ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è. 8325-789/2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úøad Litomìøice, JUDr. Ondøej Mareš, LL.M., soudní exekutor, Masarykova 679/33, 412 01 Litomìrice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby exekuèního øízení. Adresa pøedmìtu ocenìní: Obec Sloveè, katastrální území Sloveè, okres Nymburk Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: 08.04.2019 Zpracováno ke dni: 08.04.2019 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Ing. Martina Plachá Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu vèetnì titulního listu a 12 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 15.04.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 na pozemku parc. è. 72/16 nacházejícího se v obci Sloveè, okres Nymburk, katastrální území Sloveè pro potøeby exekuèního øízení. 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. è. 72/16, katastrální území Sloveè Sloveè, Sloveè, okres Nymburk Støedoèeský kraj Nymburk Sloveè Sloveè 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne 08.04.2019. Prohlídka probìhla bez pøítomnosti majitelù oceòované nemovitosti pouze z veøejnì dostupných míst. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodòová mapa, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické øešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo Jiøièná Vìra, Sídlištì pod Ralskem 593, Mimoò I, 471 24 Mimoò 1/8 Jiøièný Jaroslav, Sídlištì pod Ralskem 593, Mimoò I, 471 24 Mimoò 1/8 SJM Jiøièný Jan Ing. a Jiøièná Hana, Mladoboleslavská 331, 277 32 Byšice 1/4 SJM Jiøièný Jiøí a Jiøièná Jana, Pøistoupimská 399/2, 108 00 Praha 10 1/4 SJM Jiøièný Josef a Jiøièná Libuše, Dr. Horákové 47, 290 01 Podìbrady 1/4 Nemovitosti: Pozemek parc. è. 72/16 nacházející se v obci Sloveè, okres Nymburk, katastrální území Sloveè. 2
6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceòovaný pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zahrada, rozloha pozemku èiní 2.069 m 2. Dle územního plánu je pozemek regulován jako plochy bydlení. V souèasné dobì je pozemek užíván jako zahrada. Pozemek je rovinatý a rostou na nìm trvalé porosty v podobì ovocných stromù. Oplocení tvoøí pletivo do ocelových sloupkù a z èásti døevìný plot. Vstup na pozemek je pøes sousední pozemek parc. è. st. 84, jehož souèástí je stavba è.p. 65, katastrální území a obec Sloveè. S tímto pozemkem tvoøí pravdìpodobnì oceòovaný pozemek jednotný funkèní celek. Pøístup k pozemku je také z druhé strany pøes obecní pozemky a pøes pozemky, jejichž vlastníci jsou zároveò spoluvlastníky oceòovaného pozemku. Pozemek je situovaný na východním okraji obce a charakter okolí odpovídá zástavbì rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodù je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místì dostupná - nutnost dojezdu a v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení a sportovního vyžití. V obci jsou nejdùležitìjší úøady, ostatní úøady jsou v dojezdové vzdálenosti. Poboèka Èeské pošty se v obci nenachází - nutnost dojezdu. Pozemek se nachází v klidné lokalitì bez zdraví ohrožujících vlivù a v bezprostøední blízkosti objektu je zeleò v podobì lesù a luk. Pozemek se nachází v lokalitì se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav. V místì je zastávka autobusových spojù a možnost parkování je dobrá - v blízkosti pozemku. V okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zloèiny jsou zde výjimeèné. Oceòovaná nemovitost není zatížena vìcnými bøemeny. Tabulkový popis Rozloha 2.069 m 2 Popis oceòovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Pøístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost zahrada plochy bydlení ovocné døeviny rovinatý pletivo do ocelových sloupkù, døevìný plot pøístup pøes obecní pozemky a pozemky, jejichž vlastníci jsou zároveò spoluvlastníky oceòovaného pozemku. zástavba rodinnými domy se zahradami východní okraj obce dostupnost pouze menších obchodù s omezenou otevírací 3
dobou, soustava škol není v místì dostupná - nutnost dojezdu, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdùležitìjší úøad/úøady v místì, ostatní úøady v dojezdové vzdálenosti, v obci se poboèka Èeské pošty nenachází - nutnost dojezdu Životní prostøedí Spojení a parkovací možnosti Kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivù, zeleò v podobì lesù a luk v bezprostøední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojù, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu v místì není zvýšená kriminalita, zloèiny jsou zde výjimeèné Vìcná bøemena oceòovaná nemovitost není zatížena vìcnými bøemeny Další informace / 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní 08.04.2019 jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Pozemek parc. è. 72/16, katastrální území Sloveè Pozemek v katastrálním území Sloveè, obec Sloveè è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Sloveè, Sloveè, okres Nymburk plocha 2069 m 2 dle ÚP plochy bydlení, nyní zahrada pravdìpodobnì studna a elektøina, v obci je vodovod bez pøístupu z veøejné komunikace, pøístup pouze pøes sousední pozemky 1 Chlumec nad Cidlinou IV, Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové plocha 2105 m 2 2 Podmoky, okres Nymburk plocha 2150 m 2 k rekreaèní pøístup z veøejné elektøina, studna výstavbì komunikace k výstavbì RD + zahrada v dosahu kanalizace, voda, elektro plocha možnost napojení na 3 Chotìšice, okres Nymburk 796 m 2 k výstavbì RD vodovod a elektøinu 4 Starý Bydžov, okres Hradec Králové 5 Dlouhopolsko, okres Nymburk plocha 1440 m 2 plocha 1751 m 2 pøístup z veøejné komunikace pøístup z veøejné komunikace k výstavbì RD, nyní zahrada na hranici pozemku pøístup z veøejné komunikace dle ÚP k výstavbì RD, nyní zahrada možnost napojení na IS (vodovod, elektro, plyn) pøístup z veøejné komunikace 5
