Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 769 01 Holešov, Tyršova 1276/9 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 6963 163/2019 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci jednotky č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 umístěné na pozemcích parcelní číslo 6340-6355 včetně podílu na společných částech budovy č.p. 3096-3109 a na pozemcích parcelní číslo 6340 6353 (pozemky parcelní číslo 6354 a 6355 jsou ve vlastnictví jiného vlastníka) v katastrálním území Most II, obci Most, okrese Most Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kolín Pražská 1055 280 02 Kolín Usnesení č.j. 219 EX 00199/18-116 ze dne 6. 5. 2019 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 30. 5. 2019 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v jenom vyhotovení v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 2. června 2019
Položka Rekapitulace Stručný popis Posuzovaný soubor Bytová jednotka č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 umístěné na pozemcích parcelní číslo 6340-6355 v katastrálním území Most II, obci Most, okrese Most. Příslušenství nemovité věci Součásti nemovité věci přípojky inženýrských sítí standardní vybavení, komora Věcná břemena, výměnky, nájmení pachtovní, předkupní věcná břemena ani jiné právní vztahy nezjištěny Výsledná cena nemovité věci Stručný popis nemovité věci 150.000,00 Kč Bytová jednotka typu 3+1, komora mimo byt - 2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora č. j. 219 EX 00199/18-116 ze dne 6. 5. 2019. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a její součásti, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány Předmětem ocenění je nemovitá věc jednotka č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 umístěné na pozemcích parcelní číslo 6340 6355 evidované jako zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 3096-3109 i na pozemcích parcelní číslo 6340 6353 (pozemky parcelní číslo 6354 a 6355 jsou ve vlastnictví jiného vlastníka) v katastrálním území Most II, obci Most, okres Most. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k pozemkům činí id. 6772/3016846. Jednotka je zapsána podle zákona o vlastnictví bytů. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : 434 01 Most, ulice Javorová 3104 Kraj : Ústecký Okres : Most Obec : Most Katastrální území : Most II 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Místní šetření bylo provedeno dne 30. května 2019 soudním exekutorem za účasti znalce. Vstup do bytu umožnila majitelka bytu. 4. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Usnesení soudního exekutora č. j. 219 EX 00199/18-116 ze dne 6. 5. 2019. 2) Prohlášení vlastníka Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí 2018 5) Informace a sdělení získané z veřejných seznamů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které - 3 -
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Cena určená dle platné vyhlášky o oceňování majetku je informativním údajem. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 22703 a č. 22147 je paní Diana Stojková, nar. dne 11. 11. 1993 trvale bytem 925 71 Trhovec nad Váhom, č.p. 61, Slovenská republika vlastníkem oceňované nemovité věci jednotky č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 umístěné na pozemcích parcelní číslo 6340 6355 - zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 3096-3109 i na pozemcích parcelní číslo: - 4 -
(parcely číslo 6354 a 6355 jsou ve vlastnictví jiného vlastníka) v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k pozemkům činí id. 6772/3016846 k celku. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy, pozemky se nenacházejí v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Jelikož nebylo předloženo měření koncentrace radonu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika pro lokalitu Most II. kategorie převážně střední radonové riziko. Bytová jednotka se nachází ve 3.NP., kde je riziko radonu zanedbatelné. 9. Věcná břemena, zátěže: Dle listu vlastnictví neváznou na oceňované bytové jednotce žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. 10. Základní popis: Obec Statutární město Most leží zhruba 80 km severozápadně od hlavního města Prahy při hlavním dopravním tahu na německé Drážďany. Městem protéká řeka Bílina. Ve městě Most žije 66 644 (Malý lexikon obcí 2018) obyvatel. Most jako okresní město nabízí kompletní soustavu škol, obchodů, služeb a stejně tak zdravotnických zařízení a další občanské vybavenosti. Přímo v lokalitě, kde se bytový dům nachází, je dostupná kompletní občanská vybavenost. Nalezneme zde mateřskou a základní školu, obchod s potravinami, pohostinství a jiné obchody a služby. Úřady, banky a ostatní kompletní občanská vybavenost je dostupná v centru města Most linkami MHD. Ve městě je možnost napojení staveb na všechny inženýrské sítě. Most leží v průměrné nadmořské výšce 233 metrů nad mořem a rozloha jeho katastru činí 8694 ha. Posuzovaná nemovitá věc Oceňovaná nemovitost, byt v bytovém domě, se nachází ve městě Most, v místní části Skřivánčí vrch. Bytový dům, jehož je jednotka součástí, stojí na ulici Javorová. Budova je typizovanou panelovou stavbou postavenou v sedmdesátých letech minulého století, která ke dni ocenění prošla kompletní revitalizací. Posuzovaný dům je součásti sídliště, okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a stavby občanské vybavenosti. Předmětem ocenění je bytová jednotka typu 3+1. Bytový dům má 13 podlaží, v 1.NP. bytového domu nalezneme společné prostory, a jednotky, které nejsou bytovými. Byty se nacházejí ve 2. 