ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 85/8285/2019 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2457/7 v bytovém domě č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460 (bl. 216) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II, v ulici Petra Jilemnického v Mostě, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 85/8285/2019 LV no.: 16891 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2457/7 v bytovém domě č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II, v ulici Petra Jilemnického v Mostě, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Petra Jilemnického 2457, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny výše uvedeného nemovitého majetku ve věci řízení o pozůstalosti po Josefu Linke, nar. 28.2.1959, naposledy bytem Petra Jilemnického 2457/1, Most, zemřelém dne 23.6.2017, na základě usnesení Okr.soudu v Mostě, č.j. 12 D 129/2017-62 ze dne 1.4.2019 Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 637.420 Kč nestanovena Kč 385.000 Kč Market value Tržní hodnota: Common price Obvyklá cena: Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 2457/7 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) obytná zóna úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 4196, 4197, 4198 a 4199 podíl 5408/345939 celkem 1076 m2, podíl 5408/345939, tj. 16,82 m2 zastavěná plocha a nádvoří 390.000 Kč 390.000 Kč nestanoveno Kč 600 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný m 2 Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 54,08 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 23.200 Kč/m 2 Income: Příjem: 1959 50 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Okresní soud v Mostě, Moskevská 2, 434 74 Most Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 16891, výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu 28.3.2019, je byt ve vlastnictví Josefa Linke, bytem Petra Jilemnického 2454, Most. Podle usnesení soudu je oceňovaný byt předmětem dědického řízení po zemřelé Josefu Linke. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 16891 není vlastnické právo k bytu omezeno žádnými podmínkami. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 16891 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 16891 není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování v okolí domu - byt situován ve 4.NP bez výtahu Strong points / silné stránky: - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center - bytový dům prošel rekonstrukcí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 16891 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 28.3.2019 b/ kopie katastrální mapy c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaného bytu byla provedena dne 15.dubna 2019. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 699594 Název katastrálního úz mí : Most II Kód obce : 567027 Název ob e : Most Počet obyvatel obce : 66768 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2018 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s téměř 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460, umístěném na pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II, v ulici Petra Jilemnického v Mostě. Bytový dům č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460 (místně označený blok 216) je samostatně stojící budova, situovaná nedaleko centra Statutárního města Most, městské čtvrti Podžatecká. Jde o lokalitu zastavěnou v 50. letech min. století převážně zděnými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Lokalita je dobře dostupná, nachází se v blízkosti centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží, v sekci č.p. 2457 v bytového domu č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460, umístěného na pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II. Bytový dům má 5 nadzemních podlaží (bytové jednotky a nebytové prostory) a 1 podzemní podlaží (sklepní kóje). K bytu náleží podíl o velikosti 5408/345939 na společných částech domu č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460 a na pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II. Oceňovaný byt o velikosti 1+2 se sestává (podle prohlášení vlastníka) z chodby (9,80 m 2 ), pokoje (18,09 m 2 ), pokoje (13,20 m 2 ), kuchyně (8,57 m 2 ), koupelny (2,38 m 2 ), WC (0,90 m 2 ), spíže (1,14 m 2 ). K bytu náleží balkon (0,63 m 2 ) a sklepní kóje (1,87 m 2 ). Podlahová plocha bytu činí 54,08 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné se založením na základových pasech z betonu, střecha je valbová s krytinou z novodobých tašek, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teracovou úpravou povrchu stupňů, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné hladké prosklené, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací se strukturovanou omítkou s nátěrem. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrický proud, zemní plyn, telefon, kabelovou televizi, dálkový zdroj tepla a teplé užitkové vody. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umyvadlo a záchod, kuchyňský plynový sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny PVC a bukovými vlysy. - 4 -
Stáří a stavební stav: Budova byla kolaudovaná v roce 1959, její stáří ke dni ocenění je tedy 60 roků. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, v roce 2007 byla provedena celková rekonstrukce domu. Současný stavební stav je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt je v původním stavu, odpovídá stáří a běžné údržbě. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2457/7 náleží podíl 5408/345939 na pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( 2 odst. 1) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 637.420 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 385.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o realizovaných prodejích srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 6 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 2457/7 v bytovém domě č.p. 2457, 2458, 2459 a 2460 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4196, 4197, 4198 a 4199, k.ú. Most II, v ulici Petra Jilemnického v Mostě, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 16891 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni 15. dubna 2019 celkem Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč 390.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 18691 není vlastnické právo k bytu omezeno žádnými podmínkami. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemků. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 85/8285/2019. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 16. dubna 2019-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 85/8285/2019 LV no.: 16891 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2457/7 54 23 200 1 254 656 50,0 627 328 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 627 328 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 5196, 4197, 4198 a 4199 zastavěná plocha a nádvoří 16,82 600 10 092 podíl o velikosti 5408/345939 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 10 092 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 637 420 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Most, ul. P.Jilemnického 2458 400 000,00 9-18 55,88 2+1 7 158 1,00 400 000,00 7 158 1) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstukci, byt v původní stavu, dobře udržovaný, č. bytu 2458/14 2 BJ Most, ul. V.Nezvala 2477 397 400,00 1-19 57,84 2+1 6 871 1,00 397 400,00 6 871 2) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstukci, byt v původní stavu, dobře udržovaný, č. bytu 2477/39 3 BJ Most, ul. V.Nezvala 2480 410 000,00 12-18 56,15 2+1 7 302 1,00 410 000,00 7 302 3) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstukci, byt v původním udržovaném stavu, č. bytu 2480/7 1) nabídka z vlastní databáze ENI CONSULT spol. s r.o.- V-4399/2018-508 2) nabídka z vlastní databáze ENI CONSULT spol. s r.o.- V-7083/2018-508 3) nabídka z vlastní databáze ENI CONSULT spol. s r.o.- V-6638/2018-508 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,637 mil.kč není stanovena 0,385 mil.kč 0,390 mil.kč
Byt č. 2457/7 v bytovém domě č.p. 2457 až 2460, v ulici Petra Jilemnického v Mostě Situace oblasti Situace lokality
Fotomapa - 2 -
Kopie katastrální mapy - 5 -
Ortofotomapa - 6 -
Byt č. 2457/7 v bytovém domě č.p. 2457 až 2460, v ulici Petra Jilemnického v Mostě Bytový dům č.p. 2457 až 2460 Bytový dům č.p. 2457 až 2460 Přístupová komunikace Přístupová komunikace Vchod do domu č.p. 2457 Vstupní chodba v domě Schodiště v domě Vstup do bytu č. 2457/7-7 -
Předsíň Pokoj Pokoj Kuchyně Koupelna Výhled do ulice - 8 -