ZNALECKÝ POSUDEK Číslo: 1431-36/2015 o ceně bytové jednotky č. 432/214 ( na LV č. 1159), umístěné v budově č.p. 432 ( na LV č. 1066), stojící na pozemku parc.č. 676/137 ( na LV č. 1066 ) a spoluvl. podílu na společných částech budovy č.p. 432 ( na LV č. 1066) a na pozemku parc. č. 676/137 ( na LV č. 1066) ve výši 759/16971, parc. č. 676/135 ( na LV č. 1060) a spoluvl. podíl na pozemku parc. č. 676/24 ( na LV č. 1095) ve výši 1/234, vše v obci Praha, k.ú. Zličín Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 14. července 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran včetně titulního listu.
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zpracovat znalecký posudek ke dni 14. 7. 2015. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Věstonická 432/2 155 21 Praha 5 - Zličín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 14.7.2015. Byt. jednotka č. 432/214 (na LV č. 1159), umístěné v budově č.p. 432 ( na LV č. 1066), stojící na pozemku parc.č. 676/137 ( na LV č. 1066 ) a spoluvl. podílů na společných částech budovy č.p. 432 ( na LV č. 1066 ) a na pozemku parc. č. 676/137 ( na LV č. 1066) ve výši 759/16971, parc. č. 676/135 ( na LV č. 1060) a spoluvl. podíl na pozemku parc. č. 676/24 ( na LV č. 1095) ve 1/234 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zličín, obec Praha, list vlastnictví č. 1159 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 432, k.ú. Zličín Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1159, 1160 a id. 1066 a id. 1095 pro k.ú. Zličín, obec Praha zapsán: Hybrant Dominik, Věstonická 432/2, 155 21 Praha 5 - Zličín 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Věstonická v městské části Prahy 5 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - bytová jednotka č. 432/214 (zapsaná na listu vlastnictví č. 1159), umístěná v budově č.p. 432 (zapsané na listu vlastnictví č. 1066), stojící na pozemku parc.č. 676/137, - id. (podíl 759/16971) pozemku parc. č. 676/137 o výměře 879 m 2 (zapsané na listu vlastnictví č. 1066) a na budově č.p. 432 ( na LV č. 1066), - pozemek parc. č. 676/135 (zapsané na listu vlastnictví č. 1060) o výměře 394 m 2 využívaný jako předzahrádka k bytové jednotce,
id. (podíl 1/234) pozemku parc. č. 676/24 (zapsané na listu vlastnictví č. 1095), sloužící jako příjezdová komunikace, včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 759/16971 na společných částech budovy, vše v obci Praha, k.ú. Zličín Bytový dům má 1 podzemní podlaží, 4 nadzemních podlaží a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vlastní bytová jednotka o dispozici 3+kk má výměru 75,9 m 2 a je umístěna v 1. NP budovy. Místní šetření bytové jednotky nebylo zhotoviteli posudku umožněno. Typ plochy Výměra (m 2 ) Předsíň 4,90 WC 1,60 Obývací pokoj + kk 26,40 Chodba 2,10 Koupelna 5,80 Ložnice 14,00 Ložnice 14,00 Zimní zahrada 2,50 Zimní zahrada 2,50 Sklep 2,10 Celkem 75,90 Terasa 40,1 Pozn.: údaje zjištěny z prohlášení vlastníka budovy. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě odpovídající nabídce.
