ODBORNÝ POSUDEK č. 2043/83/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti staveb a pozemků, umístěných v areálu Českých drah a.s., včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa Objednatel znaleckého posudku: České dráhy, a.s., Generální ředitelství, Odbor prodeje zbytného majetku Nábřeží L. Svobody 1222 110 15 Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 122 stran textu včetně titulního listu a 40 stran příloh, celkem 162 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Litomyšli, 30.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou a administrativní cenu nemovitosti staveb a pozemků, umístěných v areálu Českých drah a.s., včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, vše zapsané na LV č. 211. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 37 878 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400 Kč/m 2 Areál Českých drah v České Lípě Česká Lípa 470 01 Česká Lípa Liberecký Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.4.2012 za přítomnosti zástupce objednavatele posudku pana Ing. Tihona. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa list vlastnictví č. 211 okres : Česká Lípa obec : Česká Lípa katastrální území : Česká Lípa Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 3312/2 ostatní plocha - ostatní komunikace 3422 3312/4 ostatní plocha - ostatní komunikace 467 3324/6 ostatní plocha - ostatní komunikace 90 3332/3 ostatní plocha - ostatní komunikace 506 3332/4 ostatní plocha - ostatní komunikace 1298 3447 zastavěná plocha a nádvoří 93 3494/1 ostatní plocha - dráha 37400 3494/5 ostatní plocha - jiná plocha 180 3495 zastavěná plocha a nádvoří 556 3535/1 ostatní plocha - ostatní komunikace 17-2 -
3535/2 ostatní plocha - ostatní komunikace 33 3692 zastavěná plocha a nádvoří 497 3693/1 ostatní plocha - dráha 24400 3693/2 ostatní plocha - dráha 568 3693/12 ostatní plocha - manipulační plocha 88 3693/13 zastavěná plocha a nádvoří 134 3693/14 zastavěná plocha a nádvoří 81 3693/15 zastavěná plocha a nádvoří 114 3693/16 zastavěná plocha a nádvoří 75 3693/17 zastavěná plocha a nádvoří 44 3693/18 ostatní plocha - manipulační plocha 727 3693/19 ostatní plocha - manipulační plocha 1936 3693/20 ostatní plocha - manipulační plocha 421 3695 zastavěná plocha a nádvoří 1120 4708 zastavěná plocha a nádvoří 121 stavba LV 1415 4710 zastavěná plocha a nádvoří 1171 4711 zastavěná plocha a nádvoří 244 stavba LV 755 4712/1 ostatní plocha - dráha 16450 4712/2 zastavěná plocha a nádvoří 62 4712/4 ostatní plocha - jiná plocha 1 4715/1 ostatní plocha - dráha 6807 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Zp. využití Na parcele Česká Lípa, č.p. 773 doprava 4710 Česká Lípa, č.p. 774 jiná st. 3495 Česká Lípa, č.p. 1037 jiná st. 3695 bez č.p./č.e. doprava 3447 bez č.p./č.e. jiná st. 3692 bez č.p./č.e. adminis. 3693/13 bez č.p./č.e. výroba 3693/14 bez č.p./č.e. výroba 3693/15 bez č.p./č.e. adminis. 3693/16 bez č.p./č.e. jiná st. 3693/17 bez č.p./č.e. doprava 4712/2 4.2. Geometrický plán č. 5619-458/2008 ze dne 10.1.2009 okres : Česká Lípa obec : Česká Lípa katastrální území : Česká Lípa Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 4715/3 ostatní plocha - dráha 1636 4715/1 ostatní plocha - dráha 5171 4.3. Kopie katastrální mapy 4.4. Mapy stažené z internetových stránek - 3 -
4.5. Evidenční listy budov 4.6. Objednávka č.j. 2796/09-031 ze dne 10.3.2009 4.7. Fotografie pořízené při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: České dráhy, a.s., Generální ředitelství, Odbor prodeje zbytného majetku, Nábřeží L. Svobody 1222, 110 15 Praha 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: České dráhy, a.s., Generální ředitelství, Odbor prodeje zbytného majetku, Nábřeží L. Svobody 1222, 110 15 Praha 1, vlastnictví: výhradní 5.1. LV č. 211 1 České dráhy a.s., Nábřeží L. Svobody 1222/12, Praha 1, 110 15 IČ: 70994226 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti staveb a pozemků, umístěných v areálu Českých drah, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, vše zapsané na LV č. 211. Oceňované stavby se nacházejí v těsné blízkosti hlavního vlakového nádraží Česká Lípa a celého drážního tělesa, umístěného v zastavěné části města. Přístup ke stavbám je po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a elektroinstalace. Stáří staveb bylo převzato z evidenčních listů budov. Obec Česká Lípa nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Město Česká Lípa má schválený platný územní plán obce. Oceňované pozemky jsou užívány v souladu s tímto územním plánem. V územním plánu jsou pozemky vedeny jako pozemky dráhy a pozemky pro výrobu. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím jsou například venkovní úpravy a vedlejší stavby. - 4 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Skladovací hala č.p. 774 na st.p.č. 3495 - výnos 1.2. Nová výtopna - sklad na st.p.č. 3692 - výnos 1.3. Dílna se skladem na st.p.č. 3693/13 - výnos 1.4. Sklad na st.p.č. 3693/15 - nákladová cena 1.5. Provozní budova pro železniční dopravu na st.p.č. 3693/16 - výnos 1.6. Provozní budova č.p. 1037 u staré výtopny na st.p.