12. NP. Oceňovaný byt je umístěn ve 3.NP. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní asfaltové komunikace ulice Javorová. Ke vchodu vede dlážděný chodník. Dopravu v obci zajišťují linky MHD autobusy, trolejbusy a páteřní tramvajová trať spojující město s městem Litvínov. Zastávka MHD je vzdálena do 300 m od nemovitosti. Most je spojen s okolními městy železniční a autobusovou dopravou. Přes město prochází silnice I. třídy. Parkovací možnosti v dané lokalitě jsou horší, je zde pouze omezený počet míst. Účel využití Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána vlastnicí nemovitosti a příslušníky její širší rodiny. Pozemky K bytu náleží spoluvlastnický podíl na části pozemků, na kterých je bytový dům umístěn. Obsah ocenění a) stavební pozemky parcelní číslo 6340 6353 spoluvlastnický podíl ve výši id. id. 6772/3016846, katastrální území Most II, obec Most, okres Most. b) jednotka č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 včetně spoluvlastnického podílu na budově ve výši dle LV, katastrální území Most II, obec Most, okres Most - 5 -
11. Kopie katastrální mapy Budova č.p. 3096-3109 stojící na pozemcích parcelní číslo 6340 6355 evidované jako zastavěná plocha a nádvoří, v katastrální území Most II, obci Most, okres Most. 12. Popis nemovitých věcí: a) stavební pozemky parcelní číslo 6340 6353 spoluvlastnický podíl ve výši id. 6772/3016846, katastrální území Most II, obec Most, okres Most. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích parcelní číslo 6340-6353 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Most II, obci Most, okrese Most. Na pozemcích se nachází bytový dům č.p. 3096-3109, jehož součástí je oceňovaná bytová jednotka. Území v místě je rovinné. Stavební pozemky jsou zastavěný kompletně stavbou. V místě je možnost napojení staveb na obecní vodovod, kanalizaci, plyn i síť elektrické energie. Základní občanská vybavenost obce je v místě dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. Město Most nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) jednotka č. 3104/283 (byt) v budově č.p. 3096-3109 včetně spoluvlastnického podílu na budově ve výši dle LV, katastrální území Most II, obec Most, okres Most. Předmětem ocenění je byt č. 3104/283 umístěný v budově č.p. 3096-3109 na ulici Javorová v obci Most, místní části Skřivánčí vrch, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Budova má 13 podlaží, střecha je plochá. Jedná se o typizovaná panelový bytový dům. Oceňovaná jednotka se nachází ve vchodě č.p. 3104. Budova je po kompletní revitalizaci. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a stavby občanské vybavenosti. Oceňovaný byt je typu 3+1 s komorou. Jednotka je přístupná ze společných prostor, které obsahuje schodiště, výtah je umístěn v každé sekci a je rovněž přístupný ze společné chodby. Po vstupu do bytu jsou z bytové chodby přístupné obytné místnosti, WC a koupelna v umakartovém bytovém jádře a kuchyně. Z prohlášení vlastníka je možno zjistit: - 6 -
Bytová jednotka ke dni ocenění je v zásadě holobytem se zničeným vybavením, instalační jádro je zdevastované a prohnilé. Na podlahách ve všech prostorech bytu jsou položeny dlažby místy silně poškozené, bytové umakartové jádro včetně vybavení kuchyně je původní ve špatném stavu. Bytová jednotka je vhodná ke kompletní rekonstrukci. Byt má plastová okna, které byly vyměněny při revitalizaci bytového domu. Samotný bytový dům byl postaven v sedmdesátých letech minulého století jako typizovaná panelová stavba. Dům založen na betonových izolovaných základech, vnitřní příčky i obvodové příčky jsou panelové, střecha plochá, ke dni ocenění je stavba po kompletní revitalizaci. Byt je napojen na vodovod, rozvody ústředního vytápění, plyn a elektrickou energii. Ohřev vody a vytápění je ústřední. Oceňovaný byt je typu 3 + 1 s komorou přístupnou ze společné chodby domu naproti vchodu do bytu. Celková plocha prostor bytu dle prohlášení vlastníka činí 67,72 m 2, k bytu náleží komora o výměře 1,03 m 2. Stavebně technický stav: Celkový stavebně technický stav bytového domu je dobrý, stavba prošla kompletní revitalizací. Bytová jednotka je vybydlená, ve špatném technickém stavu s původním umakartovým jádrem vhodná ke kompletní rekonstrukci. B. Posudek: Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je byt v obci Most, katastrálním území Most II, okres Most. Jedná se o byt velikosti 3 + 1 v 3. NP. s výtahem. Budova, ve které se byt nachází, je panelová po kompletní revitalizaci, stavba byla uvedena do užívání v sedmdesáti letech minulého století. Samotná jednotka je vybydlená, umakartové jádro v původním stavu včetně vybavení kuchyně. Technický stav špatný, nutná kompletní rekonstrukce. Byt je v zásadě vyklizen. Analýza trhu: Jako porovnávací parametr bude zjištěna základní cena bytových jednotek za m 2, do srovnání budou zahrnuty pouze obdobné jednotky v blízkých bytových domech. - 7 -
