Znalecký posudek číslo 2301/87/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemku parc.č. 2409 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Bezměrov, obec Bezměrov, okres Kroměříž, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 374. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 2959/08 Oceněno ke dni : 20.4.2011 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 10 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 2.5.2011
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 8 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 - Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 374) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Nájemní smlouva Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 374, k.ú. Bezměrov, vyhotovený dne 1.9.2008 Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Kroměříž. 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bezměrov vyhotovená z nahlížení do KN (www.cuzk.cz). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 15.12.2010 a 20.4.2011. Mapa města a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.. 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku, na Obecním úřadě v obci Bezměrov od pana Háledny (tel.: 573 362 065) a v Agrodružstvu Postoupky od předsedy Družstva pana Ing. Haška (tel. : 573 362 122, 723 184 369). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz). 1.ch.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037EX 2959/08-3 ze dne 3.6.2008. 1.i.: Informace získané z nahlížení do KN, www.cuzk.cz. 1.j.: Nájemní smlouva na pozemek ze dne 31.10.2005. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2409 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Bezměrov, obec Bezměrov, okres Kroměříž, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 374. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 374 pro k.ú. Bezměrov ze dne 1.9.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 20.4.2011. Informace o nemovitosti Vlastník Kvasnička Petr, Bezměrov 199, 767 01 Kroměříž LV č. 374 Katastrální území Bezměrov (kód 603805) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Bezměrov (588326), Kroměříž (CZ0721) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Parc.číslo, výměra, druh 2409, 2324 m 2, orná půda zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě informací získaných na Obecním úřadě v obci Bezměrov a na Agrodružsvu Postoupky. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku je na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou vždy k 1.10. kalendářního roku mezi vlastníkem a ARGRODRUŽSTVEM Postoupky, družstvo, Postoupky 14, 767 01 Kroměříž ze dne 31.10.2005. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 374 ze dne 1.9.2008 pro k.ú. Bezměrov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 374, ověřeno z nahlížení do KN www.cuzk.cz). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 374 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Bezměrov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 374 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Bezměrov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti pozemek se nachází severovýchodně od středu obce ve vzdálenosti cca 1 km, při výjezdu na obec Chropyni po levé straně před řekou Moravou. Jedná se o rovinatý pozemek v současné době využívaný jako orná půda (pole v honu). Pozemek není napojen na žádné inženýrské sítě. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemek Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Popis pozemků Na základě informací získaných Obecním úřadě v obci Bezměrov se pozemek dle platného územního plánu ze září 2009 nachází v ploše zemědělských pozemků v záplavové oblasti řeky Moravy pozemek je k datu ocenění využívaný jako orná půda. V okolí oceňovaných pozemků se nachází pole a řeka Morava. 2.1.1.1. Výměry pro ocenění Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku 2409 2 324 orná půda 2 324 Celková plocha pozemku dle výpisu LV č. 374 z Katastru nemovitostí činí celkem 2 324 m 2. 2.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků 2.1.2.1. Popis Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří, informacemi na Obecním úřadě v obci Bezměrov, informacemi na Agrodružstvu Postoupky a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že se obdobné pozemky obchodují za bonitu, tj. podle kódu BPEJ (bonitovaných půdně ekologických jednotek, kódy uvedeny na přiloženém LV viz. příloha č. 4), které nám udávají základní ceny zemědělských pozemků. 2.1.2.2. Výpočet Prac.č. m2 cena/m2 dle BPEJ cena celkem v Kč 2409 2 126 11,59 24 640,34 2409 198 8,79 1 740,42 Cena celkem 26 380,76 Obecná hodnota pozemku = 26 381,- Kč Celková obecná hodnota pozemku zaokrouhleno 26 380,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1.3. Obecná hodnota celkem Pozemky celkem Pozemky celkem zaokrouhleno Obecná hodnota 26 380,- Kč 26 400,- Kč 26 400,- Kč Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 26 400,- Kč (slovy : dvacetšesttisícčtyřista korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 374 ze dne 1.9.2008 pro k.ú. Bezměrov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny. Zástavní práva V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 374 ze dne 1.9.2008 pro k.ú. Bezměrov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 374, ověřeno z nahlížení do KN www.cuzk.cz). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku je na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou vždy k 1.10. kalendářního roku mezi vlastníkem a ARGRODRUŽSTVEM Postoupky, družstvo, Postoupky 14, 767 01 Kroměříž ze dne 31.10.2005. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda na základě kódu BPEJ. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemku parc.č. 2409 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Bezměrov, obec Bezměrov, okres Kroměříž, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 374, vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Kroměříž podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 20.4.2011, po zaokrouhlení na : 26 400,- Kč (slovy : dvacetšettisícčtyřista korun českých). Závada s nemovitostí spojená spočívající v nájemní smlouvě na pozemek parc.č. 2409 na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou vždy k 1.10. kalendářního roku mezi vlastníkem a ARGRODRUŽSTVEM Postoupky, družstvo, Postoupky 14, 767 01 Kroměříž ze dne 31.10.2005 činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých). V Brně, dne 2. května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2301/87/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 2. května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10