č. 3695 - nákladová cena 1.7. Sklad u staré výtopny na st.p.č. 3695 - nákladová cena 1.8. Přístřešek u staré výtopny na p.p.č. 3693/1 - nákladová cena 1.9. Stavba skladu u výpravní budovy na st.p.č. 4712/2 - nákladová cena 1.10. Výpravní budova na st.p.č. 4710 - nákladová cena 1.11. Vedlejší stavba skladu na st.p.č. 3693/17 - nákladová cena 1.12. Přístřešek u staré výtopny na p.p.č. 3693/12 - nákladová cena 1.13. Zpevněná plocha z asfaltu na p.p.č. 3494/1 1.14. Plotová vrata na p.p.č. 3494/1 1.15. Plotová vrata na p.p.č. 3332/3 1.16. Zpevněná plocha z dlažebních kostek 1.17. Zpevněná plocha z asfaltu na p.p.č. 3332/3 1.18. Zpevněná plocha z betonu na p.p.č. 3494/1 1.19. Plot okolo pozemku p.p.č. 3494/1 1.20. Plot okolo pozemku p.p.č. 3693/1 1.21. Plotová vrata na pozemku p.p.č. 3693/1 1.22. Plotová vrátka na pozemku p.p.č. 3693/1 1.23. Zpevněná plocha na p.p.č. 3693/1 1.24. Zpevněná plocha ze silničních panelů na p.p.č. 3693/1 1.25. Zpevněná plocha z betonu na p.p.č.3693/1 1.26. Plotová vrata na p.p.č. 3693/1 1.27. Pilíř pro el. rozvaděč na p.p.č. 3693/1 1.28. Zpevněná plocha z asfaltu na p.p.č. 3693/1 1.29. Rampa na p.p.č. 3693/1 1.30. Stožáry venkovního osvětlení na p.p.č. 3693/1 1.31. Plot z vlnitého plechu na p.p.č. 3693/1 1.32. Zpevněná plocha z betonu na p.p.č. 3494/1 1.33. Plotová vrata na p.p.č. 3494/1 1.34. Plotová vrátka na p.p.č. 3494/1 1.35. Plot z vlnitého plechu na p.p.č. 3494/1 1.36. Zpevněná plocha na p.p.č. 3494/1 1.37. Betonový práh 1.38. Přípojka elektroinstalace ke skladu na st.p.č. 3495 1.39. Rampa na p.p.č. 4712/1 1.40. Zpevněná plocha z asfaltu na p.p.č. 4712/1 1.41. Zpevněná plocha z kostek na p.p.č. 4712/1 1.42. Budova výhybkářského stanoviště na st.p.č. 3447 - nákladová cena 1.43. Venkovní schody u budovy na st.p.č. 3447 1.44. Přípojka vody u budovy na st.p.č. 3447 1.45. Septik u budovy na st.p.č. 3447-5 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.p.č. 3312/2 2.2. Pozemek p.p.č. 3312/4 2.3. Pozemek p.p.č. 3324/6 2.4. Pozemek p.p.č. 3332/3 2.5. Pozemek p.p.č. 3332/4 2.6. Pozemek p.p.č. 3494/1 2.7. Pozemek p.p.č. 3494/5 2.8. Pozemek p.p.č. 3495 2.9. Pozemek p.p.č. 3535/1 2.10. Pozemek p.p.č. 3535/2 2.11. Pozemek p.p.č. 3692 2.12. Pozemek p.p.č. 3693/1 2.13. Pozemek p.p.č. 3693/2 2.14. Pozemek p.p.č. 3693/12 2.15. Pozemek p.p.č. 3693/13 2.16. Pozemek p.p.č. 3693/14 2.17. Pozemek p.p.č. 3693/15 2.18. Pozemek p.p.č. 3693/16 2.19. Pozemek p.p.č. 3693/17 2.20. Pozemek p.p.č. 3693/18 2.21. Pozemek p.p.č. 3693/19 2.22. Pozemek p.p.č. 3693/20 2.23. Pozemek st.p.č. 3695 2.24. Pozemek st.p.č. 4708 2.25. Pozemek st.p.č. 4710 2.26. Pozemek st.p.č. 4711 2.27. Pozemek p.p.č. 4712/1 2.28. Pozemek st.p.č. 4712/2 2.29. Pozemek p.p.č. 4712/4 2.30. Pozemek p.p.č. 4715/1 2.31. Pozemek st.p.č. 3447 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty na p.p.č. 3332/3 3.2. Porosty na p.p.č. 3332/4 3.3. Porosty na p.p.č. 3494/5 3.4. Porosty na p.p.č. 3693/2 3.5. Porosty na p.p.č. 3693/18 3.6. Porosty na p.p.č. 3494/1 3.7. Porosty na p.p.č. 4715/1 3.8. Porosty na p.p.č. 4712/1 3.9. Porosty na st.p.č. 4708 3.10. Porosty na p.p.č. 3693/1 3.11. Porosty na p.p.č. 3693/1-6 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Skladovací hala č.p. 774 na st.p.č. 3495 - výnos Jedná se o halu skladu zděné konstrukce č.p. 774 na st.p.č. 3495. Část haly je dřevěné konstrukce. Stavba je využívána jako sklad materiálu a výkup sběrných surovin. Podél celé haly je zřízena rampa. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1898. V průběhu let byl objekt jen minimálně udržován. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Charakterově se jedná o halu. V době ocenění je tato stavba pronajatá na písemné základě nájemní smlouvy firmě METALLPLAST-RECYKLING, spol. s r.o. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostory. V době ocenění je stavba pronajímána na základě písemné nájemní smlouvy. Cena této stavby je stanovena kombinací výnosové a nákladové metody. Technické provedení : Objekt je postaven na kamenných základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné a část je dřevěné, jednostranně obíjené konstrukce. Stropy jsou provedeny dřevěné, trámové. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov krytinou z eternitových šablon a lepenky. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří vápenné omítky a nátěr. Schodiště zde není zřízeno. Dveře jsou zde osazeny dřevěné. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna jsou v objektu osazena ocelová, jednoduchá. Podlaha je betonová. Vytápění je zde zřízeno lokální, kamny na tuhá paliva. Bleskosvod není na střeše instalován. Rozvod vody je zde zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV je elektrický bojler. Kanalizace je ze sociálního zařízení svedena do septiku. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Z hygienického vybavení je zde instalováno umyvadlo, sprchový kout a standardní splachovací WC. Ostatní vybavení se zde nenachází. Objekt je ve zhoršeném technickém stavu. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů - 7 -
