ZNALECKÝ POSUDEK. č. 189/8159/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 189/8159/2018 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) pozemků čís. par. St. 96/1, St. 96/2, St. 96/3 a St. 96/4, vše zapsáno na LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 189/8159/2018 LV no.: 694 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. par. St. 96/1, St. 96/2, St. 96/3 a St. 96/4, vše zapsáno na LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Cítoliby, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč nestanovena Kč Kč zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, venk. úpravy aj. střed obce základní obč. vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Kč Kč nestanoveno Kč St. 96/1, St. 96/2, St. 96/3, St. 96/4 zastavěná plocha a nádvoří 3810 m Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/ m 3 Income: Příjem: Kč Building finished in year : Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear : Znehodnocení : % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Jaromíra Vernera, bytem Zdeňka Fibicha 2564/23, Most. Restricting conditions / omezující podmínky: V částech C a D listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby jsou evidována tato omezení: - zástavní práva soudcovská - zástavní práva exekutorská - nařízení exekucí - exekuční příkazy - zahájení exekuce - zápis do seznamu likvidační podstaty pozůstalosti Blíže viz. LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V částech C a D listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní práva soudcovská - zástavní práva exekutorská Blíže viz. LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: V územním plánu obce Cítoliby se oceňované pozemky nachází v území označeném BI.2/12 plochy bydlení v individuálních rodinných domech vesnické. Oceňované nemovité věci jsou přístupné přes veřejně přístupné pozemky ve vlastnictví Městysu Cítoliby. Weak points / slabé stránky: - na pozemcích se nachází rezidua původní staveb, sklepení, betonové panely aj. Strong points / silné stránky: - umístění v centru obce - základní občanská vybavenost v místě - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Cítoliby, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace od starosty obce Cítoliby Petra Jindřicha Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne

5 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Cítoliby Kód obce: Název o ce: Cítoliby Počet obyvatel obce: 1119 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střed obce Infrastructure / infrastruktura: Městys Cítoliby patří mezi větší obce (1 067 obyvatel), nachází se v jižní části Ústeckého kraje, v okrese Louny, zhruba 1 km jižně od okresního města Louny. Obcí prochází silnice II. třídy č. 229, zhruba 500 m od Cítolib je napojení na rychlostní komunikaci R7. V Cítolibech je autobusová zastávka s dostatkem spojů do okolních měst. V obci se nachází základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je dostupná ve městě Louny. Property Location / poloha nemovitých věcí Oceňované nemovité věci se nacházejí v ulici K Zastávce, v klidné lokalitě, okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy a provoz zahradnictví. V lokalitě jsou dostupné inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Při prohlídce na místě nebyl přítomen vlastník oceňovaných nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Na oceňovaných pozemcích v minulosti stála jídelna a ubytovna. V současné době se na pozemcích nacházejí pozůstatky těchto budov, panelové dílce a zbytek sklepení jedné z budov, blíže viz. fotodokumentace v příloze posudku. Pozemky: Jedná se o rovinaté pozemky umístěné ve střední části obce Cítoliby. Pozemek čís. parcely St. 96/1 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití společný dvůr. Pozemek čís. parcely St. 96/2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště. Pozemek čís. parcely St. 96/3 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště. Pozemek čís. parcely St. 96/4 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití společný dvůr

6 C/ OCENĚNÍ CENOU V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLOU Podle požadavku objednatele je účelem znaleckého posudku ocenění pozemků čís. par. St. 96/1, St. 96/2, St. 96/3 a St. 96/4, vše zapsáno na LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj. V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z definice lze odvodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. u majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu, ocenění lze však provést jiným způsobem. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). ZPŮSOB OCENĚNÍ Oceňovaný nemovitý majetek, specifikovaný v předcházející části posudku, je majetkem, který není na místním trhu běžně obchodován. Vzhledem k informacím obsaženým v územním plánu obce Cítoliby je nutné pro účely ocenění vycházet především z hodnoty pozemků určených k zastavění, kterou lze zjistit porovnávacím způsobem. Ocenění výnosovým způsobem se neuplatní. Výsledná cena, jako ekvivalent obvyklé ceny, byla vzhledem k situaci určena na základě porovnání s obdobnými pozemky v daném čase a místě se zohledněním současného stavu oceňovaných pozemků. Analýza výše uvedených hodnot je v příloze č. 1 tohoto posudku

7 D/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. par. St. 96/1, St. 96/2, St. 96/3 a St. 96/4, vše zapsáno na LV č. 694 pro k.ú. Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v příloze č. 1, činí ke dni ocenění 16. října 2018 celkem Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 694 pro k.ú. Cítoliby. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 694, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na obvyklou cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 694, které dražbou nezanikne. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 189/8159/2018. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 17. října

8 PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 189/8159/2018 LV no.: 694 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 0 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1/1 m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 96/1 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr St. 96/2 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště St. 96/3 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště St. 96/4 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr Lands total - Pozemky celkem Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 0 Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item Unadjusted Rate of price Name Realized price Date Acreage Druh pozemku no. price adjustment Pol.č. Název Nabídková/reali zovaná cena Datum nabídky Výměra Druh pozemku Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Total price Celková cena pozemku Price Jednotková cena Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Stavební pozemek v obci Cítoliby , orná půda 400 0, , Stavební pozemek v obci Cítoliby , orná půda , , Stavební pozemek v obci Chlumčany , orná půda 575 0, , Price / Výsledná jednotková cena 394 1) Nabídka RE/MAX 4 you 2) Nabídka RK M&M reality 3) Nabídka ZOO Reality

10 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku podle KN Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 96/1 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr St. 96/2 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště St. 96/3 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště St. 96/4 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr Total price / Výsledná cena za oceňované pozemky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,501 mil.kč 0,000 mil.kč 1,501 mil.kč 1,500 mil.kč

11 Mapa širších vztahů Nemovité věci evidované na LV č. 694 pro k.ú Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj Situace lokality Situace regionu

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 Fotodokumentace Nemovité věci evidované na LV č. 694 pro k.ú Cítoliby, obec Cítoliby, okres Louny, Ústecký kraj Příjezdová cesta k pozemkům Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky

24 Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky Pohled na oceňované pozemky