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 110 00 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m 2 2. Obsah znaleckého posudku 2.1. Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 214 2.1.2. Příslušenství 1.2.1. Betonová dlažba zámková 1.2.2. Plocha asfaltová 2.2. Ocenění pozemků 2.2.1. Pozemek parc. č. 676/135 2.2.2. Pozemek parc. č. 676/137 2.2.3. Pozemek parc. č. 676/135 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0,980 2.1 Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 2.1.1.1. Bytová jednotka č. 214 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 8 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 34 902,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Předsíň: 4,9 * 1,00 = 4,90 m 2 WC: 1,6 * 1,00 = 1,60 m 2 Obývací pokoj + kk: 26,4 * 1,00 = 26,40 m 2 Chodba: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 Ložnice: 14 * 1,00 = 14,00 m 2 koupelna: 5,8 * 1,00 = 5,80 m 2
Ložnice: 14 * 1,00 = 14,00 m 2 Zimní zahrada: 2,5 * 1,00 = 2,50 m 2 Zimní zahrada: 2,5 * 1,00 = 2,50 m 2 Sklep: 2,1 * 0,10 = 0,21 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 74,01 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např. krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada - zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Předpoklad menších úprav - místní šetření bytu nebylo umožněno. Koeficient pro stáří 8 let: s = 1-0,005 * 8 = 0,960 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,960 = 0,922 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 34 902,- Kč/m 2 * 0,922 = 32 179,64 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 74,01 m 2 * 32 179,64 Kč/m 2 * 1,000 * 0,980= 2 333 982,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 333 982,85 Kč
2.1.2. Příslušenství 2.1.2.1. Betonová dlažba zámková Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 600,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 515,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 372,58 Plná cena: 600,00 m 2 * 1 372,58 Kč/m 2 = 823 548,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 40 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CS N = 658 838,40 Kč Koeficient pp * 0,980 Cena stavby CS = 645 661,63 Kč Betonová dlažba zámková - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 645 661,63 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 234 Betonová dlažba zámková - zjištěná cena = 2 759,24 Kč 2.1.2.2. Plocha asfaltová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 3 000,00 m 2 8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo, obalovaný asfalt Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 400,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 066,08 Plná cena: 3 000,00 m 2 * 1 066,08 Kč/m 2 = 3 198 240,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 40 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CS N = 2 558 592,- Kč Koeficient pp * 0,980 Cena stavby CS = 2 507 420,16 Kč Plocha asfaltová - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 2 507 420,16 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 234 Plocha asfaltová - zjištěná cena = 10 715,47 Kč 2.2. Ocenění pozemků Ocenění 2.2.1. Pozemek parc. č. 676/135 Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa orná půda 676/135 394,00 4 230,00 1 666 620,- Ostatní stavební pozemek - celkem 394,00 m 2 1 666 620,- Pozemek parc. č. 676/135 - zjištěná cena = 1 666 620,- Kč Ocenění 2.2.2. Pozemek parc. č. 676/137 Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa orná půda 676/135 879,00 4 230,00 3 718 170,- Ostatní stavební pozemek - celkem 879,00 m 2 3 718 170,- Pozemek parc. č. 676/137 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 3 718 170,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 759 / 16 971 Pozemek parc. č. 676/137 - zjištěná cena = 166 289,02 Kč
Ocenění 2.2.3. Pozemek parc. č. 676/135 Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa orná půda 676/135 394,00 4 230,00 1 666 620,- Ostatní stavební pozemek - celkem 394,00 m 2 1 666 620,- Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,300 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 4 780,- 0,300 1,000 1 434,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 676/24 5 768,00 1 434,00 8 271 312,- ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 5 768,00 m 2 8 271 312,- Pozemek parc. č. 676/135 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 9 937 932,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 234 Pozemek parc. č. 676/135 - zjištěná cena = 42 469,79 Kč 4 i = 1
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 214 2 333 982,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Betonová dlažba zámková 3 449,10 Kč 1.2.2. Plocha asfaltová 13 394,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 350 826,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 676/135 1 666 620,- Kč 2.2. Pozemek parc. č. 676/137 166 289,- Kč 2.3. Pozemek parc. č. 676/135 42 469,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 875 378,80 Kč Celkem 4 226 205,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 4 226 205,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 214 2 333 982,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Betonová dlažba zámková 2 759,20 Kč 1.2.2. Plocha asfaltová 10 715,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 347 457,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 676/135 1 666 620,- Kč 2.2. Pozemek parc. č. 676/137 166 289,- Kč 2.3. Pozemek parc. č. 676/135 42 469,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 875 378,80 Kč Celkem 4 222 836,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 4 222 836,40 Kč 4 222 840,- Kč slovy: Čtyřimilionydvěstědvacetdvatisícosmsetčtyřicet Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: www.cenovamapa.org
Položka Hodnota Plocha bytové jednotky (m2) 75,90 Cena obvyklá (Kč/m2) *) 50 191 Stav jednotky (koef.) **) 1,1 Cena obvyklá jednotky (Kč) 4 190 447 Cena obvyklá jednotky zaokr. (Kč) 4 190 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v developerském projektu ZLIČÍNSKÝ DVŮR I **) K bytové jednotce přísluší pozemek předzahrádky o výměře 394 m 2. Pozitivní stránky: - okolní zástavba bytových domů - velmi dobrá dopravní dostupnost (u objektu autobusová zastávka linek č. 257 a 306 s dojezdem 6 minut ke stanici metra Zličín). Negativní stránky: - blízký automobilový Pražský okruh s možným zatížením hlukem Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 4 190 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem 4.190.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena 4.190.000,- Kč Slovy: Čtyřimilionystodevadesáttisíc Kč V Praze, dne 26. července 2015... vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1431-36/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí:
Fotodokumentace: