ZNALECKÝ POSUDEK č. 10 600-205/16 o ceně spoluvlastnického podílu na bytě č. 255/86 v domě č.p. 255, Pražské Předměstí, k.ú. Bílina, obec Bílina, okres Teplice. Objednavatel znaleckého posudku: Okresní soud v Teplicích U soudu 1450/1 416 64 Teplice Účel znaleckého posudku: odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 8. 8. 2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Počet stran: 6 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 8.8.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu na bytě č. 255/86 v domě č.p. 255, Pražské Předměstí, k.ú. Bílina, obec Bílina, okres Teplice se spoluvlastnickým podílem na společných konstrukcích a pozemku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č. 255/86 Adresa předmětu ocenění: Aléská 255 418 01 Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: 16 884 3. Prohlídka a zaměření Znalci se nepodařilo zjednat si vstup do bytu. Ocenění je provedeno na základě údajů v prohlášení vlastníka nemovitosti, informací získaných v sousedství a vnější prohlídky ze dne 8. 8. 2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - prohlášení vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 6117 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 255/86 - podíl 1/2-2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 11 i = 2-3 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,990 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt č. 255/86 - podíl 1/2 Oceňovaný byt se nachází ve 12. NP obytného panelového domu. Byt sestává z předsíně, WC, koupelny, kuchyně, pokoje a sklepa. Spoluvlastnický podíl na společných konstrukcích a pozemku je vyjádřen zlimkem113/14936. Vytápění a ohřev vody dálkové. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je plynový sporák. Objekt je podsklepený a má 13 NP. Nosnou konstrukci tvoří železobetonové panely zateplené, střecha plochá. Dům je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Stáří stavby je cca 40 let. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Cena pozemku je převzata z cenové mapy města Bílina. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 336/10 533,00 130,00 69 290,- Ostatní stavební pozemek celkem 533,00 69 290,- - zjištěná cena = 69 290,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 69 290,-Kč 69 290,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 69 290,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 5 644,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt: 31,6 * 1,00 = 31,60 m 2 sklep: 2,3 * 0,80 = 1,84 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 33,44 m 2-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,800 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 644,- Kč/m 2 * 0,800 = 4 515,20 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 33,44 m 2 * 4 515,20 Kč/m 2 * 1,000 * 0,990= 149 478,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 149 478,41 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 69 290,- Kč Spoluvlastnický podíl: 113 / 14 936 Hodnota spoluvlastnického podílu: 69 290,- Kč * 113 / 14 936 = 524,22 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 524,22 Kč Byt č. 255/86 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 150 002,63 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Byt č. 255/86 - podíl 1/2 - zjištěná cena = 75 001,32 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt č. 255/86 - podíl ½ 75 001,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 75 001,30 Kč Celkem 75 001,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 75 001,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 75 000,- Kč slovy: Sedmdesátpěttisíc Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti (tj. spoluvlastnického podílu ½) činí 70 000,- Kč. V Teplicích 8.8.2016 Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10 600-205/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10 600-205/16. - 6 -