ZNALECKÝ POSUDEK č. 9914-65/2015 o ceně ideálního podílu 1/3 nemovité věci pozemku parc.č. 1926/3 v k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby dražby (sp.zn.: 110 ExD 2/2015) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 31.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/3 nemovité věci pozemku parc.č. 1926/3 v k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě pověření Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (Sp.zn.: 110 ExD 2/2015 ze dne 10.8.2015) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby dražby. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Teplice-Trnovany 41501 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice-Trnovany Počet obyvatel: 50 024 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.8.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - pověření Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, Sp.zn.: 110 ExD 2/2015 ze dne 10.8.2015 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 10.8.2015 (LV č. 5819) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 20.8.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace pořízená znalcem dne 31.8.2015 - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 5819 pro k.ú. Teplice-Trnovany je uvedeno: A - Vlastnické právo: Horák Josef. Raisova 1781/4, 41501 Teplice podíl 1/3 Nosková Věra, Vítězná 1315/22, 36001 Karlovy Vary podíl 1/3 Svoboda Jiří, Seniorů 1208, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 46311 Liberec podíl 1/3 B - Nemovitosti: Pozemky: - 2 -
parc.č. 1926/3 4 m2 zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Bez zápisu D - Jiné zápisy: Údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 5819 6. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o pozemek situovaný vedle areálu textilního závodu v Thámově ulici a vedle sousedního nevyužitého pozemku při ulici Skupově v Teplicích, městské části Trnovany (zatravněný pruh pozemku, přiléhajícího ke zděné kolně, která je součástí uvedeného areálu). Jedná se o území v zastavěné části města na rozhraní průmyslové a obytné zástavby. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek je rovinný a přístup k němu je pouze přes sousední pozemky jiných vlastníků. Teplice jsou významným lázeňským a průmyslovým městem v podhůří krušných hor v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, situování je v okrajové části města, čtvrti Trnovany, na rozhraní průmyslové a obytné zástavby, s částečnou komunitou nepřizpůsobivých obyvatel. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě pověření Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (Sp.zn.: 110 ExD 2/2015 ze dne 10.8.2015) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby dražby. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). - 3 -
1. Popis pozemků Podrobný popis oceňovaného pozemku byl uveden v části nálezu celkový popis nemovité věci. Výměra: parc.č. 1926/3 4 m2 zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Reprodukční cena staveb a pořizovací cena pozemků, která koresponduje u pozemků s jejich porovnávací hodnotou b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Pozemky se sice ojediněle pronajímají, ale nájemné je spíše symbolické. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena vzhledem k výše uvedeným popisům u jednotlivých kategorií pozemků metodou srovnávací. - 4 -
c) metoda srovnávací (tržní) S ohledem na dostupnost údajů pro ocenění je srovnávací metoda provedena s využitím následujících podkladů: - uskutečněné prodeje pozemků v lokalitě - databáze směrných cen stavebních pozemků, sestavená a pravidelně aktualizovaná certifikovanými odhadci České společnosti certifikovaných odhadců majetku (databáze veřejně přístupná na stránkách www.cscom.cz) - realitní inzerce Uskutečněné prodeje pozemků v lokalitě: Uskutečněné prodeje nejsou k dispozici. Databáze směrných cen: V databázi www.cscom.cz je cenový údaj pro pozemky v k.ú. Teplice-Trnovany: pro stávající zástavbu rodinných domů 400,- až 500,- Kč/m2 pro průmyslovou zástavbu 300,- až 400,- Kč/m2 Realitní inzerce: Pozemky pro obytnou výstavbu: Prodej stavebního pozemku 1 584 m2, Teplice-Trnovany Stavební pozemek v klidné a lukrativní lokalitě ulice Na Bramši, v Teplicích - Trnovanech o výměře 1584 m2. Pozemek je schválen v Územním plánu města Teplice jako pozemek stavební, určený k výstavbě rodinného domu. Sítě jsou v dosahu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 87589 (Realitní kancelář STING, s.r.o., Masarykova třída 357/10, 41501 Teplice), aktualizace 19.8.2015, inzerovaná cena 902 880,- Kč, jednotková cena 570,- Kč/m2. Prodej komerčního pozemku 8 293 m2, Teplice- Trnovany Komerční pozemek v Trnovanech o výměře 8293 m2. Pozemek má vlastní příjezdovou komunikaci, kterou spoluvlastní s dalšími vlastníky okolních pozemků. Pozemek je rovinatý, částečně vybetonovaný, z velké části oplocený. Je umístěný blízko centra, hned za čerpací benzínovou pumpou ONO v Teplicích Trnovanech. Pozemek je připraven k možné výstavbě komerčních - 5 -
staveb, center, provozu či skladových prostor, apod. Sítě, plyn, voda, kanalizace, elektrický proud, jsou umístěny na hranici pozemku u hlavní silnice. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 87589 (Realitní kancelář STING, s.r.o., Masarykova třída 357/10, 41501 Teplice), aktualizace 19.8.2015, inzerovaná cena 4 063 570,- Kč, jednotková cena 490,- Kč/m2 Prodej stavebního pozemku 1 465 m2, Emílie Dvořákové, Teplice-Trnovany Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek v Teplicích Trnovanech o celkové výměře 1465 m2. Inženýrské sítě jsou v přilehlé komunikaci ve vzdálenosti cca 20 m. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2010004 (International job company, s.r.o., Jaurisova 515/4, 14000 Praha - Michle), aktualizace 21.8.2015, inzerovaná cena 571 350,- Kč, jednotková cena 390,- Kč/m2. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Z jednotlivých metod plyne jednotková cena 300,- až 500,- Kč/m2 u databáze a 390,- až 570,- Kč/m2 u srovnání s inzercí (obdobné lokality na rozhraní obytné a průmyslové zástavby ve stejné městské části Trnovany). Po zohlednění stáří poslední aktualizace cen pozemků v databázi a přiměřenému krácení inzerce i vztahu mezi cenami pro komerční a rezidenční výstavbu uvažuji jednotkovou cenu ve výši 500,- Kč/m2. 4 m2 x 500,- Kč/m2 = 2 000,- Kč C. REKAPITULACE Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši (pro oceňovaný podíl vzhledem k horší prodejnosti podílu na nemovitosti než nemovitosti jako celku se zaokrouhlením na 100,-Kč dolů): Výsledná obvyklá cena podílu 1/3 nemovité věci 600,- Kč slovy: šestset Kč - 6 -
V Srbicích 31.8.2015 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9914-65/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 190 15. V Srbicích 31.8.2015 Ing. Zdeněk Garlík - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -