ZNALECKÝ POSUDEK č. 3557 194 / 2015 dle Usnesení č.j. 129 EXDC 1/15-6 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EXDC 1/15-6 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 22.04.2015. Posudek obsahuje: 35 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 25.06.2015
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...9 C REKAPITULACE...26 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...27 PŘÍLOHY...28 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EXDC 1/15-6: - stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenstvím, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 992/1: náletové křoviny, pozemek parc.č. 1027: lesní porost, náletové křoviny, pozemek parc.č. 1102: náletové křoviny. Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 06.06.2015 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Jedná se o volně přístupné pozemky. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 25.06.2015, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 21, k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.04.2015 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 129 EXDC 1/15-6 - barevná fotodokumentace 3
- informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky nemovitých věcí - povodňová mapa zákres - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. 4
Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. 5
matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) 6
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou: a) nelesní pozemky s lesním porostem a trvalé travní porosty, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. b) pozemky vodní plochy a ostatní plochy, ke kterým není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Svůj význam proto má zejména při ocenění staveb, v tomto posudku jsou oceňovány pouze pozemky. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemků sloužících pro zemědělskou prvovýrobu, plnění funkce lesa a ostatních a vodních ploch primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Ocenění je dále provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška). 8
2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Pozemky nelesní s lesním porostem, trvalé travní porosty, vodní a ostatní plochy jsou situovány na mírně svažitém terénu, jsou situovány mimo intravilán obce. Průměrná vzdálenost do obce Kostomlaty pod Milešovkou je 1,8 km, do Teplic je vzdálenost 14,9 km. Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 880, z toho 596 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta; ostatní v Teplicích 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování nedostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky pouze zemědělskými a lesními stroji 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Územní plán schválený úz. plán 17 Inženýrské sítě v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 18 Regulace nájemného žádná 19 Výskyt radonu neměřeno 20 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 21 Pozemky celkem TTP 32 456 m 2 ; OP 550 m 2 ; VP 210 m 2 ; Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 21 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční a insolvenční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 9
Srovnávací nemovité věci (SN): a) Lesní pozemky 1) Lesní pozemek 29 000,- Kč Upravená nabídková cena: 30,72 Kč za m2 Lipno 944 m2 Popis: Les o výměře 944 m2 v katastru obce Lipenec. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 2) Lesní pozemek 103 220,- Kč Upravená nabídková cena: 26,00 Kč za m2 Opočno 3 970 m2 Popis: Les o výměře 3 970 m2 v katastru obce Opočno u Loun. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku, dostupný z místní komunikace. 10
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 3) Lesní pozemek 160 000,- Kč Upravená nabídková cena: 33,59 Kč za m2 Jimlín Zeměchy 4 764 m2 Popis: Les o výměře 4 764 m2 v obci Jimlín-Zeměchy, okres Louny. Plocha je zarostlá vzrostlými stromy, které tam vyrostly náletově. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 4) Lesní pozemek 257 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,30 Kč za m2 Louny Nečichy 12 661 m2 Popis: Les o výměře 12 661 m2. Les má dvě části 1.část - věk cca 25 let, dub 100%, prořezávka, rovina, lesnická rekultivace. 2.část - věk cca 88 let, dubová pařezina podprůměrné, 135 m3 na hektar, na svahu. 11
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Lesní pozemek 493 236,- Kč Upravená nabídková cena: 18,00 Kč za m2 Podmokly 27 402 m2 Popis: Les o výměře 27 402 m2 na okraji obce Podmokly. Jedná se o lesní porost na nelesním pozemku, možno kdykoli těžit, neplatí předpisy o ochraně lesa. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 12
6) Lesní pozemek 349 000,- Kč Upravená nabídková cena: 11,44 Kč za m2 Místo 30 513 m2 Popis: Lesní pozemky o výměře 30.513 m2. Pozemky se nacházejí v katastru obce Místo, okres Chomutov Uspořádání lesního porostu cca 70% buk, 30% bříza. Realitní kancelář RE/MAX 4 you náměstí 1. Máje 95/25 43001 Chomutov www.re-max.cz 7) Lesní pozemek 30 000,- Kč Upravená nabídková cena: 30,58 Kč za m2 Malá Veleň 981 m2 Popis: lesní porost na nelesním pozemku o výměře 981 m2 v katastru obce Malá Veleň. Možno těžit, není nutné zalesňovat. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 13
8) Lesní pozemek 31 000,- Kč Upravená nabídková cena: 36,43 Kč za m2 Chotiměř 851 m2 Popis: Les o výměře 851 m2 v katastru obce Chotiměř. Les tvoří převážně listnaté stromy vhodné k těžbě - stáří cca 30-50 let. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 9) Lesní pozemek 2 404 875,- Kč Upravená nabídková cena: 33,00 Kč za m2 Louny Brloh 72 875 m2 Popis: Smíšený les o celkové rozloze pozemku 72.875 m2 v obci Brloh, okres Louny. Realitní kancelář Reality IQ, a.s. Moskevská 3336, 43401 Most www.realityiq.cz 14
10) Lesní pozemek 45 000,- Kč Upravená nabídková cena: 21,21 Kč za m2 Čížkovice 2 122 m2 Popis: Zalesněný pozemek o celkové rozloze 2 122 m2 nedaleko obce Čížkovice, okres Litoměřice. Pozemek se nachází v mírně svažitém terénu. V současnosti je pozemek nevyužívaný a neudržovaný. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz b) Trvalé travní porosty 1) Trvalý travní porost 495 824,- Kč Upravená nabídková cena: 28,00 Kč za m2 Chotiměř 17 708 m2 Popis: Louka o výměře 17 708 m2 na okraji obce Chotiměř. Na louce jsou listnaté stromy - nálety, možnost těžby dřeva, podél louky teče potok. 15
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 2) Trvalý travní porost 17 900,- Kč Upravená nabídková cena: 11,56 Kč za m2 Vchynice 1 549 m2 Popis: Zemědělský pozemek v k.ú. Vchynice, okres Litoměřice. Parcela má charakter trvalého travního porostu. Výměra 1 549 m2. Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 51301 Semily www.rknika.cz 16
3) Trvalý travní porost 209 055,- Kč Upravená nabídková cena: 15,00 Kč za m2 Měcholupy 13 937 m2 Popis: zemědělský pozemek - louka v obci Měcholupy (okres Louny). Mírně svažitý pozemek o velikosti 7.338 m2 a 6.599 m2. Realitní kancelář Klondajk Reality 9. května 257, 27303 Stochov www.klondajkreality.cz 4) Trvalý travní porost 450 000,- Kč Upravená nabídková cena: 27,03 Kč za m2 Žitenice 16 651 m2 Popis: louka o výměře 16 651 m2 v katastru obce Žitenice - Pod Kočkou. Celý pozemek je oplocen, vedou k němu 2 přístupové cesty. Na pozemku je vlastní studna a potok, několik ovocných stromů. Na pozemku jsou tři mobilní buňky. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 17
5) Trvalý travní porost 31 500,- Kč Upravená nabídková cena: 12,50 Kč za m2 Hřivice 2 520 m2 Popis: Zemědělské pozemky k.ú. Hřivice, okres Louny. Parcely tvoří jeden celek, mají charakter trvalého travního porostu a ostatní plochy. Výměra 2 520 m2. Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 51301 Semily www.rknika.cz 6) Trvalý travní porost 109 000,- Kč Upravená nabídková cena: 26,82 Kč za m2 Velký Šenov 4 064 m2 Popis: Louka o výměře 4 064 m2 v katastru obce Velký Šenov. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 18
7) Trvalý travní porost 270 000,- Kč Upravená nabídková cena: 24,05 Kč za m2 Těchlovice 11 228 m2 Popis: Pozemek vedený jako trvalý travní porost o celkové rozloze 11 288 m2 v Těchlovicích. Pozemek má bio charakter. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Trvalý travní porost 680 000,- Kč Upravená nabídková cena: 26,57 Kč za m2 Rybniště 25 594 m2 Popis: pozemek o výměře 25 594 m2 v k.ú Rybniště. Jedná se o rovinatý pozemek. Přístup k pozemku je ze zpevněné komunikace. Na hranici pozemku je el. vedení. Realitní kancelář Reality-Sever, s.r.o. B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor Arnultovice www.reality-sever.cz 19
9) Trvalý travní porost 454 000,- Kč Upravená nabídková cena: 17,37 Kč za m2 Spořice 26 136 m2 Popis: Pozemek o výměře 26 136 m2 vedený v katastru obce Spořice - Krbice jako trvalý travní porost. Pozemek tvoří louka, na části jsou stromy. V blízkosti pozemku se nachází pozemní komunikace, která vede do obce Spořice. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 10) Trvalý travní porost 672 320,- Kč Upravená nabídková cena: 22,00 Kč za m2 Údlice 30 560 m2 Popis: pozemky o výměře 30 560 m2 v katastru obce Údlice. Pozemky se nacházejí na okraji obce, tvoří převážně rovinatý celek. IS jsou v dosahu. Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 20
c) Pozemky ostatní a vodní plochy Základní informace Adresa předmětu ocenění: 407 14 Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Kostomlaty pod Milešovkou Katastrální území: Kostomlaty pod Milešovkou Počet obyvatel: 877 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 300,74 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky vodní a ostatní plochy: Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 6,25 0,25 1,56 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1096 550,00 1,56 858,- Jiný pozemek - celkem 550,00 m 2 858,- Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 300,74 0,07 1,00 21,05 21
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 1103 210,00 21,05 4 420,50 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 210,00 m 2 4 420,50 Pozemky vodní a ostatní plochy - zjištěná cena = 5 278,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 5 280,- Kč Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: a) Lesní pozemky Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 944 30,72 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 30,41 SN 2 3 970 26,00 0,90 1,00 1,05 0,90 1,00 22,11 SN 3 4 764 33,59 0,90 0,95 1,05 0,95 1,00 28,65 SN 4 12 661 20,30 0,90 0,95 0,95 1,00 1,00 16,49 SN 5 27 402 18,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 13,12 SN 6 30 513 11,44 0,90 1,00 0,90 1,10 1,00 10,19 SN 7 981 30,58 0,90 0,95 1,10 0,90 1,00 25,88 SN 8 851 36,43 0,90 0,95 1,10 0,80 1,00 27,41 22
SN 9 72 875 33,00 0,90 0,95 0,70 1,00 1,00 19,75 SN 10 2 122 21,21 0,90 0,95 1,05 1,00 1,00 19,04 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 21,31 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 7,00 Minimální hodnota 10,19 AP - SO 14,31 Aritmetický průměr [AP] 21,31 AP + SO 28,31 Maximální hodnota 30,41 6380 m 2 135 934,40 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 67 967,20 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 40 780,32 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 41 000 b) Trvalé travní porosty Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 17 708 28,00 0,90 0,95 1,05 1,00 1,00 25,14 SN 2 1 549 11,56 0,90 0,95 1,10 1,00 1,00 10,87 SN 3 13 937 15,00 0,90 0,95 1,05 0,90 1,00 12,12 SN 4 16 651 27,03 0,90 0,90 1,05 0,70 1,00 16,09 SN 5 2 520 12,50 0,90 0,95 1,10 0,95 1,00 11,17 SN 6 4 064 26,82 0,90 1,05 1,10 0,80 1,00 22,30 SN 7 11 228 24,05 0,90 0,95 1,05 1,00 1,00 21,59 SN 8 25 594 26,57 0,90 1,05 1,00 0,70 1,00 17,58 SN 9 26 136 17,37 0,90 0,95 1,00 0,95 1,00 14,11 SN 10 30 560 22,00 0,90 0,95 0,95 0,85 1,00 15,19 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 16,62 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 5,00 Minimální hodnota 10,87 AP - SO 11,62 Aritmetický průměr [AP] 16,62 AP + SO 21,62 Maximální hodnota 25,14 26076 m 2 433 273,25 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 216 636,62 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 129 981,97 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 130 000 23
c) Pozemky ostatní a vodní plochy Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Ocenění spoluvlastnické podílu: 5 280,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 činí tedy 5 280,- Kč ½ - 40% = 3 168,- Kč, po zaokrouhlení = 3 000,- Kč Souhrn: a) + b) + c) = 41 000,- Kč + 130 000,- Kč + 3 000,- Kč = 174 000,- Kč Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování 24
zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 25
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění na: 174 000,- Kč slovy: Jednostosedmdesátčtyřitisíce korun českých Poznámky: Příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. 26
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3557 194 / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 25.06.2015 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 27
E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 21, k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.04.2015 3. Snímky katastrální mapy 28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
A B B1 C Vlastník, jiný oprávněný Nemovitosti Pozemky Parcela Jiná práva Omezení vlastnického práva VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.04.2015 14:35:02 Okres: CZ0426 Teplice Obec: 567612 Kostomlaty pod Milešovkou Kat.území: 670669 Kostomlaty pod List vlastnictví: 21 Milešovkou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastnické právo Görnerová Marie, Lidická 235, Střelná, 41723 Košťany Tříšková Emilie, č.p. 40, 58276 Maleč 992/1 1027 1096 1102 1103 Typ vztahu Oprávnění pro o Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 129EX 20001/15 pro Exekutorský úřad Chrudim Mgr.Petr Jaroš soudní exekutor - Bez zápisu Povinnost k Identifikátor 595419/1067 405927/107 Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 9879 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 21185 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 550 ostatní plocha neplodná půda 1392 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 210 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené Podíl Zástavní právo soudcovské k 1/2 nemovitosti, ve výši 19.160 Kč s příslušenstvím, vznik dne 21.3.2011 O.K.V. Leasing, s.r.o., Görnerová Marie, Lidická 235, Střelná, 41723 Košťany, Strojírenská 396/4, Žďár nad RČ/IČO: 595419/1067 Sázavou 1, 59101 Žďár nad Sázavou, RČ/IČO: 63487063 Parcela: 1027 Parcela: 1096 Parcela: 1102 Parcela: 1103 Parcela: 992/1 Z-11186/2011-509 Z-11186/2011-509 Z-11186/2011-509 Z-11186/2011-509 Z-11186/2011-509 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 49 E-22/2011-6 ze dne 02.05.2011. Právní moc ke dni 01.06.2011. Z-11186/2011-509 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva 1/2 1/2 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.04.2015 14:35:02 Okres: CZ0426 Teplice Obec: 567612 Kostomlaty pod Milešovkou Kat.území: 670669 Kostomlaty pod List vlastnictví: 21 Milešovkou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina o o Rozhodnutí o dědictví D 1699/1979 Rozhodnutí státního notářství ze dne 29.5.1980, právní moc dne 29.5.1980. Pro: Pro: Tříšková Emilie, č.p. 40, 58276 Maleč POLVZ:52/1980 Görnerová Marie, Lidická 235, Střelná, 41723 Košťany Z-3900052/1980-509 RČ/IČO: 405927/107 Usnesení soudu o schválení dědické dohody 36 D-1299/2006-30 ze dne 30.04.2007. Právní moc ke dni 16.05.2007. Z-9079/2007-509 RČ/IČO: 595419/1067 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 992/1 42051 44177 7004 2875 1027 42011 42051 1556 15906 44177 3723 1102 42011 1392 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 22.04.2015 15:03:44 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 2