečnou občanskou vybaveností MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný m 2 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 1.450.000 Kč 1.450.000 Kč nestanoveno Kč 1147, 1772/23 (podíl 7811/211070) 1.589 m 2, podíl 7811/211070 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 79,12 m 2 Storage area: Skladové plochy: 18 327 Kč/m 2 Income: Příjem: 2007 5 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/jiná plocha 800 (600) Kč/m 2 79,12 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč %
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 2147 (byt č. 664/3) je byt ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3. Podle informace z nahlížení do katastru nemovitostí je nebytový prostor č. 664/23 a pozemek čís. parcely 1772/23 ve vlastnictví jednotlivých vlastníků bytů v bytovém domě č.p. 664. Předmětem ocenění je podíl o velikosti 2/30 na nebytové jednotce č. 664/23 a podíl o velikosti 7811/211070 na pozemku čís. parcely 1772/23, které jsou ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 2147(byt) ze dne 27.8.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), ve výši 1.300.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky do 31.10.2042 do výše 1.300.000 Kč,- a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.12.2006, právní účinky vkladu ke dni 21.12.2006 - věcným břemenem zřizování a provozování vedení a zařízení distribuční soustavy 2 přípojkové skříně včetně kabelového vedení NN dle čl. III smlouvy, ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění) Podle části D listu vlastnictví č. 2147 (byt) ze dne 27.8.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění) Podle části C listu vlastnictví č. 2146 (nebytový prostor) ze dne 27.6.2012 není vlastnické právo k podílu 2/30 ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3 omezeno žádnými omezeními. Podle informace z nahlížení do katastru nemovitostí je nebytový prostor č. 664/23 omezen věcným břemenem zřizování a provozování vedení a v jiných zápisech je evidován návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Podle části C listu vlastnictví č. 1819 (p.p.č. 1772/23) ze dne 27.6.2012 není vlastnické právo k podílu 7811/211070 ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3 omezeno žádnými omezeními. Podle informace z nahlížení do katastru nemovitostí je pozemek čís. parcely 1772/23 omezen věcným břemenem zřizování a provozování vedení a v jiných zápisech je evidován návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení (zástavní právo) evidovaná v části C listu vlastnictví č. 2147 a jiné zápisy evidované v částech D listů vlastnictví č. 2147, 2146, 1819. Vliv věcného břemene zřizování a provozování vedení na obvyklou cenu je posouzen v další části ocenění. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 2147 (byt) ze dne 27.8.2012 a podle informací zjištěných z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí jsou oceňované nemovitost zatíženy věcným břemenem zřizování a provozování vedení a zařízení distribuční soustavy 2 přípojkové skříně včetně kabelového vedení NN dle čl. III smlouvy, ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno ve prospěch vlastníka kabelového vedení NN, kterým je zajištěno umístění a provozování vedení NN včetně přípojkových skříní. Uvedené věcné břemeno nemá vliv na užívání předmětných nemovitostí a nemá vliv na obvyklou cenu předmětných nemovitostí. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 2147 (byt) ze dne 27.8.2012 je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), ve výši 1.300.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky do 31.10.2042 do výše 1.300.000 Kč,- a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.12.2006, právní účinky vkladu ke dni 21.12.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění). - 3 -
Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Nebytový prostor je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako jiný nebytový prostor. Ke dni ocenění je nebytový prostor užíván jako sklepy k jednotlivým bytům v bytovém domě, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - prakticky nejsou Strong points / silné stránky: - dobrý technický stav, novostavba z roku 2007 - bytový dům situován v současné době v klidné části města, v blízkosti hlavní obchodní zóny - v okolí dostatečná občanská vybavenost - daná oblast dostupná systémem pražské integrované dopravy - k bytu náleží užívání venkovního parkovacího stání, které se nachází na oploceném pozemku před bytovým domem (pozemek ve vlastnictví společenství vlastníků) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2147 (byt) pro k.ú. Milovice nad Labem a obec Milovice prokazující stav evidovaný k datu 27.