ZNALECKÝ POSUDEK č. 2231-765/2015 Objednavatel znaleckého posudku: PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno-město Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního nepodsklepeného rodinného domu s půdou, číslo popisné 19 v obci Košice, v okrese Tábor, a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Počet stran: 15 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 21.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 19, obec Košice, kat. území 670812 Košice u Soběslavi, okres Tábor, a parc. č. st. 32/1; 57/4 pro účely dražby. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Košice 19 391 17 Košice Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Košice Katastrální území: Košice u Soběslavi Počet obyvatel: 768 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Tábor (vzdálen 10km) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 310,07 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.9.2015 za přítomnosti Pavla Albrechta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.09.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 20.09.2015 panem Pavlem Albrechtem. - Kupní smlouva ze dne 30. března 2006 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Albrecht Pavel, č.p. 66, 39152 Smilovy Hory Nemovitosti: RD č. p. 19, obec Košice, kat. území 670812 Košice u Soběslavi, okres Tábor, a parc. č. st. 32/1; 57/4-2 -
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 19, obec Košice, kat. území 670812 Košice u Soběslavi, okres Tábor Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, s půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel a kamene, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 80 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven odhadem v roce 1920 a rekonstruován v roce 2007. Dispozice rodinného domu je 3+kk. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1. NP: veranda, obývací místnost společně s kuchyňským koutem, ložnice, obývací pokoj (rozestavěný - v rekonstrukci) Zastřešení: půda - půdní prostory Okna v domě jsou špaletová. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do jímky, plynovod není zaveden. Vytápění pouze v jedné obytné místnosti akumulační elektrická kamna, koupelna řešena podlahovým el. vytápěním, jinak chybí. Ohřev vody v domě chybí. V obytných místnostech tvoří podlahu keramická dlažba, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o podstandardně řešený rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Na pozemku se nachází tyto trvalé porosty náletové dřeviny. Samotný pozemek je rovinatý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v blízkosti centra obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací - 3 -
dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 1 + půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: odhadem 1920 Rok rekonstrukce RD: 2007 (stáří 8 let) podlahy, vnitřní omítky, částečně stropy, rozvody vody, Rozsah rekonstrukce RD: rozvody elektřiny, komín, koupelna, kuchyň, částečně okna. Základy: smíšené neizolované Konstrukce: smíšená konstrukce z pálených cihel a kamene Tloušťka zdiva: 80 cm Stropy: dřevěné trámové Střecha: sedlová Krytina střechy: pálená taška Klempířské prvky: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: plechové vápenocementové vápenocementové špaletová okna, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu sprchový kout a vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů - 4 -
Dispozice rodinného domu: Popis místností podle podlaží: Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v domě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k domu: 3+kk 1. NP: veranda, obývací místnost společně s kuchyňským koutem, ložnice, obývací pokoj (rozestavěný - v rekonstrukci) Zastřešení: půda - půdní prostory připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k jímce ne chybí, pouze v jedné místnosti akumulační kamna, koupelna el. podlah. vyt. chybí chybí v obytných místnostech - keramická dlažba, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba podstandardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad Náletové dřeviny Kotec pro psa - částečně zděný, částečně pletivo rozměry: 2,9x2,97m, výška 1,94m rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí: Popis okolí: zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci: rodinný dům se nachází v blízkosti centra obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost: kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí: blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - 5 -
Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a kriminalita: spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno: dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, rozhodnutí o úpadku, zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, věcné břemeno. Nemovitost není v současné době obývána. 1. NP: ((5,75x19,75)+(1,85x3,77))x2,9=349,560 m3 Zastřešení: ((5,75x11,07)x2,45/2)+((5,75x8,68)x1,725)+((1,85x3,77)x2)=178,390 m3 OP celkem: 527,95 m3 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 20.09.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 20.09.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). - 6 -
