Dodatek č. 1 k ZNALECKÉMU POSUDKU č. 3489/2018 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Nové Hvězdlice, obec Nové Hvězdlice, okres Vyškov: pozemku parc. č. St. 84, parc. č. 2 a parc. č. 3294 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová. Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 169 EX 2005/11 Datum místního šetření: 15. března 2018 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 15. března 2018 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum vyhotovení: 6. listopadu 2018 Tento posudek obsahuje 12 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 169 EX 2005/11-129 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Mészárosové Veroniky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 15. března 2018. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách v realitní inzerci se pohybují v rozmezí 400 900 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 500 Kč/m 2. Jednotkovou cenu pro vodní plochu stanovuji na 5 Kč/m 2. Porovnávací cena pozemků Parcela číslo St. 84 Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Využití dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč Zbořeniště 762 500 381 000,00 2 Zahrada Zahrada 264 500 123 000,00 3294 Vodní plocha Koryto vodního toku 23 5 115,00 Celkem 563 504 115,00 Kč 2. Práva a závady Znalec nemá k dispozici informaci, zda je oceňovaný pozemek pronajímán. Povinný nereagoval na dopis s dotazem, zda oceňovaný pozemek pronajímá. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 561 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C je uvedeno věcné břemeno užívání. věcné břemeno užívání pro Malenovského Ctibora, Nové Hvězdlice 72, 68341 Hvězdlice, RČ 571104/1875 (61 roků). Doživotní, bezúplatné právo užívání parcely St. 84 a parcely 3294. V kupní smlouvě ze dne 18.7.2001 je u v článku č. 6. uvedeno věcné břemeno ve znění:,,současně s touto smlouvou zřizuje úplatně za částku 1 000,- Kč, to je slovy tisíckorunčeských, kupující Chmelařová Veronika pro pana Malenovského Ctibora, doživotní věcné břemeno spočívající v právu bydlení ve výše uvedeném objekt bydlení č.p. 69 se spoluužíváním i další nemovitosti, to je pozemku parc. č. St. 84 uvedeném v čl. I. této smlouvy. Pan Malenovský Ctibor je oprávněn spoluužívat nemovitosti v celém rozsahu bez jakéhokoliv omezení. Pan Malenovský Ctibor právo odpovídající tomuto věcnému břemenu přijímá. Na nemovitosti tedy váznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. Jsou oceněny dle Znaleckých standardů AZO, vydaných Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava. Obvyklá cena nemovitosti s věcným břemenem (VB) doživotního užívání je výrazně nižší než cena volné nemovitosti. Vliv na snížení má: - lokalita nemovitosti - stáří oprávněného z VB - velikost plochy dotčené VB z celkové plochy nemovitosti Toto snížení obvykle činí 50 90 %.
4 V tomto případě je snížení stanoveno ve výši 80 % z ceny obvyklé, protože: - věcná břemena bytu a užívání jsou zřízena na celé nemovitosti (pozemek parc. č. St. 84 a parc. č. 3294) i s příslušenstvím a zanikají až s úmrtím oprávněných. Veškeré náklady související s vlastnictvím a užíváním těchto nemovitostí ponesou oprávnění z věcného břemene. Ocenění věcného břemene pro parcely St. 84 a 3294 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem bez věcného břemene Cena věcného břemene Obvyklá (tržní) cena dle odhadu znalce s věcným břemenem -zaokrouhleno Cena 381 115,00,- Kč 304 892,00,- Kč 76 223,00,- Kč
5 3. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem bez věcného břemene Cena věcného břemene Obvyklá (tržní) cena dle odhadu znalce s věcným břemenem Obvyklá cena - slovy: stodevadesátdevěttisíckorunčeských Cena 504 115,00,- Kč 304 892,00,- Kč 199 000,00,- Kč V Brně dne 6. listopadu 2018 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3489/2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 6. listopadu 2018 Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 561 str. 1, 15,16 Výřez z katastrální mapy Výřez z aktuálního územního plánu Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
6
7
8
9 Výřez z katastrální mapy kat. ú. Hvězdlice Výřez z aktuálního územního plánu obce Hvězdlice
10 Fotodokumentace nemovitosti
11 Mapa oblasti
12