Skladovací hala č.p. 774 na st.p.č. 3495 Jedná se o halu skladu zděné konstrukce č.p. 774 na st.p.č. 3495. Část haly je dřevěné konstrukce. Stavba je využívána jako sklad materiálu a výkup sběrných surovin. Podél celé haly je zřízena rampa. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1898. V průběhu let byl objekt jen minimálně udržován. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Charakterově se jedná o halu. K datu ocenění je stavba skladu sběrných surovin pronajatá firmě METALLPLAST-RECYKLING, spol. s r.o. Její cena je proto stanovena kombinací výnosové a nákladové metody. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostory. V době ocenění je stavba pronajímána na základě písemné nájemní smlouvy. Cena této stavby je stanovena kombinací výnosové a nákladové metody. Technické provedení : Objekt je postaven na kamenných základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné a část je dřevěné, jednostranně obíjené konstrukce. Stropy jsou provedeny dřevěné, trámové. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov krytinou z eternitových šablon a lepenky. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří vápenné omítky a nátěr. Schodiště zde není zřízeno. Dveře jsou zde osazeny dřevěné. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna jsou v objektu osazena ocelová, jednoduchá. Podlaha je betonová. Vytápění je zde zřízeno lokální, kamny na tuhá paliva. Bleskosvod není na střeše instalován. Rozvod vody je zde zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV je elektrický bojler. Kanalizace je ze sociálního zařízení svedena do septiku. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Z hygienického vybavení je zde instalováno umyvadlo, sprchový kout a standardní splachovací WC. Ostatní vybavení se zde nenachází. Objekt je ve zhoršeném technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala 3 J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 22,00 x 7,80 = 171,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 171,60 m2 3,20 m 549,12 Součet 171,60 549,12 Průměrná výška podlaží: PVP = 549,12 171,60 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 171,60 1 = 171,60 m 2 Obestavěný prostor: - 8 -
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (22,00 x 7,80) x 3,20 = 549,12 m 3 Oz (22,00 x 7,80) x 1,90 2 = 163,02 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 549,12 m 3 Oz NP 163,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 712,14 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: původní kamenné bez izolace S 90 1. Základy včetně zemních prací: chybí izolace C 10 2. Svislé nosné konstrukce: zděné S 65 2. Svislé nosné konstrukce: dřevěné P 35 3. Stropy: dřevěné, trámové S 100 4. Krov, střecha: dřevěný, sedlový krov S 100 5. Krytiny střech: eternitové šablony, IPA S 100 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné omítky, nátěr S 100 9. Vnitřní obklady keramické: X 100 10. Schody: chybí C 100 11. Dveře: dřevěné S 100 12. Vrata: plechová S 100 13. Okna: jednoduchá, ocelová S 100 14. Povrchy podlah: beton S 100 15. Vytápění: X 100 16. Elektroinstalace: 220/380 S 100 17. Bleskosvod: chybí C 100 18. Vnitřní vodovod: X 100 19. Vnitřní kanalizace: X 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: X 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100 25. Ostatní: chybí C 100 26. Kamna na tuhá paliva původní kamenné bez izolace A 100 27. Kanalizace původní kamenné bez izolace A 100 28. Rozvod vody původní kamenné bez izolace A 100 29. el. bojler původní kamenné bez izolace A 100 30. Vnitřní hygienické vybavení původní kamenné bez izolace A 100 Část - 9 -
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 90 1,00 10,98 1. Základy včetně zemních prací: C 12,20 10 0,00 0,00 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 65 1,00 19,05 2. Svislé nosné konstrukce: P 29,30 35 0,46 4,72 3. Stropy: S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha: S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře: S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata: S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna: S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah: S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění: X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod: C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100 0,00 0,00 26. Kamna na tuhá paliva A 0,16 100 1,00 0,16 27. Kanalizace A 0,13 100 1,00 0,13 28. Rozvod vody A 0,19 100 1,00 0,19 29. el. bojler A 0,16 100 1,00 0,16 30. Vnitřní hygienické vybavení A 0,43 100 1,00 0,43 Součet upravených objemových podílů 87,02 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. - 10 - Upravený obj. podíl Opot. z celku části 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 90,00 1,00 10,98 12,62 114 150 76,00 9,5912 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 65,00 1,00 19,05 21,90 114 150 76,00 16,6440 2. Svislé nosné konstrukce: P 29,30 35,00 0,46 4,72 5,43 114 150 76,00 4,1268 3. Stropy: S 8,90 100,00 1,00 8,90 10,23 114 150 76,00 7,7748 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 12,64 114 150 76,00 9,6064 5. Krytiny střech: S 2,90 70,00 1,00 2,03 2,33 53 55 96,36 2,2452 5. Krytiny střech: S 2,90 30,00 1,00 0,87 1,00 43 55 78,18 0,7818 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,80 53 55 96,36 0,7709