Uskutečněné prodeje bytových jednotek v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 22. 5. 2018 Číslo řízení: V-2757/2018-508 Popis: Uskutečněný prodej obdobné bytové jednotky ve stejném vchodě. Celková užitná plocha jednotky dle evidence činí 67,86 m 2. Celková sjednaná cena 114.000,00 Kč. Jednotková cena: 1.679,93 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná jednotka ve stejném domě, obdobný technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 23. 7. 2018 Číslo řízení: V-3978/2018-508 Popis: Uskutečněný prodej obdobné bytové jednotky ve stejném bytovém domě, ve stejném vchodě ve 2.NP. Jednotka je v obdobném technickém stavu. Celková užitná plocha jednotky dle evidence činí 71,32 m 2. Celková sjednaná cena 114.000,00 Kč. Jednotková cena: 1.598,43 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná jednotka ve stejném vchodě, obdobný technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 12. 9. 2018 Číslo řízení: V-5014/2018-508 Popis: Uskutečněný prodej menší bytové jednotky ve stejném vchodě a bytovém domě. Celková užitná plocha jednotky dle evidence činí 33,16 m 2. Celková sjednaná cena 84.000,00 Kč. Jednotková cena: 2.533,17 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Označení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 menší bytová jednotka ve stejném bytovém domě Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 1 679,93 1,00 3 1 679,93 Prodej č. 2 1 598,43 1,00 3 1 598,43 Prodej č. 3 2 533,17 1,00 1 2 533,17 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: 1 766,89 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě a v domě (hodnocení 0,8 1,2) Budova, ve které se byt nachází, leží v blízkosti centra obce v místní části Skřivánčí vrch. Občanská vybavenost je dostupná, hromadná doprava také. Samotná jednotka se je situována ve 3.NP, v budově je výtah. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Bytové jednotky mají stejné příslušenství. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl k části pozemků, na kterých je bytový dům umístěn. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K jednotce se neváží věcná břemena ani jiná omezení. 6. Širší vztahy, vybavení bytu (hodnocení 0,8 1,2) Bytový dům je po revitalizaci. Bytové jednotky v příkladech se nacházejí v nižších podlažích v bytovém domě ve stejné sekci a jsou v obdobném technickém stavu. Byty ve stejném domě ve vyšších podlažích jsou - 8 -
prodávány za vyšší ceny, problematičtí uživatelé bytů v sekci sídlí v bytě posuzovaném. Byt není zaplněn odpadem, ten je naskládám pouze ve vnější komoře. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 1 766,89 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,00 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 1,10 Upravená základní cena v Kč za m 2 1 943,58 Základní upravená cena dle metody srovnání je 1.943,58 Kč/m 2. Celková užitná plocha bytu dle evidence je 67,72 m 2, celková cena jednotky metodou srovnání tedy činí 131.619,23 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavním vstupem pro určení ceny bytové jednotky, která je v daném čase a místě obvyklá, bude cena určena porovnáním. Porovnávané byty se nacházejí ve stejném vchodě, v nižších podlažích bytového domu. Posuzovaný byt je špatném technickém stavu, je vybydlený a je zde nutná kompletní rekonstrukce. Bytový dům je po revitalizaci. Hlavní rozdíl v cenách v dané lokalitě tvoří nejenom technický stav a vybavení bytové jednotky, ale skladba obyvatel v domě. Jediný problematický byt v sekci je byt oceňovaný. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzované bytové jednotky s příslušenstvím ke dni ocenění ve výši Obvyklá cena nemovité věci činí 150.000,00 Kč C. Rekapitulace: Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 22703 a č. 22147 vedených pro katastrální území Most II, obec Most, okres Most, tj. jednotky č. 3104/283 (byt) umístěné v budově č.p. 3096-3109 na pozemcích parcelní číslo 6340 6355 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 3096-3109 a na pozemcích parcelní číslo 6340 6353 (pozemky parcelní číslo 6354 a 6355 jsou ve vlastnictví jiného vlastníka) ve výši dle LV v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: 150.000,00 Kč Slovy: jednostopadesáttisíc korun českých Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11. 12. 1995, čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové zapsaná v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Brně. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 6963 163/2019. V Holešově, dne 2. června 2019 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil - 9 -
D. Přílohy: Mapové podklady: Budova č.p. 3096-3109 na ulici Javorová, ve které se posuzovaná jednotka nachází, katastrální území Most II, obec Most, okres Most. Fotodokumentace: Pohledy na budovu č.p. 3096-3109, ve které se posuzovaná jednotka nachází, katastrální území Most II, obec Most, okres Most. Pohled na vchod do sekce č.p. 3104, ve které se oceňovaná bytová jednotka nachází. - 10 -
Pohled na samostatné WC, koupelnu jedná se o umakartové bytové jádro, kuchyň Obytné místnosti Informace z veřejného seznamu: - 11 -