ZNALECKÝ POSUDEK č. 4597-17/2019 O ceně bytové jednotky č. 1259/11 s podílem společných částí bytového domu a pozemků čp.1259-1260, za účelem provedení dražby. Katastrální území: Kadaň, parcely č.1846 a 1847 Obec: Kadaň Okres: Chomutov Objednatel znaleckého posudku: BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10-Strašnice Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny -tržní hodnoty, včetně zjištěné ceny dle cenové úrovni 2019 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 14. 4. 2019 znalecký posudek vypracoval: Zbyšek Vlasák Skalní 993 432 01 Kadaň telefon: 774 993 994 e-mail: vlasakz@centrum.cz, www.vlasak.cz IČ: 12071561 DIČ: Počet stran: 9 včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kadani 14. 4. 2019
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č.1259/11 s podílem společných částí domu a pozemků situovaného v katastrálním území Kadaň, obec dtto.ocenění objednala BFT Management, a.s. za účelem provedení dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 1259/11 Adresa předmětu ocenění: Chomutovská 1259 432 01 Kadaň LV: 5549 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Kadaň Počet obyvatel: 18 015 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 873,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) III 0,85 V 1,00 I 1,00 I 1,00 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 705,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.3.2019 za přítomnosti objednatele ocenění. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1Objednávka č.j.59497 ze dne 13.3.2019. 2.Výpis z katastru nemovitostí LV 5549 3.Údaje o stáří nemovitosti zjištěné na stavebním úřadu-databáze znalce. 4.Analýza trhu. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník bytové jednotky:dle výpisu z listu vlastnictví č.5549 pro katastrální území Kadaň Byt č. 1259/11 Václavík Marcel Podíl na společných částech domu a pozemku 513/25094 Budova čp. LV č. 5124 bytový dům čp.1259-1260 Pozemkové údaje: parcela č.1847 zastavěná plocha a nádvoří výměra 250 m 2 parcela č.1846 zastavěná plocha a nádvoří výměra 238 m 2 6. Dokumentace a skutečnost Dle dostupných podkladů je stáří domu k roku 2019 55 let Technologie panelová plošná.bylo provedeno zateplení vnějších povrchů,okna plastová s izolačním dvojsklem. Vybavení bytu ponecháno původní.provedeny nové podlahové krytiny. Částečně je stav dokladován ve fotodokumentaci v příloze znaleckého posudku 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitosti jsou situovány v zastavěném území města.příjezd je po zpevněné komunikaci.stavba je napojena na veřejné rozvody vody, elektřiny, kanalizace, plynu, telefonu a kabelové televize.pro parkování je zřízeno větní parkoviště. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Byt č.1259/11 1.1. Oceňovaný byt 1.2. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00-3 -
5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - V roce 2018 a 2019 je v Kadani zvýšený zájem o byty i v této lokalitě. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) III 0,10 IV 1,00 III 1,00 VI 1,00 I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,155 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,100 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí - Kofliktní skupiny s u tohoto II 0,00 domu neprojevují. 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Byt je ve velmi dobrém stavu- III 0,10-4 -
Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,090 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,259 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,199 1. Byt č.1259/11 1.1. byt Popis bytu: velikost 2+1 v m 2 v 4 čp. 1259-1260 předsíň 8,00 koupelna 2,10 WC 0,90 kuchyně 7,60 pokoj 1 17,30 pokoj 2 17,30 sklep lodžie Celková výměra m 2 Byt je vybaven kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vestavěnou skříní, vanou umyvadlem a WC.vytápění ústřední s centrálním dálkovým zdrojem.v bytovém domě jsou zabudovány osobní výtahy. Technický stav bytu: Zařízení bytu původní včetně oken, které jsou na konci své životnosti.byt vyžaduje částečnou opravu Zjištěné vady: Jádro původní a je nutné počítat i s náklady na výměnu výtahů, aby odpovídaly současným bezpečnostním předpisům. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 912,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt: 52,30 * 1,00 = 52,30 m 2 lodžie: 3,00 * 0,20 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 52,90 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu: Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní III 0,10 parkovací stání,..) - Zřízeno nové parkoviště 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Mírně zvyšující cenu - Dobrý technický IV 0,05 stav budovy- zateplení. 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,750 = 0,923 9 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,155 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 912,- Kč/m 2 * 0,923 = 6 379,78 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 52,90 m 2 * 6 379,78 Kč/m 2 * 1,155 * 1,090= 424 883,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 424 883,49 Kč Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.2. Pozemky Předmětem ocenění je zastavěná plocha bytovým domem, který má dvě popisná čísla. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,155 Index polohy pozemku IP = 1,090-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,155 * 1,000 * 1,090 = 1,259 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek 4 odst. 1 705,- 1,259 887,59 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1847 250 887,59 221 897,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1846 238 887,59 211 246,42 Stavební pozemky - celkem 488 433 143,92 Pozemky - zjištěná cena celkem = 433 143,92 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.2. Pozemky = 433 143,92Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 433 143,92 Kč Bytová jednotka bez spoluvlastnického podílu = 424 883,49 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 433 143,92 Kč Spoluvlastnický podíl: 513 / 25 094 Hodnota spoluvlastnického podílu: 433 143,92 Kč * 513 / 25 094 = 8 854,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 8 854,82 Kč Byt č.1259/11 - zjištěná cena = 433 738,31 Kč C. REKAPITULACE 1. Byt č.1259/11 433 738,30 Kč 1.1. Oceňovaný byt 424 883,49 Kč 1.2. Pozemky 8 854,82 Kč = 433 738,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřistatřicettřitisícsedmsetčtyřicet Kč Odhad obvyklé ceny. 433 738,30 Kč 433 740,- Kč S přihlédnutím nabídek realitních kanceláří na Internetu a především z vlastní databáze vytvořené při oceňování pro bankovní účely. Databáze je pravidelně aktualizována ve spolupráci s realitní kanceláří Vlasáka Zbyška mladšího, specialistu na Chomutovsko. a) Cena dle cenového předpisu v roce 2019 = 433 740.-Kč -8 199.-Kč/ m 2 V cenovém předpisu se zvýšené statistické ukazatele projeví až v průběhu dalšího roku, případně 2 let. Prodejní ceny v současné době jsou vyšší a projevuje se nedostatek bytů. b ) Cena stanovená porovnávací metodou Realizované ceny v hodnoceném území se pohybují v hodnocené lokalitě sídliště B v roce 2019 od 6000.-Kč do 11000.-Kč/ m 2, záleží na situování bytu a rozsahu provedených úprav, horní částka při přestavbě bytového jádra Byt má lodžii, a je v dobrém technickém stavu Cena 8199.-Kč/m 2 podlahové plochy. Cena zjištěná cenovým předpisem odpovídá ceně dle provedené analýzy trhu ve spolupráci s realitní kanceláří.v současné době jsou byty v této lokalitě obtížně prodejné a realizace prodeje trvá delší dobu. Jedná se o nejméně žádanou lokalitu v Kadani. - 8 -
Á Á Á Á í Á í ď ó ď ť é Á Á Á Á
FOTODOKUMENTACE Ze zadní strany Pohled z Chomutovské ul. Lodžie - 10 -