Znalecký posudek číslo 1724-155/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti - pozemku parc.č. PK 1591/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okr. Zlín, zapsaný na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okr. Zlín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 02.11.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 23696/09 49 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 02.11.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 14.11.2010
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 23696/09-49, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Pospíšila Františka Ing. dle LV č. 97 pro k.ú. Řetechov ze dne 12.06.2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním znalcem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.97 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitosti byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 23696/09-49, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Pospíšila Františka Ing. - pozemku parc. č. 1591/2 v k.ú. Řetechov ze dne 12.06.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním znalcem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 03. 06. 2010 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Katastrální mapa - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 07.06.2010 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 02.11.2010 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc.č. PK 1591/2 v k.ú. Řetechov včetně součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okres Zlín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsaných na LV č. 97 (k.ú. Řetechov) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 02.11. 2010. Informace o nemovitosti Vlastník Pospíšil František Ing., Sloup 206, 679 13 Sloup v Moravském Krasu LV č. 97 Katastrální území Řetechov ( 745341) Obec, okres Řetechov (585459), Zlín (CZ0724) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh pozemku 1591/2 521m 2 parcela ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr ( PK) Způsob ochrany BPEJ 72041 výměra 521m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne 02.11.2010. Nemovitosti byly identifikovány v terénu. Pozemek je využíván jako pastvina. Vlastník se na místní šetření nedostavil. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne 3.6.2010 pro k.ú. Řetechov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem a k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětnému pozemku nebyla ze strany povinného ani objednatele předložena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku zapsaného na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku zapsaného na LV č. 97 v k.ú. Řetechov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Část města Luhačovice místní část Řetechov leží 20 km jihovýchodně od Zlína v n.v. 422 m. Severně od obce se zvedají Vizovické vrchy s nejvyšší horou v oblasti Komoncem 672 m n. m. Mezi Komoncem a obcí leží zřícenina hradu Starý Světlov. Řetechov na východě hraničí s katastrem obce Pozlovice a Podhradí, na západě s Ludkovicemi, na jihu s Pozlovicemi a na severu s Provodovem. V 70. letech byla vybudována kanalizace a komunikace po obci. O několik let později byla pod obcí směrem k Pradliskům postavena čistička odpadních vod. Součástí obce je obchod se smíšeným zbožím, hospoda, kulturní místnost v bývalé škole a knihovna. Obec má v současné době 77 čísel popisných a 210 obyvatel (údaje z r. 2004). Do Řetechova je z Luhačovic 5,5 km. Převážná část vede po silnici III. třídy do Pozlovic a pak na jih podél Pozlovického potoka. U Luhačovic se napojuje na silnici II/ 492, spojující Luhačovice s Vizovicemi. Pozemek se nachází na katastrálním území Řetechov, cca 300m západně od zástavby obce. Místní komunikace přechází na západním konci zástavby v nezpevněnou polní cestu, která vede dále na západ k silnici z Ludkovic do Provodova. Úvozová cesta ( v majetku Města Luhačovice) vede mezi poli a loukami a kolem ní jsou keře a stromy v nepravidelných intervalech. Ve směru od obce je po levé straně cesty pruh trávy v šířce cca 8m dlouhý cca 80m označen parc.č. 1591/2 - oceňovaný pozemek. Pozemek je ve svažitém území. V sousedství oceňovaného pozemku podél jižní hranice je pás pozemku dalšího soukromého vlastníka - parc.č. 1600 - vedená rovněž ve zjednodušené evidenci. Pozemek není v terénu vytýčen. Velikost pozemku parc.č. PK 1591/2 udávána na LV č. 97 je 521m 2 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 Oceňovaná nemovitost Pozemek zapsaný na LV č. 97 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okres Zlín. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, Pozemek se nachází na západ od místní části Řetechov podél polní cesty. Pozemek není v terénu oddělen žádnou hranicí a se sousedními pozemky je společně obhospodařován. Jedná se o trvalý travní porost. V blízkosti nejsou vedeny žádné sítě, pozemek je svažitý. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Řetechova a města Luhačovice k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Řetechov 521 tráva trvalý travní porost, mimo obec, (1) (2) (3) (4) (5) 1 Velký ořechov 30146 orná půda zemědělské pozemky bez přístupu 2 Březnice 34404 tr.porost louka a les, částečně s porosty 3 Pozlovice 16 494 tr. Porost trvalý travní porost u komunikace Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 179 000 6 0,95 6 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 0,90 0,45 13 2 688 080 20 0,85 17 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 19 3 2 474 100 150 0,60 90 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 0,90 1,35 67 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 33 Minimum Kč / m 2 13 Maximum Kč / m 2 67 Výměra oceňovaného pozemku m 2 521 Celkem cena pozemku - průměr Kč 17 193 Zaokrouhleno Kč 17 000 Minimum Kč 6 773 Maximum Kč 34 907 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,60 (navrženo 0,95-0,60). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6 773,- Kč až 34 907,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : pozemek podél polní cesty udržovaný pozemky jako pastvina Uvedený pozemek mají tyto slabší stránky : úzký pruh pozemku je součástí sceleného lánu Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek, navržená na 17 000,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 17 000,- Kč (slovy : sedmnácttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne 03. 06.2010 pro k.ú. Řetechov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 97 ze dne 26.02.2010 pro k.ú. Řetechov, v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku užívaného jako pastvina v katastru Řetechov, včetně všech součástí a příslušenství parc.č. PK 1591/2 obec Luhačovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 97 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 02.11.2010, po zaokrouhlení na : 17 000,- Kč (slovy : sedmnácttisíc korun českých ). V Brně, dne 14.11. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č. 1724-155/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1724-155/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu
Fotodokumentace pozemek parc. č. PK 1591/2 Přístupová cesta