7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100,00 1,00 6,10 7,01 83 84 98,81 6,9266 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,79 53 55 96,36 3,6520 11. Dveře: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,53 53 55 96,36 2,4379 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,64 53 53 100,00 2,6400 13. Okna: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,94 53 55 96,36 4,7602 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,52 53 54 98,15 5,4179 16. Elektroinstalace: S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,40 53 54 98,15 5,3001 26. Kamna na tuhá paliva 0,16 100,00 1,00 0,16 0,18 43 43 100,00 0,1800 27. Kanalizace 0,13 100,00 1,00 0,13 0,15 43 50 86,00 0,1290 28. Rozvod vody 0,19 100,00 1,00 0,19 0,22 43 45 95,56 0,2102 29. el. bojler 0,16 100,00 1,00 0,16 0,18 18 19 94,74 0,1705 30. Vnitřní hygienické vybavení 0,43 100,00 1,00 0,43 0,49 43 45 95,56 0,4682 Součet upravených objemových podílů: 87,02 Opotřebení: 83,8337 Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ] = 1 599 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9585 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) x 1,1750 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,8702 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 753,54 Plná cena: 712,14 m 3 x 3 753,54 Kč/m 3 = 2 673 045,98 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 83,8337 % Úprava ceny za opotřebení - 2 240 913,35 Kč Skladovací hala č.p. 774 na st.p.č. 3495 - zjištěná cena = 432 132,63 Kč Rampa u skladu na st.p.č. 3495 U skladu na st.p.č. 3495 je umístěna rampa o výšce 1,50 m, v délce 42,00 m. Rampa je z roku 1959. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 33.2. Rampa lehká, šířka do 1.5 m na dvou zdech Délka: 42,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 42,00 m x 4 480 Kč / m = 188 160 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3390 Plná cena: = 462 111,55 Kč - 11 -
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 53 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 53 55 = 96,364 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 392 794,82 Kč Rampa u skladu na st.p.č. 3495 - zjištěná cena = 69 316,73Kč Přípojka vody u skladu na st.p.č. 3495 Jedná se o přípojku vody z roku 1959. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Délka: 35,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Základní cena (dle příl. č. 11): 35,00 m x 340 Kč / m = 11 900 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Plná cena: = 29 025,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 53 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 53 55 = 96,364 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 24 672,01 Kč Přípojka vody u skladu na st.p.č. 3495 - zjištěná cena = 4 353,88Kč Septik u skladu na st.p.č. 3495 U skladu na st.p.č. 3495 je umístěn betonový septik u roku 1959. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 2.4.1. Septik do 15 m3 OP Výměra: 2,00 x 1,20 x 1,20 = 2,88 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223-12 -
Základní cena (dle příl. č. 11): 2,88 m 3 x 3 500 Kč / m 3 = 10 080 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3270 Plná cena: = 24 628,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 53 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 53 80 = 66,250 % - 16 316,69 Kč Septik u skladu na st.p.č. 3495 - zjištěná cena = 8 312,28Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Skladovací hala č.p. 774 na st.p.č. 3495 = 432 132,63 Kč Rampa u skladu na st.p.č. 3495 = 69 316,73 Kč Přípojka vody u skladu na st.p.č. 3495 = 4 353,88 Kč Septik u skladu na st.p.č. 3495 = 8 312,28 Kč 514 115,52 Kč Nákladové ceny - celkem: = 514 115,52Kč Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro skladování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 6,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné Výnos [Kč] Stavba skladu č.p. 774 136,00 315,19 42 865,92 na st.p.č. 3495 Výnosy celkem 42 865,92 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 42 865,92 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 317 863 Kč Výměra stavebního pozemku: 556 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 172 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 98 331,72 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 4 916,59 Kč - 13 -
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 42 865,92 x 40 % = 17 146,37 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 17 146,37 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 20 802,96 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: = 21 432,96 Kč Míra kapitalizace 6,00 % 6,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 357 216 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): R = CV - CN, CV je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem CN je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit. Oceňovaná stavba skladu sběrných surovin č.p. 774 je postavena na st.p.č. 3495 v těsné blízkosti železniční trati v České Lípě. Jedná se o samostatně stojící stavbu. V platném územním plánu je st.p.č. 3495 vedená v ploše železniční dopravy. Jedná se o stabilizovanou oblast bez rozvojových možností. Stavba je využívaná jako sklad sběrných surovin a tento účel využití je maximální. Ocenění nákladovým způsobem CN = 514 115,52 Ocenění výnosovým způsobem CV = 357 216,00 Rozdíl R = 156 899,52 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 372 905,95 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 372 905,95 Kč - 14 -
1.2. Nová výtopna - sklad na st.p.č. 3692 - výnos Jedná se o skladovací halu nové výtopny zděné konstrukce. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1902. V roce 1970 byla hala opravena. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Hala je bez stropu do krovu otevřená. Charakterově se jedná o halu. Sklad je otevřený do krovu bez stropů, proto je konstrukční výška brána až do krovu v nejvyšší části. K datu ocenění je stavba pronajatá na základě písemné nájemní smlouvy firmě Hobyt s.r.o. Cena stavby je stanovena kombinací nákladové a výnosové hodnoty. Hala slouží jako sklad. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostor, přístupný plechovými vraty. Příslušenství ke skladu na st.p.č. 3692 tvoří ocelový přístřešek. Technické provedení : Objekt je postaven na betonových základových pasech prokládaných kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel na tl. 45 cm. Stropy chybí. Střecha je sedlová s krytinou z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří omítky. Schodiště zde není zřízeno. Dveře jsou zde osazeny plechové. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna jsou v objektu osazena ocelová, jednoduchá. Podlaha je betonová. Vytápění chybí. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody zde není zřízen. Kanalizace zde není zavedena. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Ostatní vybavení se zde nenachází. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Nová výtopna - sklad na st.p.č. 3692 Jedná se o skladovací halu nové výtopny zděné konstrukce. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1902. V roce 1970 byla hala opravena. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Hala je bez stropu do krovu otevřená. Charakterově se jedná o halu. Sklad je otevřený do krovu bez stropů, proto je konstrukční výška brána až do krovu v nejvyšší části. K datu ocenění je stavba pronajatá na základě písemné nájemní smlouvy firmě Hobyt s.r.o. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostor, přístupný plechovými vraty. Technické provedení : Objekt je postaven na betonových základových pasech prokládaných kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel na tl. 45 cm. Stropy chybí. Střecha je sedlová s krytinou z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří omítky. Schodiště zde není zřízeno. Dveře jsou zde osazeny plechové. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna jsou v objektu osazena ocelová, jednoduchá. Podlaha je betonová. Vytápění chybí. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody zde není zřízen. Kanalizace zde není zavedena. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Ostatní vybavení se zde nenachází. - 15 -
Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala 3 J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 38,20 x 13,00 = 496,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 496,60 m2 8,64 m 4 290,62 Součet 496,60 4 290,62 Průměrná výška podlaží: PVP = 4 290,62 496,60 = 8,64 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 496,60 1 = 496,60 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (38,20 x 13,00) x (0,30 + 5,53 + 3,11 2) = 3 667,39 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 3 667,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 667,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: betonové, prokládané kamenem bez S 90 izolace 1. Základy včetně zemních prací: chybí izolace C 10 2. Svislé nosné konstrukce: zděné na tl. 45 cm S 100 3. Stropy: chybí C 100 4. Krov, střecha: sedlový S 100 5. Krytiny střech: vlnitý plech S 100 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů: omítky vápenné S 100 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické: X 100 10. Schody: chybí C 100-16 -
11. Dveře: plechové S 100 12. Vrata: plechová S 100 13. Okna: ocelová, jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah: betonová podlaha S 100 15. Vytápění: X 100 16. Elektroinstalace: světelná i motorová S 100 17. Bleskosvod: je na střeše instalován S 100 18. Vnitřní vodovod: X 100 19. Vnitřní kanalizace: X 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: X 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100 25. Ostatní: chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 90 1,00 10,98 1. Základy včetně zemních prací: C 12,20 10 0,00 0,00 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy: C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře: S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata: S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna: S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah: S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění: X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,98 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Upravený obj. podíl - 17 -
Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 90,00 1,00 10,98 13,24 110 140 78,57 10,4027 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100,00 1,00 29,30 35,31 110 140 78,57 27,7431 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 13,26 110 140 78,57 10,4184 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,50 42 50 84,00 2,9400 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,84 42 45 93,33 0,7840 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100,00 1,00 6,10 7,35 42 50 84,00 6,1740 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,98 42 45 93,33 3,7145 11. Dveře: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,65 42 50 84,00 2,2260 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,77 42 45 93,33 2,5852 13. Okna: S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,18 42 50 84,00 4,3512 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,78 42 42 100,00 5,7800 16. Elektroinstalace: S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,66 42 45 93,33 5,2825 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,48 42 42 100,00 0,4800 Součet upravených objemových podílů: 82,98 Opotřebení: 82,8816 Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ] = 1 599 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9333 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) x 0,6241 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,8298 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 851,15 Plná cena: 3 667,39 m 3 x 1 851,15 Kč/m 3 = 6 788 889 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 82,8816 % Úprava ceny za opotřebení - 5 626 739,83 Kč Nová výtopna - sklad na st.p.č. 3692 - zjištěná cena = 1 162 149,17 Kč Ocelový přístřešek u výtopny na st.p.č. 3692 Jedná se o ocelový přístřešek u nové výtopny na st.p.č. 3692. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1946. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou mírného spádu. Charakterově se jedná o halu. Sklad je otevřený do krovu bez stropů, proto je konstrukční výška brána až do krovu v nejvyšší části. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostor. Technické provedení : Objekt je postaven na betonových základových patkách s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou kovové. Chybí opláštění. Objekt je otevřený. Stropy chybí. Střecha je - 18 -
sedlová s krytinou z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří nátěr. Schodiště zde není zřízeno. Dveře a vrata zde nejsou osazeny. Okna ne jsou v objektu osazena. Podlaha je betonová. Vytápění chybí. Bleskosvod není na střeše instalován. Rozvod vody zde není zřízen. Kanalizace zde není zavedena. Elektroinstalace je zde zavedena pouze světelná. Ostatní vybavení se zde nenachází. Objekt je ve špatném technickém stavu, proto je celková životnost 90 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala 3 J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 27,00 x 15,70 = 423,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 423,90 m2 8,00 m 3 391,20 Součet 423,90 3 391,20 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 391,20 423,90 = 8,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 423,90 1 = 423,90 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (27,00 x 15,70) x (6,30 + 1,70 2) = 3 030,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 3 030,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 030,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové patky izolované S 100 2. Svislé nosné konstrukce: ocelový nosný skelet S 60 2. Svislé nosné konstrukce: chybí opláštění C 40 3. Stropy: chybí C 100 4. Krov, střecha: ocelová, sedlová střecha S 100 5. Krytiny střech: vlnitý plech S 100 Část - 19 -
6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů: nátěr S 100 8. Úprava vnějších povrchů: nátěr S 100 9. Vnitřní obklady keramické: X 100 10. Schody: chybí C 100 11. Dveře: chybí C 100 12. Vrata: chybí C 100 13. Okna: chybí C 100 14. Povrchy podlah: beton S 100 15. Vytápění: X 100 16. Elektroinstalace: světelná S 100 17. Bleskosvod: chybí C 100 18. Vnitřní vodovod: X 100 19. Vnitřní kanalizace: X 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: X 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100 25. Ostatní: chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 60 1,00 17,58 2. Svislé nosné konstrukce: C 29,30 40 0,00 0,00 3. Stropy: C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata: C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna: C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění: X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod: C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100 0,00 0,00 Upravený obj. podíl - 20 -
