- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1281-365/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 93 a příslušenství na pozemku p.č. st. 69/5 a pozemku p. č. st. 69/5 a, v k.ú. Vřesovice u prostějova, obci Vřesovice, okres Prostějov (LV č. 142) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 EX 3885/10 Podle stavu ke dni 24.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 27.9.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bydlení (Rodinný dům) č.p. 93 Adresa nemovitosti: Vřesovice 93 Okres: Prostějov Obec: Vřesovice Katastrální území: Vřesovice u Prostějova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.9.2013 za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 142 pro k.ú. Vřesovice u Prostějova ze dne 14.8.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 EX 3885/12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 142 zapsán: Vávra Vladimír. č.p. 93, 798 09 Vřesovice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Vřesovice u Prostějova, obci Vřesovice, okresu Prostějov, při místní komunikaci procházející obcí, pod hřbitovem. Nemovitost se nachází na okraji zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 500m od centra obce. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 93 na pozemku p.č. st. 69/5, pozemkem p.č. 69/5 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství tvoří zpevněné plochy, přípojka IS (elektřina, voda,plyn), žumpa, vedlejší stavby (kůlna, hospodářská budova). Přístup a příjezd k nemovitosti je přes obecní pozemek. Obec Vřesovice je malou obcí s minimální občanskou vybaveností (pošta, mateřská škola), úplná občanská vybavenost se nachází v okresním městě Prostějově, vzdáleném cca 15 km od nemovitosti. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 93 Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, přízemní s využitým podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna dřevěná dvojitá. Krov střechy sedlový s krytinou z pálených tašek. Fasádní omítky břizolitové. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá: ústřední vytápění plynovým kotlem, standardní (standardní vzhledem ke stáří domu) vybavení kuchyně (linka, sporák) a hygienického zařízení (WC, umyvadla, vany) běžného stupně opotřebení. Ohřev teplé vody pomocí el. bojleru. Zastavěná plocha objektu činí cca 65 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 100 m 2. Na objektu byla v posledních letech prováděna pouze minimální údržba. Objekt se nachází v původním udržovaném stavu. Technický stav objektu je průměrný. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 60%. 2) Pozemek Parc. č. st. 69/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 106 m2 3) Příslušenství Součástí ocenění je příslušenství sestávající ze: zpevněných ploch, přípojky IS (elektřina, voda, plyn), žumpy, a oplocení. Dále příslušenství tvoří vedlejší stavby: Kůlna - Jedná se o nepodsklepený, přízemní objekt pod pultovou střechou. Základy betonové, okna dřevěná, dveře náplňové, nosné konstrukce zděné, střešní krytina z osinkocementových šablon. Zastavěná plocha cca 20 m2. Hospodářská budova - Jedná se o nepodsklepený přízemní objekt pod pultovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné, okna dřevěná, dveře náplňové, střešní krytina z pálených tašek. Zastavěná plocha cca 15 m2. Na pozemku se nenachází trvalé porosty.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné domy v rozmezí cca 500 tis. až 1 400 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3: Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Vřesovice Otaslavice I. Otaslavice II. Výšovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 106 80 281 390 zastavěná plocha 65 80 90 90 užitná podlahová plocha 100 110 140 80 prodejní/nabídkovácena celkem 550000 540000 850 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje IX.13 IX.13 IX.13 korekce pro datum nabídky 1 1 1 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. horší srov. korekce pro tech. Stav 1 1,1 1 vzhled a atraktivita objektu Srov. srov. srov. korekce pro atraktivitu 1 1 1 lokalita/přístupnost Srov. Srov. srov. korekce pro lokalitu 1 1 1 příslušenství Srov. srov. srov. korekce pro příslušenství 1 1 1 korekce pro velikost domu 0,95 0,8 1,1 korekce pro velikost pozemku 1,05 0,9 0,85 Indikovaná hodnota nemovitosti 501 799 466 331 363 528 675 538 Srovnávací hodnota (orientační) 501 799,- Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti zjištěnou srovnávací metodou ve výši 501 799,- Kč. Cena zahrnuje jak cenu rodinného domu, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 500 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: Rodinného domu č.p. 93 na pozemku p.č. st. 69/5, pozemku p.č. st. 69/5 a příslušenství v k.ú. Vřesovice u Prostějova, obci Vřesovice, okres Prostějov (LV č.142), je stanovena ke dni 24.9. 2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 500 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovitosti včetně příslušenství 500 000,- Kč Slovy: pětsettisíc Kč 2) Na nemovitosti neváznou nájemní práva ani věcná břemena 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství 500 000,- Kč Slovy: pětsettisíc Kč V Ostravě, 27.9.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1281-365/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti pohled na dvůr Přístřešek u domu pohled z ulice
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Nemovitost č.1: Otaslavice I. Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost Adresa: Otaslavice Datum aktualizace: 27.09.2013 ID zakázky: 3303 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha užitná: 80 m 2 Plocha pozemku: 80 m 2 Popis: Realitní kancelář nabízí k prodeji řadový rodinný dům o dispozici 3+kk, zastavěná plocha a nádvoří 80 m2 v Otaslavicích u Prostějova, v původním, ale udržovaném stavu s předzahrádkou a dvorkem, s možností okamžitého nastěhování. Vytápění na tuhá paliva. V případě zájmu kontaktujte makléře nabídky, který Vám nemovitost rád představí. Nemovitost č.2: Otaslavice II. Celková cena: 540 000 Kč za nemovitost Adresa: Otaslavice Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 140 m 2 Plocha pozemku: 281 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej dvou propojených rodinných domů v Otaslavicích u Prostějova viz fotografie - dvě čísla popisná. Všechny sítě nové či zánovní. Plně obyvatelný. Jedná se o prodej jak rohového patrového domu tak i sousedícího přízemního domu. Oba jsou vnitřkem propojeny. V přízemí velká kuchyně 16 m2, obývací pokoj 16 m2, koupelna s WC 3 m2, předsíň, veliká komora, v patře dva pokoje - ložnice 19 m2 a 9 m2. Další místnost v přízemí 21 m2 používaná jako komora.ihned k dispozici. Domy jsou na pěkném místě. Nemovitosti jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a třífázový proud. Vytápění 3 x Waf. Pěkná zahrádka a dvorek. Celková výměra pozemků 281 m2, z toho zahrada 120 m2 a dvůr 42 m2. Bližší informace a prohlídky u makléře.
- 12 - Nemovitost č.3: Výšovice Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost Adresa:Výšovice Budova:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Typ domu:patrový Plocha užitná:120 m 2 Plocha pozemku:390 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům v obci Výšovice, která se nachází 6 km od Prostějova. Nemovitost je situována ve středu obce. Jedná se o dům velikosti 4+1 s dvorem a zahrádkou. Dispozičně řešen : přízemí - kuchyň, pokoj, chodba a koupelna. patro - chodba a 3 pokoje. Parkování v průjezdu, na dvoře hospodářská stavení. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu, v obci hloubková kanalizace. Topení ústřední plynové, elektřina 220/380V. Celková výměra pozemku je 390 m2