Znalecký posudek č. 793-98/2013 č.j. 025 EX 6096/12 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků s příslušenstvím, zapsaných na LV 596 v katastrálním území Panenský Týnec, v obci Panenský Týnec, okres Louny, kraj Ústecký ve vlastnictví: Kuchařík Ladislav, č.p. 38, 439 05, Panenský Týnec. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 18. 06. 2013 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 8 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 26. 06. 2013 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitosti pozemků s příslušenstvím, zapsaných na LV 596 v katastrálním území Panenský Týnec, v obci Panenský Týnec, okres Louny, kraj Ústecký ve vlastnictví: Kuchařík Ladislav, č.p. 38, 439 05, Panenský Týnec. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Pozemky na LV 596 s příslušenstvím adresa: Panenský Týnec kraj: Ústecký okres: Louny obec: Panenský Týnec katastrální území: Panenský Týnec počet obyvatel obce: 430 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 06. 2013 bez přítomnosti povinného. Povinný se na výzvu doporučeným dopisem nedostavil, informace o nemovitosti nepodal. Znalec provedl prohlídku. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady vnější prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 23.5.2013 č.j. 025 EX 6096/12-47 Výpis z katastru nemovitostí LV 596 ze dne 23.5.2013 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 18. 06. 2013 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Panenský Týnec Katastrální území: Panenský Týnec (717568) List vlastnictví číslo: 596 Vlastník: Kuchařík Ladislav č.p. 38, 43905 Panenský Týnec Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. - věcné břemeno vedení plynu a přístupu za účelem oprav a provozování po pozemcích p.p.č. 1176/3, p.p.č. 1176/4, p.p.č. 1178/1 Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, - nařízení exekuce 1x, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 2x, - zástavní právo exekutorské k nemovitostí 1x, - nepravomocný příkaz o zřízení zástavního práva 1x 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha nemovitosti v obci: Nemovitost se nachází na okraji zastavěného území v severozápadní části obce Panenský Týnec v blízkosti místní komunikace procházející obcí na její severní straně. Pozemky tvoří jeden funkční celek pozemek je oplocený plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. Na severní straně pozemku je přístupová a příjezdová otvírací brána. Přístup a příjezd je po nezpevněné prašné cestě. Na pozemku je elektropílířek s možností připojení elektro pro stavbu, plyn je v dosahu, vodovod je v dosahu, kanalizace v dosahu není. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 596 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 596 Pozemek má půdorysný tvar lichoběžníku, jedná se o několik pozemků s plánovanou výstavbou bydlení, přístup je z pozemku z nezpevněné cesty, nebo z komunikace se zpevněným asfaltovým povrchem bez zřízeného sjezdu. Pozemky jsou udržované minimálně. b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jedná se o věcné břemeno vedení plynu a přístupu za účelem oprav a provozování po pozemcích p.p.č. 1176/3, p.p.č. 1176/4, p.p.č. 1178/1 Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 596 28, 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 430 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 133 484 35, 69,8523 33 808,51 nádvoří zastavěná plocha a st. 198 142 35, 69,8523 9 919,03 nádvoří - zbořeniště Součet: 626 43 727,54 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní snížení upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 1178/1 235 35, 55 % 33,7995 7 942,88 ostatní komunikace ostatní plocha - 1178/2 4 35, 55 % 33,7995 135,20 ostatní komunikace Součet: 239 8 078,08 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ovocný sad 1176/1 41901 470 7,53 7,5300 3 539,10 ovocný sad 1176/2 41901 120 7,53 7,5300 903,60 ovocný sad 1176/3 41901 3 481 7,53 7,5300 26 211,93 zahrada 1176/4 41901 76 7,53 7,5300 572,28 ovocný sad 1176/5 41901 355 7,53 7,5300 2 673,15 ovocný sad 1176/6 41901 204 7,53 7,5300 1 536,12 ovocný sad 1176/7 41901 132 7,53 7,5300 993,96 ovocný sad 1176/8 41901 9 7,53 7,5300 67,77 ovocný sad 1176/9 41901 34 7,53 7,5300 256,02 ovocný sad 1176/10 41901 13 7,53 7,5300 97,89 ovocný sad 1176/11 41901 54 7,53 7,5300 406,62 Součet: 4 948 37 258,44 Součet cen všech typů pozemků: = 89 064,06 Kč Pozemky na LV číslo 596 zjištěná cena: 89 064,06 Kč b) Věcná břemena b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Stavební parcela, Panenský Týnec, RK Real - servis CZ, s.r.o., Legionářů 378, 26101 Příbram Stavební parcela v samotném centru obce Panenský Týnec o výměře 997 m2. Dobré spojení do Prahy po rychlostní komunikaci cca 40 km, Louny 7 km. Jedná se o poslední volný pozemek v nové zástavbě RD a je určený ke stavbě rodinného domu vydané územní rozhodnutí. Ing. sítě (elektřina, plyn, voda) přímo na hranici pozemku, kanalizaci je nutné řešit jímkou. Příjezd k pozemku po zpevněné komunikaci. Celková cena: 580 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 582 Kč za m2 Adresa: Panenský Týnec Datum aktualizace: 25.6.2013 ID zakázky: 430 Plocha pozemku: 997 m 2 2. Stavební parcela, Panenský Týnec, RK Středozápadní realitní, s.r.o., Lesní 907, 27101 Nové Strašecí Hezký pozemek na stavbu RD nedaleko centra Panenského Týnce s výhledem do okolní krajiny. Pozemek o výměře 1126m2 umístěn na okraji zástavby se všemi IS. Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost (k jednání) Cena za m2: 524 Kč za m2 Adresa: Panenský Týnec Datum aktualizace: 03.06.2013 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
ID zakázky: 726 Plocha pozemku: 1 126 m 2 Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Stavební parcela Lenešice, RK Dumrealit.cz, Svornosti 985/8, 15000 Praha Podej stavební parcely o rozloze 1147 m2 v obci Lenešice, vzdálené 6km od města Louny. Inženýrské sítě jsou zavedeny a pozemek je oplocen. V obci Lenešice je veškerá občanská vybavenost a výborná dopravní obslužnost. Zdarma projekt na bungalov 4+1. Financování zajistíme. Ev. číslo: 447274. Celková cena: 630 850 Kč za nemovitost Cena za m2: 550 Kč za m2 Adresa: Lenešice Datum aktualizace: 24.6.2013 ID zakázky: 447888 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1 147 m 2 Voda: Dálkový vodovod Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K RK K vybavení K velikosti Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 580 000, Kč 997,00 m 2 0,90 0,85 1,00 0,85 378,28 Kč 1,0 2 590 000, Kč 1 126,00 m 2 1,00 0,85 1,00 0,85 378,57 Kč 1,0 3 630 850, Kč 1 147,00 m 2 1,00 0,85 1,00 0,85 397,37 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloha K RK K vybavení K velikosti ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 378,28 Kč 384,74 Kč 397,37 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 384,74 Kč Množství: 4 948,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 903 690, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
C. Rekapitulace Cena věcných břemen podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 10 000, Kč 89 060, Kč 1 903 690, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 1 900 000, Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - věcné břemeno vedení plynu a přístupu za účelem oprav a provozování po pozemcích p.p.č. 1176/3, p.p.č. 1176/4, p.p.č. 1178/1-10.000,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí 1 890 000, Kč slovy jedenmilionosmsetdevadesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 26. 06. 2013 Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 793-98/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98/2013. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 596 k.ú. Panenský Týnec Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 5 listů 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8