ZNALECKÝ POSUDEK. 2309 406 / 2013 dle Usnesení.j. 067 EX 2453/05-219 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 I : 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové I : 2630 2047 Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 2453/05-219 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 20.05.2013. Posudek obsahuje: 37 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno: 05.08.2013
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a p edm t ocen ní...3 2 Místní šet ení...3 3 Den ocen ní...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocen ní...8 2 Ocen ní...9 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...21 P ÍLOHY...22 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 2453/05-219: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budov bydlení.p. 464, ást obce Dolní Bousov, stojící na pozemku parc.. St. 584, spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budov garáže bez p/ e stojící na pozemku parc.. St. 799 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.. St. 584, St. 799 a 1272/9, k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, zapsáno na LV. 121, vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP Mladá Boleslav. P edm t ocen ní: Hlavní stavba: budova bydlení.p. 464. P íslušenství v ci hlavní: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.. St. 799, venkovní úpravy: oplocení v. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevn né plochy, inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka do ve ejné kanalizace, p ípojka plynovodu. Pozemky parc.. St. 584, St. 799 a 1272/9. Sou ástí pozemk jsou trvalé porosty: pozemek parc.. 1272/9: okrasné stromy (4 kusy). Technický popis stavebních objekt, jejich konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne 28.06.2013 za p ítomnosti paní Karáskové Danuše, která však neumožnila vnit ní prohlídku. Fotodokumentace vnit ních ástí domu byla p evzata z posudku znalce Ing. Hanzelky ze dne 02.05.2009 (viz Podklady). 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 05.08.2013, což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 121, k.ú. Dolní Bousov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013 - Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 2453/05-219 - Znalecký posudek. 3339-199/09, zpracovaný znalcem Ing. Martinem Hanzelkou, Ph.D. dne 02.05.2009 - barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti 3
- zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 a. 350/2012 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, 602 00 Brno; ro níky 1996 až 2013 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1; ro níky 2003 až 2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu 4
o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [K ] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = V + n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté 5
mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak 6
p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap. publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) v platném zn ní, rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný rodinný d m s garáží, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro rodinné bydlení primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 8
2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: áste n podsklepený, dvoupodlažní rodinný d m je p dorysn postaven ve tvaru tverce, je samostatn stojící, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvo í rodinné domy. D m se nachází v souvisle zastav né ásti obce, ve vzdálenosti 300 m od centra obce, do Mladé Boleslavi je vzdálenost 18,5 km, do Ji ína je vzdálenost 19 km. P ístup k objektu je možný z p ilehlé komunikace ul. Požárník p es vjezdovou bránu a branku, oplocení pozemk je provedeno. Inženýrské sít : je provedeno napojení na el. energii, ve ejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Konstruk ní ešení a technické vybavení rodinného domu.p. 464: Doba výstavby: Dle získaných informací byl d m postaven v roce 1965 Po et podlaží: z 1/3 podsklepeno, 2 nadzemní podlaží v. obytného podkroví Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zd né z cihel, nezatepleno Stropy: d ev né trámové, podbití rákosem a omítnutí St echa: tvar sedlový, krov je d ev ný Krytina st echy: eternit Klempí ské konstrukce: Vnit ní povrchy: deš ové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, áste n opat eno nát ry dvouvrstvé vápenocementové omítky Vn jší povrchy: vápennocementové omítky hrubé, obklad soklu kamenný Schody: betonové s povrchem teraco Dve e: d ev né se zárubn mi a prahy, vstupní jsou d ev né Vrata: nejsou Okna: d ev ná dvojitá 9
