ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 19792117 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemků st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Tuchořice, k.ú. Nečemice Adresa nemovité věci: Nečemice 33, 439 69 Nečemice Vlastník pozemku: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Zdeněk Polívka, Nečemice 33, 438 01 Tuchořice, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 4774/16-86(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 60 000 Kč Datum místního šetření: 15.3.2017 Stav ke dni : 15.3.2017 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 14stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 17.3.2017 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně pozemků st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Žatec, LV č.270 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2017 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2017 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 4774/16-86 - exekuční příkaz SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to na pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny. Jedná se o pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny, které jsou zapsané u KN Žatec na LV č.270. Pozemek st.111 je veden v KN jako druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 88m 2. Pozemek st.111 není zastavěn žádnou stavbou, dále se jedná o pozemek č.p. 69/3 veden jako zahrada o výměře 33m 2 a pozemek p.č.85/2 veden jako zahrada o výměře 219m 2. Možnost napojení na inž. sítě. Přístup po zpevněné komunikaci, parkování na pozemku. Občanská vybavenost v obci. Účel užití - zahrada, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí - 2 -
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.270 Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouvy nebyly předloženy OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosová hodnota 1.1. 2. Porovnávací hodnota 2.1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny 2.2. OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: o ceně pozemků st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Adresa předmětu ocenění: Nečemice 33 439 69 Nečemice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Tuchořice Katastrální území: Nečemice Počet obyvatel: 674 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 925,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85-3 -
kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 199,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,720 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03-4 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,869 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,626 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,869 1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Jedná se o pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č.270 u KN Žatec. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,869 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00-5 -
6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,869 = 0,869 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 199,- 0,869 172,93 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 - bez sítí 199,- 0,869 0,800 138,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 111 88,00 172,93 15 217,84 4 odst. 2 - bez zahrada 69/3 33,00 138,34 4 565,22 sítí 4 odst. 2 - bez zahrada 85/2 219,00 138,34 30 296,46 sítí Stavební pozemky - celkem 340,00 50 079,52 Pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny - zjištěná cena 2. Porovnávací hodnota = 50 079,52 Kč 2.1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 340,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Prodej stavebního pozemku 1 413 m2 Lokalita: Pnětluky, okres Louny Popis: prodej stavební parcely o celkové ploše 1413 m2 v obci Pnětluky u Loun. Pozemek se nachází v klidné části obce s pěkným výhledem na zříceninu hradu Pravda. Na pozemku je základová deska pro výstavbu rodinného domu a dvougaráže, v druhé části ovocný sad. Dojezdové vzdálenosti: Louny 17 km, Most 41 km, Ústí nad Labem 68 km, Teplice 51 km, Praha 70 km, Litoměřice 54 km. Pozemek: 1 413,00 m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 1,50 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Cena Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. Upr. jedn. cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] KC [Kč/m 2 ] 279 000 1 413 197 1,32 261 Název: Lokalita: Popis: Prodej stavebního pozemku 446 m2 Měcholupy, okres Louny k prodeji pozemek o výměře 446 m2 v obci Měcholupy v okrese Louny. Pozemek územně spadá do katastrálního území Měcholupy u Žatce a dle katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha. V územním plánu obce se pozemek nachází v ploše bydlení. Pozemek: 446,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,03 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Název: Lokalita: Popis: Zdroj: www.sreality.cz Cena Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. Upr. jedn. cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] KC [Kč/m 2 ] 44 600 446 100 0,93 93 Prodej stavebního pozemku 987 m2 Liběšice - Dubčany, okres Louny Pozemek o rozloze 987 m2, Dubčany u Liběšic, Žatec Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek o rozloze 987 m2, v obci Dubčany u Liběšic na Žatecku. Pozemek je na okraji obce s nedokončenou stavbou. Na okraj pozemku je přivedena elektřina a voda. Stavební pozemek je o velikosti 766 m2 zastavěná plocha - nádvoří a 221 m2 je ostatní plocha. Dubčany jsou malá vesnice 1 km od Liběšic, kde je veškerá občanská vybavenost. Pozemek: 987,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,20 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Cena Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. Upr. jedn. cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] KC [Kč/m 2 ] 180 000 987 182 1,08 197-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 93 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 184 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 261 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 184 Kč/m 2 Výměra pozemku 340,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 62 560 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Padesáttisícosmdesát Kč 50 079,50 Kč 50 079,50 Kč 50 080,- Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. pozemky st.111, p.č.69/3, 85/2 a příslušenství v obci Tuchořice, 62 560,- Kč k.ú.nečemice, okres Louny 2.2. 0,- Kč Porovnávací hodnota - celkem: 62 560,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 50 080 Kč slovy: Padesáttisícosmdesát Kč Porovnávací hodnota 62 560 Kč Obvyklá cena 60 000 Kč slovy: Šedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza - 8 -
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Žatec LV č.270 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 60 000,- Kč 1. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 60 000,- Kč slovy:šedesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Žatce, Loun. Dále je cena ovlivněna také vlastnickým podílem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemků st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích - 9 -
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemků st.111, p.č.69/3, 85/2 v obci Tuchořice, k.ú.nečemice, okres Louny ve výši 60 000,- Kč : 60 000,-Kč Obvyklá cena: 60 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. - 10 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 17.3.2017 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19792117 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19792117. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3-11 -
Pozemek p.č. 85/2 v k.ú. č. 701882 Mapa oblasti ze dne 16.3.2017 Pozemek p.č. 85/2 v k.ú. č. 701882-12 -
Pozemek p.č. 85/2 v k.ú. č. 701882-13 -
- 14 -