ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 404/5854/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 51 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 81, 405/1, k.ú. Chotyně, obec Chotyně, okres Liberec, Liberecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 404/5854/2012 LV no.: 37 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 51 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 81, 405/1, k.ú. Chotyně, obec Chotyně, okres Liberec, Liberecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chotyně č.p. 51, 463 34 Chotyně Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 451 500 Kč Market value Tržní hodnota 1.300.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.300.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 309 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 81, 405/1 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: přípojky IS (voda, elektro, plyn), oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, dřevěná vedlejší stavba centrální část obce Size: Velikost Type: Druh 735 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura: v obci Chotyně základní, rozšířená ve městě Hrádek nad Nisou, Chrastava, úplná ve Statutárním městě Liberec MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 500 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 124,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 124,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 100,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha: cca 200,00 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 560,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1960 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení : 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 37 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Václava Petříčka, bytem Chotyně 51, 463 34 Hrádek nad Nisou. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 37 ze dne 20.8.2012 jsou evidována následující omezení: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 450.000,-Kč a budoucí pohledávky do výše 450.000,-Kč ve prospěch LEASING-STAR, spol. s r.o., IČO 41324536 - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Hradec Králové - Petříček Václav - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 105.000,-Kč včetně příslušenství a nákladů - Marta Petříčková - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Plzeň-město - Václav Petříček - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Václav Petříček - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 280.261,-Kč včetně příslušenství a nákladů ve prospěch PROFI-CREDIT Czech, a.s., IČO 61860069 - Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 290.156,43 Kč ve prospěch CCRB, a.s., IČO 24723576 - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Václav Petříček - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Svitavy - Václav Petříček Podrobný popis výše uvedených omezení je uveden v části C listu vlastnictví č. 37 v příloze ocenění. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 37. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 37 ze dne 20.8.2012 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 37 ze dne 20.8.2012 jsou evidována následující zástavní práva: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 450.000,-Kč a budoucí pohledávky do výše 450.000,-Kč ve prospěch LEASING-STAR, spol. s r.o., IČO 41324536 - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 105.000,-Kč včetně příslušenství a nákladů - Marta Petříčková - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 280.261,-Kč včetně příslušenství a nákladů ve prospěch PROFI-CREDIT Czech, a.s., IČO 61860069 - Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 290.156,43 Kč ve prospěch CCRB, a.s., IČO 24723576 Podrobný popis výše uvedených zástavních práv je uveden v části C listu vlastnictví č. 37 v příloze ocenění. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 51 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Ke dni ocenění je rodinný dům užíván pro potřeby bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům ve stavu vyžadujícím rozsáhlejší stavební úpravy - zadní příjezd pro osobní automobily je veden po nezpevněném povrchu, přes pozemek ve vlastnictví právnické osoby - v obci pouze základní občanská vybavenost Strong points / silné stránky: - rodinný dům se nachází v klidné lokalitě - okolí je tvořeno nenarušenou krajinou - dostatečná výměra pozemků, zajišťující dostatečné soukromí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 37 pro k.ú. Chotyně a obec Chotyně, prokazující stav evidovaný k datu 20.8.2012, vyhotovený Katastrální úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chotyně, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace od vlastníka nemovitosti Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla uskutečněna 19.8.2012, 13:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti byl přítomen vlastník, pan Václav Petříček, který však neumožnil provedení prohlídky vnitřních prostor nemovitostí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 653543 Název katastrálního území : Chotyně Kód obce : 564109 Název obce : Chotyně Počet obyvatel obce : 917 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0513 Název okresu : Liberec Název kraj : Liberecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Chotyně se svými 917 obyvateli patří k menším obcím okresu Liberec a Libereckého kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Statutárního města Liberec (cca 20 km), města Hrádek nad Nisou (cca 2 km), města Chrastava (cca 10 km), která jsou městy s rozšířenou působností. Obec Chotyně disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, penzion), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Hrádek nad Nisou, Chrastava a Liberec. Obec Chotyně je dobře dostupné silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Liberec, Hrádek nad Nisou, Chrastava, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na silnici I/13 (Cvikov - Jablonné v Podještědí - Chrastava - Liberec). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je situována v centrální části obce Chotyně, při průjezdní komunikaci obcí směrem na město Hrádek nad Nisou, v zástavbě obdobných rodinných domů. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 51: Podle katastru nemovitostí je evidován objekt č.p. 51 na pozemku čís. parcely St. 81, k.ú. Chotyně, se způsobem využití jako rodinný dům. Rodinný dům je užíván pro potřeby bydlení. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí), částečné podkroví a částečně půdní prostor v polovalbové střeše. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Pro ocenění je předpokládána vnitřní dispozice tvořená bytem o velikosti 4+1, případně 5+1 s příslušenstvím. V přízemí se dále nachází garáž přístupná ze zahrady. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou předpokládány částečně z kamene a betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládány betonové, případně dřevěné trámové, schodiště je předpokládáno dřevěné, střecha je dřevěná polovalbová, střešní krytina je z azbestocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina, případně plovoucí podlahy). Okna jsou dřevěná dvojitá. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do kovových případně kovových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou strukturované, opatřené fasádním nátěrem. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno běžnými zařizovacími předměty (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, stavby byly postaveny odhadem před více než 50 lety. Dům je ve stavu vyžadujícím rozsáhlejší stavební úpravy, kdy na řadě konstrukcí je patrné zvýšené opotřebení. Z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor není znám stav vnitřního vybavení. Pro ocenění je předpokládán nižší standard vnitřního vybavení. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektro, plyn), oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, a dále zejména dřevěná vedlejší stavba, která se nachází na části pozemku čís. parcely 405/1 a jedná se o dřevěnou kůlnu. Dřevěná vedlejší stavba je pravděpodobně nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je šikmou pultovou střechou. Vnitřní dispozice není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor známa. Pravděpodobně je stavba užívána jako sklad. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Poznámka: Dřevěná vedlejší stavba je ve věcné hodnotě oceněna samostatně, její vliv na obvyklou cenu je v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněn. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 81, 405/1, k.ú. Chotyně, obec Chotyně. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 51 a dalšími stavbami v příslušenství. Pozemek čís. parcely St. 81, je z převážné části zastavěn rodinným domem, nezastavěnou část tvoří nádvoří kolem rodinného domu. Pozemek čís. parcely 405/1 tvoří zahradu k rodinnému domu, část pozemku čís. parcely 405/1 je zastavěna vedlejší dřevěnou stavbou. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, která tvoří průjezdní komunikaci obcí ve směru na Hrádek nad Nisou. Zádní příjezd k pozemku zahrady je veden po nezpevněné cestě na parcele čís. 370/4 ve vlastnictví firmy Atip spol s r.o. Chotyně a dále po parcele čís. 370/5, 370/1 ve vlastnictví Obce Chotyně. Vzhledem ke skutečnosti, že hlavní přístup k rodinnému domu je veden z veřejné komunikace a vzhledem k situaci v místě lze přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.51 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 81, 405/1, k.ú. Chotyně, obec Chotyně, okres Liberec, Liberecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. srpna 2012 (po zaokrouhlení) 1.300.000,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 37 ze dne 20.8.2012 jsou evidována následující omezení: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 450.000,-Kč a budoucí pohledávky do výše 450.000,-Kč ve prospěch LEASING-STAR, spol. s r.o., IČO 41324536 - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Hradec Králové - Petříček Václav - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 105.000,-Kč včetně příslušenství a nákladů - Marta Petříčková - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Plzeň-město - Václav Petříček - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Václav Petříček - Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 280.261,-Kč včetně příslušenství a nákladů ve prospěch PROFI- CREDIT Czech, a.s., IČO 61860069 - Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 290.156,43 Kč ve prospěch CCRB, a.s., IČO 24723576 - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Václav Petříček - Nařízení exekuce Exekutorský úřad Svitavy - Václav Petříček Podrobný popis výše uvedených omezení je uveden v části C listu vlastnictví č. 37 v příloze ocenění. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 37. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 404/5854/2012. Vypracoval: Ing. Miloš Bělík Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. srpna 2012-7 -