Povrch podlah: dle ú elu užití místnosti: parkety, dlažba, PVC, betonová mazanina Vytáp ní: úst ední na plyn, radiátory Oh ev teplé vody: plynový zásobníkový oh íva Vnit ní vodovod: proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, WC Vnit ní kanalizace: od všech za izovacích p edm t Vnit ní plynovod: rozvod zemního plynu Elektroinstalace: na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V); Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: plynový sporák Ostatní: digesto, rozvod antén Dispozice: 1.PP: schodišt, sklepy 1.NP: veranda, chodba, kuchy, 2 pokoje, koupelna, WC 2.NP - podkroví: schodišt, chodba, 2 pokoje, p da Konstruk ní ešení a technické vybavení garáže: Jedná se o nepodsklepenou, zd nou stavbu, stojící za rodinným domem. Nosné konstrukce jsou zd né z cihel, vnit ní i vn jší omítky vápenocementové. St echa je pultová s d ev ným krovem, krytinu tvo í vlnitý osinkocement. Klempí ské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Je proveden rozvod elekt iny. Okna jsou kovová s jednoduchým zasklením. Vrata dvouk ídlá, kovová. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Obestav ný prostor [m 3 ] Zastav ná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný d m.p. 464 748,00 110,64 181,38 Garáž 209,00 55,00 44,00 Pozemky St. 584, St. 799, 1272/9-156,60 480,40 10
Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 491, z toho 1 737 v produkt. v ku 2 Správa, ú ady m stský ú ad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech poptávka v rovnováze s nabídkou 4 P írodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostate ný sortiment 6 Školství základní školství 7 Zdravotnictví ordinace léka 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostate ná kapacita 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí dobré B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v souvisle zastav né ásti, od centra 300 m 13 Dopravní podmínky p íjezd zpevn ný 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži, na vlastním pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozši ování jsou (po vlastním pozemku) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby slabší 30 Pozemky celkem 646 m 2 Technický stav: Objekt byl postaven dle získaných informací v roce 1965. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, n které prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) vykazují známky opot ebení, zp sobeného zejména vlivem slabší údržby. Pokud nedojde k oprav uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebn - technický stav odpovídá stá í, 11
technologickým postup m výstavby a použitým stavebním materiál m a slabší údržb. Další p ipomínky existují rovn ž v rovin estetické v oblasti obnovy omítek, maleb a nát r i vým n obklad. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude t eba vynaložit finan ní prost edky na opravy a obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 121 existuje soubor omezení vlastnického práva (na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti na podíl 1/4, zástavní právo zákonné). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný d m, Dolní Bousov Rodinný d m o velikosti 4+1 v obci Dolní Bousov, okr. Mladá Boleslav. Jedná se o cihlový rodinný d m. D m je áste n podsklepený. Dispozice domu: p ízemí - vstupní chodba, koupelna, samostatné WC a 3 místnosti + kuchy, patro - obytná místnost. Vytáp ní: lokální na tuhá paliva + akumula ní kamna. Elekt ina 220/380V, septik. Možnost napojení na m stskou kanalizaci. U domu p ípojka na plyn. K domu náleží stodola a hospodá ské budovy. Za domem prostorná zahrada. V obci veškerá ob anská vybavenost. Plocha zastav ná: 482 m 2 Plocha pozemku: 1 075 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Cena nabídková: 1 599 000,- K Zdroj: Realitní kancelá NAVRÁTIL REALITY t. Václava Klementa 1228 29301 Mladá Boleslav Tel.: 602 396 466 www.navratilreality.cz 12
2) Rodinný d m, Mnichovo Hradišt Rodinný d m o velikosti 3+1 v klidné ásti centra Mnichova Hradišt. V dom je chodba, kuchy, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, t i další pokoje. Na podlahách jsou koberce, PVC, dlažba a plovoucí podlahy. K domu náleží malá okrasná zahrádka, dvorek, dílna a sklep ve skále. Je zde zaveden plyn, plynový kotel. Budova: Cihlová Stav objektu: P ed rekonstrukcí Plocha zastav ná: 130 m 2 Plocha pozemku: 317 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Ve ejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elekt ina: 230V Cena nabídková: 1 650 000,- K Zdroj: Realitní kancelá DREAM REALITY Vini ná 1363 29301 Mladá Boleslav Tel.: 326 210 766 www.dream-reality.cz 3) Rodinný d m, Ž ár Rodinný d m v obci Ž ár. D m je áste n podsklepený, v 1. pat e jsou dva pokoje, veranda, koupelna, WC, chodba a schodišt, ve 2. pat e jsou další dva pokoje a kuchy. D m je napojen na ve ejný vodovod, ale má i vlastní studnu, vytáp n je plynovým kombinovaným kotlem a je napojen na ve ejnou kanalizaci. Podlahy v dom jsou betonové, okna jsou v tšinou d ev ná, špaletová, n která jsou již nová - plastová. K domu pat í udržovaná zahrada, která je oplocená. Na pozemku dále stojí velká zd ná stodola a garáž. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 690 m 2 13
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Ve ejná kanalizace Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 699 000,- K Zdroj: Realitní kancelá REALITY-LIBEREC.CZ Moskevská 47/43 46001 Liberec Tel.: +420 485 108 785 www.reality-liberec.cz 4) Rodinný d m, Rohatsko Rodinný d m o velikosti 4+1 v adové zástavb v obci Rohatsko. V obci Rohatsko se nachází MŠ a obchod. Dispozi ní ešení: kuchyn, ty i obytné místnosti, koupelna a toaleta. Schodišt z p ízemí vede do p dních prostor domu. Nemovitost byla v roce 2006 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci rozvod elekt iny, podlah, omítek, osazení nových plastových oken. O vytáp ní domu se starají kamna na tuhá paliva. D m je napojen na obecní vodovod. Odpady: jímka - trativod. K domu náleží udržovaná zahrada. Další: garáž, p íst ešek, k lna, hospodá ská budova. Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha zastav ná: 259 m 2 Plocha pozemku: 543 m 2 Plocha zahrady: 284 m 2 Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 2006 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 729 000,- K 14
Zdroj: Realitní kancelá Bart Reality, s.r.o. Víde ská 153/119b 61900 Brno Tel.: +420 725 800 801 www.bart-reality.cz 5) Rodinný d m, Horní Bousov D m je zd ný, v dom se nacházejí 4 bytové jednotky o velikosti 3x 2+1 a 1x 1+1 a je ze 2/3 podsklepen. Elekt ina 230/400V, VV + vl. studna, kanalizace - jímka. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 190 m 2 Plocha pozemku: 1 170 m 2 Sklep: 100 m 2 Elekt ina: 400V Cena nabídková: 1 750 000,- K Zdroj: Realitní kancelá Triáda realitní kancelá e, s.r.o. Jiráskova 133 51101 Turnov Tel.: 602 303 131 www.triada-reality.cz 15
6) Rodinný d m, Loukovec Rodinný d m nedaleko Mladé Boleslavi. Vnit ní dispozice: vstupní chodba, v p ízemí 2 místnosti - slouží jako dílna, v pat e obývací pokoj, ložnice, kuchyn, koupelna, WC a vstup na terasu a dále na zahradu. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 1 518 m 2 Terasa: 25 m 2 Sklep: 30 m 2 Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Ve ejná kanalizace Elekt ina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 790 000,- K Zdroj: Realitní kancelá RAKO reality, s.r.o. Klaudiánova 135/1 29301 Mladá Boleslav Tel.: 326 330 094 www.rako-reality.cz 7) Rodinný d m, Domousnice D m prošel rozsáhlou rekonstrukcí: plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba, kompletn p estav ná kuchyn a obývací pokoj, které na sebe navazují a nachází se v p ízemí domu, koupelna s vanou i sprchovým koutem v pat e, veškeré rozvody a nový kotel. V koupeln a kuchyni je zabudováno podlahové topení. V pat e jsou umíst ny 3 pokoje, koupelna s vanou, WC a sprchový masážní kout. D m je áste n podsklepen, jímka má erpadlo se svodem do kanalizace, vlastní studna, p ed domem i p ípojka na vodovodní ad. Na pozemku u domu vybudovaná garáž a hospodá ská budova. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Plocha zastav ná: 180 m 2 Plocha pozemku: 429 m 2 Balkón: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Telekomunikace: Internet Cena nabídková: 2 199 999,- K 16
Zdroj: Realitní kancelá Dumrealit.cz Svornosti 985/8 15000 Praha Tel.: 774 221 971 www.dumrealit.cz 8) Rodinný d m, Dolní Bousov Samostatn stojící rodinný d m o 1 bytové jednotce (4+1) v m st Dolní Bousov. Dispozi ní ešení 1.NP: chodba, kuchyn, obývací pokoj, ložnice, koupelna, samostatné WC, spíž, schodišt. 2.NP: dva pokoje, chodba a ást p dního prostoru využitelného k dobudování podkroví. D m je áste n podsklepen. Úst ední vytáp ní je zajišt no plynovým kotlem. Napojení na inženýrské sít : plyn, elektrická energie 230V, 400V, denní a no ní proud. D m je napojený na ve ejný vodovod + vlastní studna. D m je p ipojen na obecní kanalizaci. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha zastav ná: 102 m 2 Plocha pozemku: 381 m 2 Plocha zahrady: 279 m 2 Cena nabídková: 2 625 000,- K Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX Via t ída Tomáše Bati 3067 76001 Zlín Tel.: +420 604 892 485 www.remax.cz 17