Součet upravených objemových podílů 63,28 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 100,00 1,00 12,20 19,28 66 90 73,33 14,1380 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 60,00 1,00 17,58 27,78 66 90 73,33 20,3711 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 17,38 66 90 73,33 12,7448 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,58 66 67 98,51 4,5118 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,11 66 67 98,51 1,0935 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,64 66 67 98,51 9,4964 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 5,21 66 67 98,51 5,1324 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 7,59 66 67 98,51 7,4769 16. Elektroinstalace: S 4,70 100,00 1,00 4,70 7,43 66 67 98,51 7,3193 Součet upravených objemových podílů: 63,28 Opotřebení: 82,2842 Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ] = 1 599 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9480 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9356 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) x 0,6500 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,6328 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 299,76 Plná cena: 3 030,89 m 3 x 1 299,76 Kč/m 3 = 3 939 429,59 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 82,2842 % Úprava ceny za opotřebení - 3 241 528,12 Kč Ocelový přístřešek u výtopny na st.p.č. 3692 - zjištěná cena = 697 901,47 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Nová výtopna - sklad na st.p.č. 3692 = 1 162 149,17 Kč Ocelový přístřešek u výtopny na st.p.č. 3692 = 697 901,47 Kč 1 860 050,64 Kč Nákladové ceny - celkem: = 1 860 050,64Kč - 21 -
Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro skladování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 6,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné Výnos [Kč] Stavba výtopny na st.p.č. 443,00 137,66 60 984 3692 Výnosy celkem 60 984 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 60 984 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 306 734 Kč Výměra stavebního pozemku: 497 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 497 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 306 734 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 15 336,70 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 60 984,00 x 40 % = 24 393,60 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 24 393,60 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 21 253,70 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: = 30 492 Kč Míra kapitalizace 6,00 % 6,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 508 200 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): R = CV - CN, CV je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem CN je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu - 22 -
nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit. Oceňovaná stavba výtopny českých drah je postavena na st.p.č. 3692 na ulici Česká v těsné blízkosti železniční trati v České Lípě. Jedná se o samostatně stojící stavbu. V platném územním plánu je st.p.č. 3692 vedená v ploše železniční dopravy. Jedná se o stabilizovanou oblast bez rozvojových možností. Stavba je využívaná jako výtopna nová výtopna a sklad. Ocenění nákladovým způsobem CN = 1 860 050,64 Ocenění výnosovým způsobem CV = 508 200,00 Rozdíl R = 1 351 850,64 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 643 385,06 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 643 385,06 Kč 1.3. Dílna se skladem na st.p.č. 3693/13 - výnos Jedná se o zděnou budovu na st.p.č. 3693/13, která byla využívána jako sklad. V době ocenění je stavba využívána jako sklad a opravárenská dílna praček. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1946. V roce 2002 byl objekt opraven. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou mírného spádu. Charakterově se jedná o budovu. Přístavek má krov pultový, velkého spádu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, WC muži, WC ženy, úklidová komora, kotelna, kancelář, dílna, sklad a další dvě dílny. Jedná se dále o objekt skladu zděné konstrukce. Stavba je využívána jako sklad materiálu. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1919. V průběhu let byl oceňovaný objekt jen minimálně udržován. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Charakterově se jedná o budovu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní skladovací prostory. Obě tyto stavby jsou pronajaté na základě písemné nájemní smlouvy za jedno nájemné. Nájemné nelze rozdělit na jednotlivé stavby, proto je jejich ocenění provedeno jako areál se dvěma stavbami. Protože jsou stavby ke dni ocenění pronajaté, je jejich cena stanovena kombinací nákladové a výnosové hodnoty. - 23 -
Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Dílna se skladem na st.p.č. 3693/13 Jedná se o zděnou budovu na st.p.č. 3693/13, která byla využívána jako sklad. V době ocenění je stavba využívána jako sklad a opravárenská dílna praček. Dle evidenčního listu budovy byla tato stavba postavena a dána do užívání 1946. V roce 2002 byl objekt opraven. Jedná se o stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou mírného spádu. Charakterově se jedná o budovu. Přístavek má krov pultový, velkého spádu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, WC muži, WC ženy, úklidová komora, kotelna, kancelář, dílna, sklad a další dvě dílny. Technické provedení : Objekt je postaven na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislá nosná konstrukce je zděná na tl. 45 cm. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem KNAUF. Střecha je plochá s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky jsou novodobé, zateplené. Vnitřní, keramické obklady jsou provedeny v prostoru WC. Schodiště zde není zřízeno. Dveře jsou zde osazeny dřevěné hladké plné i prosklené. Vrata zde nejsou osazena. Okna jsou v objektu osazena dřevěná, zdvojená. Podlaha je betonová, pokrytá keramickou dlažbou a cementovým potěrem. Vytápění je zde zřízeno ústřední s el. kotlem. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody je zřízen studené i teplé. Kanalizace je ze sociálního zařízení svedena do veřejné kanalizace. Z vnitřního hygienického vybavení se zde nachází umyvadla, a WC. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Výtah chybí. Ostatní vybavení se zde nenachází. Objekt je v dobrém technickém stavu. K datu ocenění je využíván. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 13,10 x 8,20 + 3,80 x 3,40 = 120,34 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 120,34 m2 2,90 m 348,99 Součet 120,34 348,99 Průměrná výška podlaží: PVP = 348,99 120,34 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 120,34 1 = 120,34 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: - 24 -
Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov ((13,10 x 8,20) x (0,30 + 2,50 + 0,40)) + ((3,80 x = 363,77 m 3 3,40) x (0,10 + 3,00) 2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 363,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 363,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce: zděné v tl. 45 cm S 100 3. Stropy: s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha: valbová S 100 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné, štukové omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů: zateplená fasáda N 100 9. Vnitřní obklady keramické: běžné keramické obklady WC a S 100 umývárny 10. Schody: chybí C 100 11. Dveře: hladké plné i prosklené S 100 12. Vrata: chybí C 100 13. Okna: dřevěná zdvojená S 100 14. Povrchy podlah: keramická dlažba, cementový potěr S 100 15. Vytápění: ústřední s el. kotlem S 100 16. Elektroinstalace: 220/380 S 100 17. Bleskosvod: je na střeše instalován S 100 18. Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé vody S 100 19. Vnitřní kanalizace: vnitřní kanalizace z WC, od umyvadel S 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: el. kotel S 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení: umyvadla, WC S 100 24. Výtahy: chybí C 100 25. Ostatní: chybí C 100 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100 1,00 11,30-25 - Část Upravený obj. podíl
4. Krov, střecha: S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,20 100 1,54 4,93 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody: C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: C 0,30 100 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění: S 3,80 100 1,00 3,80 16. Elektroinstalace: S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod: S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace: S 2,00 100 1,00 2,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy: C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,13 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 9,00 66 150 44,00 3,9600 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 23,22 66 100 66,00 15,3252 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 12,27 66 100 66,00 8,0982 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,73 66 100 66,00 4,4418 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 10 44 22,73 0,5432 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 10 35 28,57 0,1857 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,30 66 70 94,29 5,9403 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,20 100,00 1,54 4,93 5,35 10 44 22,73 1,2161 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 10 35 28,57 0,2486 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,47 10 44 22,73 0,7887 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,64 23 57 40,35 2,2757 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,15 10 30 33,33 1,0499 15. Vytápění: S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,12 10 30 33,33 1,3732 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,95 10 44 22,73 1,5797 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 10 35 28,57 0,0943 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 10 35 28,57 0,6828 19. Vnitřní kanalizace: S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,17 10 44 22,73 0,4932 21. Ohřev vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,85 10 30 33,33 0,6166 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,15 10 35 28,57 0,9000 Součet upravených objemových podílů: 92,13 Opotřebení: 49,8132-26 -