è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 356,77 Kè Nepoužit 356,77 Kè 1.05 0.99 0.95 1.00 1.10 1.00 1.0863 328,43 Kè 2 293,02 Kè 0.9 263,72 Kè 1.00 0.98 1.00 1.01 1.10 1.00 1.0888 242,21 Kè 3 489,95 Kè 0.9 440,95 Kè 1.00 1.30 1.00 1.00 1.10 1.00 1.4300 308,36 Kè 4 500,00 Kè 0.9 450,00 Kè 1.00 1.15 1.00 1.05 1.10 1.00 1.3283 338,78 Kè 5 354,08 Kè Nepoužit 354,08 Kè 1.00 1.10 1.00 1.01 1.10 1.00 1.2221 289,73 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 301,50 Kè 242,21 Kè 338,78 Kè 38,13 Kè 263,37 Kè 339,63 Kè Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 301,50 Kè/m 2 2.069 m 2 * = 623.808 Kè 624.000,-- Kè 6
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 624.000,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pøedmìtné nemovitosti v daném místì a èase stanovena na 624.000,-- Kè Slovy: šestsetdvacetètyøitisíc korun èeských Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/8 na oceòované nemovitosti je v daném místì a èase stanovena na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Ing. Martina Plachá Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 15.04.2019 78.000,-- Kè Slovy: sedmdesátosmtisíc korun èeských D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem 8325-789/2019 znaleckého deníku. 7
E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapì 8
Poøízená fotodokumentace 9
Územní plán obce Sloveè výøez 10
Srovnávané nemovitosti Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 2105 m 2, Chlumec nad Cidlinou IV, Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové Celková cena: 751.000 Kè Adresa: Chlumec nad Cidlinou IV, Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Èíslo øízení 751 000 Kè Plocha pozemku (m2) 2105 07.09.2018 Souèasné využití pro bydlení V-9723/2018-602 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek v klidné èásti Chlumce nad Cidlinou. Elektøina je na hranici pozemku, na pozemku jsou 2 studnì, kùlna, chatka. V územním plánu je pozemek urèen k rekreaèní výstavbì. V blízkosti sjezd na dálnici D11 smìr Hradec Králové - Praha. Více informací u makléøe. S financováním rádi pomùžeme. 11
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 2150 m 2, Podmoky, okres Nymburk Celková cena: 630.000 Kè Adresa: Podmoky, okres Nymburk 12
2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 630 000 Kè Souèasné využití pro bydlení Plocha pozemku (m2) 2150 Slovní popis Nabízím k prodeji zajímavý pozemek ve slepé ulici obce Podmoky. V dolní èásti pozemku je možná výstavba domku. Horní èást možná k relaxaci a vytvoøení terasy s výhledem na horizont. Inženýrské sítì v dostupnosti cca 40m od hranice pozemku (kanalizace, voda, elektøina). 4. Fotodokumentace 13
5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 796 m 2, Chotìšice, okres Nymburk Celková cena: 390.000 Kè Adresa: Chotìšice, okres Nymburk 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 14
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 390 000 Kè Souèasné využití pro bydlení Plocha pozemku (m2) 796 Slovní popis Prodej pozemku urèeného ke stavbì RD, Chotìšice. CP 796 m2. Ulièní šíøka cca 16,5 m. Rovinatá parcela v klidné èásti obce. Pozemek není napojen na inženýrské sítì - vodovod a elektøina u pozemku (pozemek se nachází v zástavbì dalších RD). Více info v RK 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 15
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1440 m 2, Starý Bydžov, okres Hradec Králové Celková cena: 720.000 Kè Adresa: Starý Bydžov, okres Hradec Králové 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 720 000 Kè Souèasné využití pro bydlení Plocha pozemku (m2) 1440 Slovní popis Sítì na hranici pozemku. Parcela má pøístup z asfaltové komunikace pøímo na pozemek, uprostøed staré zástavby, tedy již je jasné, jak vypadá okolí. Možno rozdìlit na dvì stavební parcely a koupit jen polovinu pozemku samostatnì. V souladu s územním plánem pro zástavbu rodinných domù. V souèasné dobì spojené s rodinným domem po èásteèné rekonstrukci, který se prodává samostatnì s pozemkem 786 m2. Celková výmìra pozemku parcel a pozemku s domem je 2226 m2. Možno koupit spoleènì. 16
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1751 m 2, Dlouhopolsko, okres Nymburk Celková cena: 620.000 Kè Adresa: Dlouhopolsko, okres Nymburk 17
2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Èíslo øízení 620 000 Kè Plocha pozemku (m2) 1751 07.02.2019 Souèasné využití pro bydlení V-1277/2019-208 Slovní popis Pozemek urèený územním plánem k výstavbì rodinného domu. Rovinatá parcela o celkové výmìøe 1751 m2 je oplocená a pøístupná z veøejné komunikace. Možnost napojení na obecní vodovod (za pøedpokladu uvedení komunikace do pùvodního stavu), plynovod a elektrickou sí. V obci je pouze deš ová kanalizace, odpady je nutné øešit èistièkou pøípadnì jímkou èi septikem. Dlouhopolsko je malá obec ležící v okrese Nymburk, ve vzdálenosti 5 km od Mìstce Králové, kde najdeme veškerou obèanskou vybavenost. Mìsto Chlumec nad Cidlinou vzdáleno 11 km a Podìbrady 14 km. Dobrá dopravní dostupnost - autobus a nájezd na dálnici D11 vzdálen pouze 7 km. 4. Fotodokumentace 18
5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 19