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2146 (nebytový prostor) pro k.ú. Milovice nad Labem a obec Milovice prokazující stav evidovaný k datu 27.6.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, prostřednictvím výstupu z informačního systému veřejné správy c/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1819 (p.p.č. 1772/23) pro k.ú. Milovice nad Labem a obec Milovice prokazující stav evidovaný k datu 27.6.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, prostřednictvím výstupu z informačního systému veřejné správy d/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2057 (bytový dům) pro k.ú. Milovice nad Labem a obec Milovice prokazující stav evidovaný k datu 27.6.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, prostřednictvím výstupu z informačního systému veřejné správy e/ informace z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, týkající se nebytové jednotky č. 664/23 a pozemky 1772/23 f/ katastrální mapa pro část k.ú. Milovice nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí g/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 28.8.2012, 11:00 hodin za účasti vlastníka, paní Lenky Voženílkové Dis. - 4 -
IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 695190 Název katastrálního území : Milovice nad Labem Kód obce : 537501 Název obce : Milovice Počet obyvatel obce : 9 532 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2012 Kód okresu : CZ0208 Název okresu : Nymburk Název kraje : Středočeský Poloha v obci : obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Město Milovice patří se svými více než 9 tisíci obyvateli k významnějším městům Středočeského kraje. Město leží v severovýchodních Čechách, v nížině středního Polabí nedaleko od Lysé n. Labem a Nymburka. Na území dnešního města stávalo ve 14. století zemanské sídlo vladyky Holomka, které se v archivních listinách nachází pod názvem villa Milewicz - tvrz Milevice. První zmínka dle archiválií je ze 4.1.1396. Město je také významnou dopravní křižovatkou silničních, železničních dopravních tras, v blízkosti města je vedena trasa dálnice D11 Praha Hradec Králové. Infrastruktura města je úplná s výjimkou vysokého školství. Část města Mladá disponuje dostatečnou občanskou vybaveností pro potřeby bydlení. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 664, v ulici Kaštanová, v širším centru města, v části obce Mladá, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 664/3 a nebytový prostor č. 664/23: Oceňovaný byt č. 664/3 se nachází v prvním nadzemním podlaží zděného bytového domu č.p. 664, nebytový prostor č. 664/23 se nachází v 1.PP bytového domu č.p. 664. Bytový dům č.p. 664 se nachází na pozemku čís. parcely 1147, k.ú. Milovice nad Labem, v ulici Kaštanová. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 2, respektive 3 nadzemní podlaží a podkroví, zastřešení je střechou sedlového tvaru. V bytovém domě se nachází celkem 25 jednotek (byty a nebytové prostory) a společné prostory. K bytu náleží podíl 7811/211070 na společných částech domu č.p. 664 a pozemku čís. parcely 1147, k.ú. Milovice nad Labem. K nebytovému prostoru č. 664/23 náleží podíl 6082/211070 na společných částech domu č.p. 664 a pozemku čís. parcely 1147, k.ú. Milovice nad Labem. Předmětem ocenění je podíl 2/30 na uvedeném podílu. Dispoziční řešení: Byt: Jedná se o byt velikosti 3+kk s příslušenstvím, který se sestává ze vstupní chodby (11,54 m 2 ), obývacího pokoje s kuchyňským koutem (30,32 m 2 ), ložnice (13,56 m 2 ), pokoje (13,38 m 2 ), koupelny (6,48 m2), WC (1,44 m 2 ), komory (2,40 m 2 ). Celková podlahová plocha bytu je 79,12 m 2. Příslušenství bytu tvoří venkovní parkovací stání situované na pozemku čís. parcely 1772/40, který je ve vlastnictví Společenství vlastníků jednotek Kaštanová 664. Nebytový prostor č. 664/23: Jedná se o nebytový prostor v 1.PP bytového domu, který je tvořen sklepními prostory pro jednotlivé byty. K bytu č. 664/3 náleží sklep v 1.PP, který odpovídá podílu 2/30 na nebytové jednotce č. 664/23. Konstrukční řešení a vybavení (domu, bytu a nebytového prostoru): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je střechou sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou betonové s keramickou dlažbou, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou štukové. Jádro bytu je zděné. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu (do společné kotelny pro bytový dům). Vytápění je ústřední (vlastní kotelna v bytovém domě), zásobování teplou užitkovou vodou je v kombinaci se systémem vytápění. Vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. Sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, vanou a umývadlem. Bytový dům je dále vybaven rozvody domácích telefonů, zvonků a antén. Nebytový prostor je vybaven drátěným systémem ohraničujícím jednotlivé sklepní kóje, sklep náležející k bytu č. 664/3 je ohraničen zděnými příčkami. - 5 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven a kolaudován v roce 2007, jedná se tedy o novostavbu, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 5 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Technický stav oceňovaného bytu je dobrý, vnitřní vybavení bytu je v běžném novodobém standardu. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav bytu je dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 664/3 náleží podíl 7811/211070 na pozemku čís. parcely 1147, k.ú. Milovice nad Labem. Pozemek čís. parcely 1147 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 664. Pozemek je téměř rovinné konfigurace, napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a telekomunikačních sítí. K nebytovému prostoru č. 664/23 náleží podíl 6082/211070 na pozemku čís. parcely 1147, k.ú. Milovice nad Labem. Předmětem ocenění je podíl 2/30 na uvedeném podílu. Dále je předmětem ocenění podíl 7811/211070 na pozemku čís. parcely 1772/23, který tvoří okolní pozemek kolem bytového domu. Poznámka: Pozemek č. 1772/40, který je ve vlastnictví Společenství vlastníků jednotek Kaštanová 664, tvoří venkovní parkovací stání k bytovému domu, pod společným oplocením. K předmětnému bytu náleží užívání jednoho parkovacího stání. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněné komunikaci pro pěší. Komunikace (č. parcely 1773 ostatní komunikace/ostatní plocha) je ve vlastnictví města Milovice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a jejich uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 664/3 v bytovém domě č.p. 664 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1147, dále podíl o velikosti 2/30 na nebytovém prostoru č. 664/23 a dále podíl o velikosti 7811/211070 na pozemku č. parcely 1772/23, vše k.ú. Milovice nad Labem, v ulici Kaštanová, v části obce Mladá, ve městě Milovice, okres Nymburk, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 28. srpna 2012 1.450.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónčtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 2147(byt) ze dne 27.8.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), ve výši 1.300.000,-Kč a veškeré budoucí pohledávky do 31.10.2042 do výše 1.300.000 Kč,- a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.12.2006, právní účinky vkladu ke dni 21.12.2006 - věcným břemenem zřizování a provozování vedení a zařízení distribuční soustavy 2 přípojkové skříně včetně kabelového vedení NN dle čl. III smlouvy, ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění) Podle části D listu vlastnictví č. 2147 (byt) ze dne 27.8.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění) Podle části C listu vlastnictví č. 2146 (nebytový prostor) ze dne 27.6.2012 není vlastnické právo k podílu 2/30 ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3 omezeno žádnými omezeními. Podle informace z nahlížení do katastru nemovitostí je nebytový prostor č. 664/23 omezen věcným břemenem zřizování a provozování vedení a v jiných zápisech je evidován návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Podle části C listu vlastnictví č. 1819 (p.p.č. 1772/23) ze dne 27.6.2012 není vlastnické právo k podílu 7811/211070 ve vlastnictví SJM pana Petra Voženílka a Lenky Voženílkové Dis., oba bytem Kaštanová 664, Mladá, 289 24 Milovice nad Labem 3 omezeno žádnými omezeními. Podle informace z nahlížení do katastru nemovitostí je pozemek čís. parcely 1772/23 omezen věcným břemenem zřizování a provozování vedení a v jiných zápisech je evidován návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení (zástavní právo) evidovaná v části C listu vlastnictví č. 2147 a jiné zápisy evidované v částech D listů vlastnictví č. 2147, 2146, 1819. Ocenění a vyhodnocení věcného břemene: Podle části C listu vlastnictví č. 2147 (byt) ze dne 27.8.2012 a podle informací zjištěných z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí jsou oceňované nemovitost zatíženy věcným břemenem zřizování a provozování vedení a zařízení distribuční soustavy 2 přípojkové skříně včetně kabelového vedení NN dle čl. III smlouvy, ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 2147 v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno ve prospěch vlastníka kabelového vedení NN, kterým je zajištěno umístění a provozování vedení NN včetně přípojkových skříní. Uvedené věcné břemeno nemá vliv na užívání předmětných nemovitostí a nemá vliv na obvyklou cenu předmětných nemovitostí. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. - 7 -
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 400/5850/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31. srpna 2012-8 -