Znalecký posudek č. 1758-43-10

Znalecký posudek č. 1758-43-10 o obvyklé ceně nemovitostí: - pozemky p.č. 6314 - orná půda o výměře 3150 m 2, p.č. 7615 - orná půda o výměře 25810 m 2, p.č. 7616 - trvalý travní porost o výměře 406 m2, p.č. 7617 - trvalý travní porost o výměře 398 m2, p.č. 7618 - trvalý travní porost o výměře 400 m 2 a p.č. 7619 - ostatní plocha o výměře 2474 m 2 evidovaných na LV č. 6 v katastrálním území a obci Jaroslavice, okr. Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo Účel znaleckého posudku: - exekuční řízení č.j. 133 EX 99/09-27 Podle stavu ke dni 1. 6. 2010 odhad - posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého 50 669 02 Znojmo Tel : 515 225566, 603847116 Odhad - Posudek obsahuje 29 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, dne 11. 6. 2010

A. Nález Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - pozemky p.č. 6314 - orná půda o výměře 3150 m 2, p.č. 7615 - orná půda o výměře 25810 m 2, p.č. 7616 - trvalý travní porost o výměře 406 m2, p.č. 7617 - trvalý travní porost o výměře 398 m2, p.č. 7618 - trvalý travní porost o výměře 400 m 2 a p.č. 7619 - ostatní plocha o výměře 2474 m 2 evidovaných na LV č. 6 v katastrálním území a obci Jaroslavice, okr. Znojmo. Pozemky leží ve dvou lokalitách a mimo zastavěnou část katastrálního území obce. Pozemek p.č. 6314 je situován jihozápadně od souvislé zástavby a slouží výhradně k zemědělským účelům. Neobsahuje žádné trvalé porosty, ani stavby. K pozemku vede zpevněná komunikace. Výhodou tohoto pozemku je poloha v blízkosti souvislé zástavby. V budoucnu může být území vhodné i pro občanskou bytovou zástavbu. Pozemky p.č. 7615, 7616, 7617, 7618 a 7619 navazují na sebe a leží jihovýchodně od souvislé zástavby uvnitř ochranného pásma vodního zdroje. - Pozemek p.č. 7615 - orná půda slouží k zemědělským účelům a neobsahuje žádné trvalé porosty, ani stavby. Vzhledem k ochraně území má omezené možnosti využití. - Pozemky p.č. 7616, 7617 a 7618 jsou zatravněny a slouží jako plochy kolem vodních zdrojů - vrtaných studní. Území dle územního plánu je chráněno před znečištěním vodního zdroje. - Pozemek p.č. 7619 slouží jako větrolam, resp. polní komunikace a je vysázený trvalými porosty. Hospodářský význam pro vlastníka nemá. Jaroslavice mají jednu z nejhodnotnějších bonit půdy v okrese Znojmo a to pro zdejší teplé a suché klima. V celé obci převládá úrodná černozem. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí, - ocenit jednotlivá práva a závazky spojená s nemovitostmi, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 1. 6. 2010 za - bez přítomnosti zadavatele - vlastníka. Podklady pro vypracování odhadu - Usnesení č.j.133 EX 99/09-27 - Vyrozumění o právní moci č.j. 133 EX 99/09-28- výpis z katastru nemovitostí LV č. 6 - kopie katastrální mapy - územní plán obce

3 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV : Konyariková Alžbeta 1/6 Kučera Josef 1/2 Osáhlová Antonie 1/6 Šubová Terezie 1/6 Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Nemovitost nevytváří výnos, proto pro stanovení obvyklé hodnoty je použita kombinace metod: nákladové a porovnávací. Oddíl 1 Obsah posudku 1) Pozemek a) Pozemek p.č. 6314 Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 1) Pozemek a) Pozemek p.č. 7615 Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 1) Pozemky a) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 Ocenění porovnávací metodou

4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Znojmo Obec: Jaroslavice Oddíl 1 Oddíl 1 obsahuje ocenění pozemku p.č. 6314 - orná půda. Pozemek je situován v okrajové části obce poblíž souvislé zástavby. Poloha pozemku je dobrá. Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č. 6314 Oddíl 2 Oddíl 2 obsahuje ocenění pozemku p.č.7615 - orná půda. Pozemek leží mimo zastavěnou část katastrálního území v místě vodního zdroje veřejného vodovodu. Do pozemku zasahují 3 travní plochy tvořící ochranu vodních zdrojů. Prodej pozemku bude možný pouze společně s těmito pozemky. Hospodářské využití je omezeno ohranou vodního zdroje. Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č. 7615 Oddíl 3 Oddíl 3 obsahuje ocenění pozemků p.č. 7616, 7617, 7618 - travní plochy a 7619 - ostatní plocha. Travní plochy kolem vrtaných studní jsou určeny pro ochranu vodního zdroje. Jiné využití je vzhledem k přísným normám problematické. Pozemek ostatní plocha slouží jako větrolam a komunikace. Prodej těchto pozemků bude pravděpodobně možný pouze jako celku s ornou půdou p.č. 7615.

5 Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 Ocenění Oddíl 1 1) Pozemek 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č. 6314 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : * 1,000 Jedn. cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní upravená BPEJ Cena *Kč+ Orná půda 6314 díl 1 3 138 14,62 14,6200 00100 45 877,56 Orná půda 6314 díl 2 12 14,62 14,6200 00100 175,44 Součet: 3 150 46 053, Pozemek p.č. 6314 zjištěná cena: 46 053, Kč 2) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na pohyb cen nemovitostí, uskutečněné prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Srovnatelnou nemovitost, která se přesně shoduje s oceňovanou nemovitostí nelze najít. K porovnání byly použity 4 nabídka pozemků ve znojemském a břeclavském regionu. Jsou to pozemky srovnatelných parametrů, obchodovaných za srovnatelných podmínek. Pomocí objektivizačních koeficientů a vyhodnocením všech aspektů byla provedena úprava nabídkových cen a stanovena porovnávací hodnota. Porovnávací nabídková cena je pak snížena objektivizačním koeficientem o 20 % z titulu režie a nejistoty realitního trhu.

6 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K velikost K využitelnost Jednotková cena (JC) Váha (V) U vrboveckých sklepů 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Přítluky 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Znojmo - Konice 10, Kč 1,00 Kč 0,80 1,50 1,00 12, Kč 1,0 Znojmo- Louka 15, Kč 1,00 Kč 0,70 1,50 1,00 15,75 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) * (K poloha * K velikost * K využitelnost ) Minimální jednotková cena za Kč: Maximální jednotková cena za Kč: 12, Kč 13,69 Kč 15,75 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za Kč: 13,69 Kč Množství: * 0,80 Kč Porovnávací hodnota: = 10,95 Kč/m2 Oddíl 2 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č. 7615 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : * 1,000 Jedn. cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní upravená BPEJ Cena *Kč+ Orná půda 7615 díl 1 12 242 14,62 14,6200 00100 178 978,04 Orná půda 7615 díl 2 13 568 13,02 13,0200 00110 176 655,36 Součet: 25 810 355 633,40 Pozemek p.č. 7615 zjištěná cena: 355 633,40 Kč

7 2) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K velikost K využitelnost Jednotková cena (JC) Váha (V) U vrboveckých sklepů 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Přítluky 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Znojmo - Konice 10, Kč 1,00 Kč 0,80 1,50 1,00 12, Kč 1,0 Znojmo- Louka 15, Kč 1,00 Kč 0,70 1,50 1,00 15,75 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) * (K poloha * K velikost * K využitelnost ) Minimální jednotková cena za Kč: Maximální jednotková cena za Kč: 12, Kč 13,69 Kč 15,75 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za Kč: 13,69 Kč Množství: * 0,80 Kč Porovnávací hodnota: = 10,95 Kč/m2 Oddíl 3 3) Pozemky 3.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 3.a.1) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618, 7619 29, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 37,02 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p * 1,00, kde C p = 35 + (1 272 1 000) * 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 272 je počet obyvatel v obci. 29 odst. 4 Neobhospodařovaný zemědělský pozemek Koeficient úpravy podle 29 odst. 4: 0,650 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní koef. sníž. upraven Cena *Kč+ á Trvalý travní porost 7616 406 37,02 0,06 1,4438 586,18 Trvalý travní porost 7617 398 37,02 0,06 1,4438 574,63 Trvalý travní porost 7618 400 37,02 0,06 1,4438 577,52 Ostatní plocha 7619 2 474 37,02 0,06 1,4438 3 571,96 Součet: 3 678 5 310,29

8 Součet cen všech typů pozemků: = 22 912,77 Kč Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618, 7619 zjištěná cena: 22 912,77 Kč 4) Ocenění porovnávací metodou Pozemky mají v dražbě minimální hodnotu. Nevytváří žádný výnos a hospodářsky, ani komerčně nejsou využitelné. Porovnávací hodnota je stanovena odhadem ve výši 2,00 Kč/m2. C. Rekapitulace Obvyklá hodnota se běžně provádí na základě porovnání s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí a internetových nabídek realitních kanceláří. Je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Pro odhad tržní ceny byla vybrána metoda porovnání, která má pro daný případ největší vypovídací schopnost. Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Kladné aspekty: - pozemky mají vysokou bonitní třídu Záporné aspekty: - pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 a 7619 nejsou komerčně, ani hospodářsky využitelné - pozemek p.č. 7615 leží v chráněné oblasti vodního zdroje - nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví. Soupis cen nemovitostí: pozemek p.č. 6314 3 150 m 2 x 11,00 Kč/m 2 34 650,00 Kč pozemek p.č. 7615 25 810 m 2 x 11,00 Kč/m2 283 910,00 Kč pozemky p.č. 7616, 7617,7618 a 7609 3 678 m2x 2,00 Kč/m2 7 356,00 Kč Celkem 325 916,00 Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 407 000, Kč 325 916,- Kč

9 Na základě výše uvedeného výpočtu, s přihlédnutím k okolnostem ovlivňujícím cenu souboru předmětných nemovitostí, odhaduji jeho cenu v místě a čase obvyklou na 326 000,00 Kč. Obvyklá cena Ideální ½ nemovitostí činí 163 000,00 Kč. Obvyklá cena podílu id. ½ činí podle odborného odhadu znalce 163 000, Kč Cena slovy: stošedesáttřitisíc Kč D. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně pozemky, které jsou ve výpisu z katastru nemovitostí řádně evidovány. Předmětné pozemky jsou na mapách v příloze barevně označeny. Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že oceňované nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právy třetí osoby. V oddílu C jsou uvedeny pouze záznamy o: - nařízené exekuci. - zástavním právu exekutorském. Uvedená práva nemají na obvyklou cenu finanční dopad. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne 8.4.1984, č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1758-43-10 znaleckého deníku. Ve Znojmě, 11. 6. 2010 F. Seznam příloh - 1x mapy - 3x list vlastnictví - 2x snímek katastrální mapy - 2x letecký snímek - 2x nabídky realit