ZNALECKÝ POSUDEK č. 175/8255/2014 o stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. 119/3 v kat. území Svatbín, obec Kostelec nad Černými lesy, Středočeský kraj Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: INKOS HK - Turnov v.o.s. Boharyně 70 IČO: 28821955 503 15 Boharyně Stanovení ceny v místě a čase obvyklé pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Fousek Tyršova 503 281 63 Kostelec nad Č. lesy telefon: 602372506 e-mail: fousek.karel@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kostelci nad Č. lesy 14.8.2014
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. 119/3 v kat. území Svatbín Adresa předmětu ocenění: Kostelec nad Černými lesy 281 63 Kostelec nad Černými lesy Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Kostelec nad Černými lesy Katastrální území: Svatbín Počet obyvatel: 3 578 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 261,58 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.8.2014 za přítomnosti Ing. Karel Fousek, zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace z katastru nemovitostí ze dne 5.8.2014, list vlastnictví č. 2223 - neověřená kopie katastrální mapy - informace z územního plánu města Kostelec n./č. lesy - informace zástupce objednatele o stavu pozemku 4. Obsah znaleckého posudku 1.1. Pozemky - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,700 i = 2 11-3 -
Koeficient pp = IT * IP = 0,658 1.1. Pozemky Oceňovaný pozemek se nachází v plochách schválených v územním plánu pro výstavbu rodinných domů. Pozemek je rovinný, zatravněný a nevyskytují se na něm venkovní úpravy ani trvalé porosty. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Další vlivy se nevyskytují. II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,700 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 1 261,58 0,658 0,300 249,04 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 orná půda 119/3 970,00 249,04 241 568,80 odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 241 568,80 Pozemky - zjištěná cena = - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1.1. Pozemky celkem Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky celkem Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 241 570,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicetjednatisícpětsetsedmdesát Kč - 5 -
Stanovení ceny obvyklé Ke stanovení obvyklé ceny použil znalec metodu porovnání tržních cen (realizovaných cen), která je založena na srovnání předmětného pozemku s obdobnými pozemky, které se na trhu realizují a jsou známé a srovnatelné svým charakterem, stavem, velikostí, polohou a lokalitou. Podrobnější údaje o porovnávaných pozemcích jsou uloženy u archivního paré znaleckého posudku. Porovnání oceňovaného pozemku s realizovanými a nabízenými prodeji pozemků: 1) kat. území Kozojedy - pozemek o výměře 1.200m 2 v zainvestované lokalitě - nabízeno za cenu 1.020,-- Kč/m 2 2) kat. území Nučice - pozemek o výměře 588m 2 v částečně zainvestované lokalitě - nabízeno za cenu 850,-- Kč/m 2 3) kat. území Kostelec n./č. lesy - pozemek o výměře 703m 2 v lokalitě bez sítí - nabízeno za cenu 982,-- Kč/m 2 4) kat. území Černé Voděrady - pozemek o výměře 5.880m 2 v lokalitě bez sítí - nabízeno za cenu 527,-- Kč/m 2 5) kat. území Štíhlice - pozemek o výměře 981m 2 v zainvestované lokalitě - nabízeno za cenu 1.200,-- Kč/m 2 6) kat. území Výžerky - pozemek o výměře 1.111m 2 v částečně zainvestované lokalitě - nabízeno za cenu 981,-- Kč/m 2 S ohledem na tyto skutečnosti, individuální polohy pozemků, po zohlednění všech zmíněných porovnávaných parametrů lze konstatovat, že srovnatelná hodnota a tudíž obvyklá cena pozemku p. č. 119/3 v kat. území Svatbín je ve výši 500,--Kč/m 2. Výpočet obvyklé ceny pozemku p. č. 119/3 970m 2 x 500,- Kč = 485.000,-- Kč Obvyklá cena pozemku p. č. 119/3 činí 485.000,-- Kč slovy: čtyřistaosmdesátpěttisíc korun českých - 6 -
V Kostelci nad Č. lesy 14.8.2014 Ing. Karel Fousek Tyršova 503 281 63 Kostelec nad Č. lesy D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 20. 12. 1990 čj. Spr. 1238/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 175/8255/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175/2014. - 7 -