9) Rodinný d m, Dolní Bousov Rodinný d m o velikosti 5+1. Ve m st je veškerá ob anská vybavenost (ZŠ, MŠ, eská pošta, zdravotní st edisko, D, autobusová doprava, obchodní provozovny, sportovišt -letní bazén, fotbalový stadion, sokolovna). Dostupnost Mladé Boleslavi a Ji ína(cca 17km). Nemovitost je p ístupná z málo frekventované asfaltové komunikace. D m má jedno podzemní podlaží (garáž s dílnou, sklepy, prádelna), jedno nadzemní podlaží (pracovna, obývací pokoj, kuchyn s jídelnou, WC,chodba, schodišt ) a podkroví (3 pokoje, koupelna, WC). Vytáp ní je ešeno úst edním topením, oh ev TUV elekt inou. Budova je napojena na ve ejnou vodovodní a kanaliza ní sí. Pláš domu je zateplen, okna plastová s dvojsklem. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha zastav ná: 112 m 2 Plocha pozemku: 458 m 2 Lodžie: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: Úst ední plynové Telekomunikace: Telefon Cena nabídková: 2 800 000,- K Zdroj: Realitní kancelá Dumrealit.cz Svornosti 985/8 15000 Praha Tel.: 731 430 518 www.dumrealit.cz Výpo et: Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i 18
oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník 20-2009 na str. 188. Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [K ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [K ] SN 1 1 599 000 0,85 1,00 1,05 1,10 1 569 818 SN 2 1 650 000 0,85 1,05 1,00 1,00 1 472 625 SN 3 1 699 000 0,85 1,00 1,00 0,90 1 299 735 SN 4 1 729 000 0,85 1,00 1,10 1,05 1 697 446 SN 5 1 750 000 0,85 1,00 0,80 1,00 1 190 000 SN 6 1 790 000 0,85 1,10 1,00 1,00 1 673 650 SN 7 2 199 999 0,85 1,00 1,00 0,90 1 682 999 SN 8 2 625 000 0,85 1,00 1,00 1,00 2 231 250 SN 9 2 800 000 0,85 1,00 1,10 0,90 2 356 200 n: po et srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena [K ] 1 685 969 Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení: 1 700 000 Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] 387 460 Minimální hodnota 1 190 000 AP - SO 1 312 540 Aritmetický pr m r [AP] 1 700 000 AP + SO 2 087 460 Maximální hodnota 2 356 200 Tato cena v sob zahrnuje hodnotu p íslušenství identifikovaného výše. Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ iní tedy 1 700 000,- K ¼ = 425 000,- K 2.2 Záv re ná analýza Upozor ujeme, že p edm t ocen ní se nepoda ilo prodat ani v opakované dražb za cenu ve výši 1/2 z jeho p vodního ocen ní, tedy ani za ástku 312 500,- K. Reálná obvyklá cena je tedy s nejv tší pravd podobností ješt nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není 19
svým charakterem cenou, za kterou budou nemovitosti v dražb nakonec prodány, ale pouze cenou, od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražb. Její stanovení je tak ve smyslu procesního práva ur itým p edstupn m umož ujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena není cenou tzv. realiza ní, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v pr b hu dražby se teprve ukáže, jaká je skute ná tržní cena p edm tné nemovitostí. S ohledem na stagnující až zhoršující se stav na realitním trhu, s ohledem na sou asné prognózy jeho vývoje a s ohledem na obtížnou prodejnost obdobných nemovitostí indikujeme obvyklou cenu p edm tu cen ní ve výši 90% z vyvolávací ceny v opakované dražb, tedy na ástku (po zaokrouhlení): 280 000,- K. 20
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budov bydlení.p. 464, ást obce Dolní Bousov, stojící na pozemku parc.. St. 584, spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budov garáže bez p/ e stojící na pozemku parc.. St. 799 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.. St. 584, St. 799 a 1272/9, k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, zapsáno na LV. 121, vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP Mladá Boleslav, v etn p íslušenství, indikujeme ke dni ocen ní na: 280 000,- K slovy: Dv st osmdesáttisíc korun eských Poznámka: P íslušenstvím v ci hlavní jsou: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.. St. 799, venkovní úpravy: oplocení v. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevn né plochy, inženýrské sít : p ípojka el. energie, p ípojka ve ejného vodovodu, p ípojka do ve ejné kanalizace, p ípojka plynovodu. Sou ástí pozemk jsou trvalé porosty: pozemek parc.. 1272/9: okrasné stromy (4 kusy). D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2309 406 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne 05.08.2013 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 21
E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 121, k.ú. Dolní Bousov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013 3. Snímek katastrální mapy 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace