ZNALECKÝ POSUDEK č. zt2278/138/14 O ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 461 se stavbou domu č.p. 416 včetně poz. parc. č.435, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 635 pro k.ú. Kopidlno, obec Kopidlno, okres Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ podle stavu ke dni 28.6.2014. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.6.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 15.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 28.6.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Husova 416 507 32 Kopidlno Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Kopidlno Katastrální území: Kopidlno Počet obyvatel: 2 134 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 341,86 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.6.2014 za přítomnosti JUDr.Materny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 635 pro k.ú. Kopidlno Sdělení JUDr. Materny dne 28.6.2014 Kopie katastrální mapy - 2 -
Zjištění na místě samém dne 28.6.2014 v době od 10,00 do 11,35 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 635 pro k.ú. Kopidlno 6. Dokumentace a skutečnost Rodinný dům č.p. 416 z roku 1934 s vedlejšími stavbami, inženýrskými sítěmi, venkovními úpravami se nachází v jihozápadní části města, v ulici Husova, která je výpadovkou do Poděbrad. Do domu je pravděpodobně přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou pravděpodobně svedeny do kanalizace ve vlastnictví města. Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 2 (1. nejnižší, 4. nejvyšší stupeň). 7. Celkový popis nemovitosti Pouze částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím byl postaven na mírně svažitém terénu (směrem k severu) jako rodinný dům. Stáří domu bylo zjištěno z letopočtu na východním štítu domu, kde je uveden rok 1934. Půdorys má tvar obdélníka s přístavbou verandy a zádveří na severní straně. Základy jsou zřejmě smíšené s dodatečně provedenou izolací pod ložnicí v jihovýchodním rohu domu. Konstrukce jsou zděné cihlové. Krov je dřevěný vázaný, Střecha je sedlová s polovalbou s původní krytinou z pálených tašek, které jsou na konci své životnosti. Do domu zatéká, omítka stropu v koupelně je z části opadaná. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová. Vytápění je ústřední a lokální kamny na tuhá paliva. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, na několika místech jsou zkorodované. Výměry byly získány vlastním měřením. Stavební úpravy z posledních asi 15 20 let byly provedeny neodborně. Údržba domu je zanedbaná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je zvýšené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 416 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,893 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -. II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Koeficient pp = I T * I P = 0,782 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 416 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 2,10*3,80+2,30*3,95 = 17,07 I.NP 8,74*9,12+2,46*3,72+1,24*1,38 = 90,57 zastřešení a podkroví 8,74*9,12 = 79,71 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 17,07 m 2 2,00 m I.NP 90,57 m 2 3,10 m zastřešení a podkroví 79,71 m 2 3,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (2,10*3,80+2,30*3,95)*(2,00) = 34,13 m 3 I.NP (8,74*9,12)*(3,10+1,50*1/2)+(2,46*3,72)*3,15+( = 340,24 m 3 1,24*1,38)*(2,65) zastřešení a podkroví (8,74*9,12)*(3,40*1/2)+(4,98*3,30)*(1,75+1,75* 1/2) = 178,64 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep Z 34,13 m 3 I.NP NP 340,24 m 3 zastřešení a podkroví Z 178,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 553,01 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy pískovcové bez izolace P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná zdvojená a plastová S 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění elektrický kotel S 100 17. Elektroinstalace světelná P 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40-6 -
6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 85,39 Koeficient vybavení K 4 : 0,8539 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8539 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 656,12 Plná cena: 553,01 m 3 * 4 656,12 Kč/m 3 = 2 574 880,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 110 = 72,7 % Koeficient opotřebení: (1-72,7 % / 100) * 0,273 Nákladová cena stavby CS N = 702 942,49 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 549 701,03 Kč Dům č.p. 416 - zjištěná cena = 549 701,03 Kč - 7 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 3,90*14,27+6,15*3,80 = 79,02 zastřešení 3,90*14,27+6,15*3,80 = 79,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 79,02 m 2 2,72 m zastřešení 79,02 m 2 1,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (3,90*14,27+6,15*3,80)*(2,72) = 214,94 m 3 zastřešení (3,90*14,27+6,15*3,80)*(1,70*1/2) = 67,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 214,94 m 3 zastřešení Z 67,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 282,11 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80-8 -
4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,17 Koeficient vybavení K 4 : 0,9617 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9617 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 494,41 Plná cena: 282,11 m 3 * 2 494,41 Kč/m 3 = 703 698,01 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 80 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 140 739,60 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 110 058,37 Kč Kolny - zjištěná cena = 110 058,37 Kč Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,893 4 i = 1-9 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -. II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Koeficient pp = I T * I P = 0,782 11 i = 2 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-10 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -. II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 0,876 = 0,782 11 i = 2-11 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 341,86 0,782 267,33 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 461 642,00 267,33 171 625,86 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 435 1 440,00 267,33 384 955,20 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 556 581,06 Pozemky - zjištěná cena = 556 581,06 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 416 549 701,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolny 110 058,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 659 759,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 556 581,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 556 581,10 Kč Celkem 1 216 340,50 Kč - 12 -
Výpočet porovnávací hodnoty Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha předsíň a chodba 19,66 m 2 1,00 19,66m 2 předsíň u koupelny 1,37 m 2 1,00 1,37m 2 koupelna 7,24 m 2 1,00 7,24m 2 kuchyň 14,96 m 2 1,00 14,96m 2 ložnice 17,45 m 2 1,00 17,45m 2 pracovna 15,82 m 2 1,00 15,82m 2 komora 1,56 m 2 1,00 1,56m 2 schodiště 3,58 m 2 1,00 3,58m 2 - celkem 81,64 m 2 81,64 m 2 pokoj 18,22 m 2 1,00 18,22m 2 ložnice 9,09 m 2 1,00 9,09m 2 jídelna 11,28 m 2 1,00 11,28m 2 kuchyň 4,48 m 2 1,00 4,48m 2 koupelna +WC 2,12 m 2 1,00 2,12m 2 - celkem 45,19 m 2 45,19 m 2 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Libáň 87,00 425 540 000 6 207 0,720 4 469 Rodinný dům, Rodinný dům 2+1 se zahradou 425 m 2 v obci Libáň. V domě byla započata částečná rekonstrukce - obklady, dlažba, betonová podlaha, el. 220+380, voda obecní, jímka s možností napojení na kanalizaci. Hodnocení: Údrnice 120,00 3 000 1 149 895 9 582 0,570 5 462 Rodinný dům, Rodinný dům v obci Údrnice. Dům má podlahovou plochu 100 m 2, dispozice: 2+1, koupelna a WC. Součástí nemovitosti je garáž. Možnost vestavby dalších pokojů v podkroví. Dům se nachází na velmi klidném místě a je dobře udržovaný včetně rozlehlé krásné oplocené zahrady. Veškeré služby - školu, školku a poštu naleznete v obci Libáň vzdálené 5 km. Hodnocení: Libáň 120,00 400 870 000 7 250 0,670 4 858 Řadový koncový rodinný dům, Koncový řadový domek s pozemkem o výměře cca 400m2 a vlastní garáží. Na zahradě je zděná kůlna a zemní sklep. Dispozičně je dům řešen jako 3+1 - tři samostatné pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a samostatné WC. Chodba je průchozí z ulice až na zahradu. Dům je v dobrém stavu. Topení řešeno kotlem na tuhá paliva, objekt napojen na vodovod, kanalizaci, možnost napojení na plynovod. Hodnocení: - 13 -
Jičíněves - Keteň 120,00 1 391 700 000 5 833 0,730 4 258 Rodinný dům, Zděný rodinný dům - chalupu s udržovanou zahradou. Dispozice domu: chodba, 3x pokoj a kuchyňský kout, WC, místnost pro vybudování koupelny. Nemovitost se prodává částečně vybavená nábytkem a spotřebiči. Podlahy jsou betonové + PVC. Nemovitost má dvě studny (kopaná a vrtaná), vždy je dostatek vody. Elektřina 220/380. Na půdě lze také vybudovat místnosti. K chalupě náleží stodola kterou je možné využít jako garáž. Pozemek je oplocený. Topení na tuhá paliva, v obci je plyn. Hodnocení: Libáň, Tyršova ul. 120,00 560 1 200 000 10 000 0,550 5 500 Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům v klidném prostředí, v blízkosti centra obce Libáň. V přízemí domu se nachází vstupní veranda, chodba, koupelna, WC, kuchyň a dva samostatné pokoje. V podkroví je chodba a další dvě ložnice. K domku náleží zděné kůlny, pozemek o celkové výměře 560 m 2. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, elektřinu a na hraně pozemku je přípojka plynu. Topení je řešeno kotlem na elektřinu a na tuhá paliva, teplá voda bojlerem. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 22,07 % Variační koeficient po úpravách: 10,29 % Minimální jednotková cena: 4 258 Kč/m 2 Minimální cena: 540 042 Kč Průměrná jednotková cena: 4 909 Kč/m 2 Průměrná cena: 622 608 Kč Maximální jednotková cena: 5 500 Kč/m 2 Maximální cena: 697 565 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 4 900 Porovnávací hodnota: 621 467,- Kč - 14 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Výhodná poloha nedaleko od středu města 2. Větší pozemek 3. Ústřední topení Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Vyšší stáří objektu 2. Stavba ve zhoršeném stavebně technickém stavu 3. Podkroví neodborně provedené 4. Hluk z dopravy v rušné ulici Rekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.:. 1 216 000,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.:... 621 000,00 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem výpočtu nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s rodinnými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 621.000,- Kč. Slovy: Šestsetdvacetjedentisíc Kč Obvyklá cena: 621.000,- Kč V Ohavči 15.7.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2278/138/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2278/14. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 635 ze dne 20.5.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 5 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
pohled ze silnice (jihozápadní strana) pohled ze silnice (jihovýchodní strana) pohled ze dvora (severovýchodní strana)sklep - 21 -
sklep sklep poklop kanalizační jímky vedlejší stavby na severní a západní straně garáž na severovýchodní straně dvora interier vedlejší stavby na severní straně dvora - 22 -
chodba, dveře na dvůr chodba s kotlem ústředního topení bojler kuchyně v I.NP ložnice v I.NP pracovna v I.NP - 23 -
koupelna v I.NP strop v koupelně WC v I.NP schodiště do podkroví pokoj v podkroví pokoj v podkroví - 24 -
kuchyňský kout v podkroví WC v podkroví sprchový kout v podkroví ložnice v podkroví - 25 -
- 26 -
- 27 -