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.19 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 32/1; 57/4 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou - 7 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-8 -
10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.19 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 95 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: ((5,75*19,75)+(1,85*3,77)) = 120,54 m 2 Zastřešení: ((5,75*19,75)+(1,85*3,77)) = 120,54 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 120,54 m 2 2,90 m Zastřešení: 120,54 m 2 1,48 m Obestavěný prostor 1. NP: (((5,75*19,75)+(1,85*3,77)))*(2,90) = 349,56 m 3 Zastřešení: (((5,75*19,75)+(1,85*3,77)))*(1,48) = 178,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 527,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,54 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 241,08 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03-9 -
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 95 let: s = 1-0,005 * 95 = 0,525 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,428 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 0,428 = 853,43 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 527,95 m 3 * 853,43 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= 464 085,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 464 085,42 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky parc. č. st. 32/1; 57/4 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-10 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 310,07 1,030 319,37 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.32/1 267,00 319,37 85 271,79 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 57/4 163,00 319,37 52 057,31 Stavební pozemky - celkem 430,00 m 2 137 329,10 Pozemky parc. č. st. 32/1; 57/4 - zjištěná cena = 137 329,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 137 329,10 Celková výměra pozemku m 2 430,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 9 581,10 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 431,15 Porosty - zjištěná cena = 431,15 Kč - 11 -
II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení a podobném stavu. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 19, obec Košice, okres Tábor, kraj Jihočeský 1 NP, půda, 3+kk, ZP 120 m2, OP 528 m3 po částečné reknostrukci 430 m2 standardní provedení, koupelna podl. vyt., kanalizace - jímka, vodovod obecní, kuch linka bez vest. spotř. 1 Košice, Tábor 1 NP, půda, 3+1, ZP 152 m2 dobrý, po částečné rekonstrukci 955 m2 standardní provedení, vytápění lokální na TP, voda - obecní, kanalizace - obecní, studna 2 Ústrašice, Tábor 1 NP, půda, 3+1, UP 150 m2 špatný, před rekontrukcí 817 m2 standardní provedení, kanalizace - obecní, voda - obecní, stodola 3 Soběslav, Tábor 1 NP, podroví + půda, 3+1, ZP 177 m2, UP 74 m2 dobrý, původní stav 359 m2 řadový dům, standardní provedení, vytápění lokální TP a elektrické, kanalizace - obecní, voda - obecní, kolna - 12 -
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K6 1 915 000 0,85 777750 1 1,05 1,1 1,01 1,07 1 1,248209 623 093 2 1 100 000 0,85 935000 1,02 1,06 1,08 0,82 1,05 1,15 1,156194 808 688 3 1 150 000 0,85 977500 1,15 1,1 0,96 1,05 1,05 1,03 1,379042 708 825 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu, blízkost větších obcí K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněno řešení přípojek, způsob vytápění, vzorek č. 1 - studna 713 535 623 093 808 688 92 887 620 648 806 422 K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněna přítomnost vedlejších staveb, vzorek č. 3 řadový dům Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány v řešení přípojek, přítomnosti vedlejších staveb a typu rodinného domu. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 710 000,- Kč - 13 -
C. REKAPITULACE I) Dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.19 464 085,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 464 085,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 32/1; 57/4 137 329,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 137 329,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 431,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 431,20 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 601 845,70 Kč 601 845,70 Kč 601 850,- Kč II) Dle srovnávací metody Srovnávací hodnota: 710 000,- Kč - 14 -
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 19, v obci Košice, okres Tábor, kraj Jihočeský, včetně pozemků parc. č. st. 32/1; 57/4 a příslušenství, ke dni ocenění 20.9.2015 na: 650 000,- Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Praze 21.9.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Bc. Ondřej Busta D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2231-765/2015 znaleckého deníku. E. Přílohy - Výpis z elektronické verze KN - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti - 15 -
Výpis z elektronické verze KN - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
Srovnávané nemovitosti č.1-18 -
č.2-19 -
č.3-20 -