ZNALECKÝ POSUDEK č. 1327/57/15 cena nemovitosti: Pozemek p.č.2748/3, součástí pozemku je stavba bez čp/če, garáž Katastrální území: POŠTORNÁ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Jindřichův Hradec Mgr. Martin Roubal, soudní exekutor Jarošovská 48 377 01 Jindřichův Hradec (spisová značka č.j.: 188EX 368/14-95) Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č.350/2012sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vladimír Tauchman Tovární kolonie 899/9 691 41 Břeclav Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Břeclavi 14.9.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zjištění ceny v místě a čase obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a násl. zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Ocenění se provádí na základě Usnesení o ustanovení znalce ze dne 3.8.2015, vydal Exekutorský úřad Jindřichův Hradec, Mgr. Martin Roubal, soudní exekutor se sídlem: Jarošovská 48, 377 01 Jindřichův Hradec (spisová značka č.j.: 188EX 368/14-95) 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek p.č.2748/3, součástí pozemku je stavba bez čp/če, garáž Břeclav - Poštorná 691 41 Poštorná Jihomoravský Břeclav Břeclav Poštorná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Celková venkovní prohlídka nemovitosti byla provedena dne 9.9.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti paní Hany Holešínské, Bc, a dále pak také dne 31.8.2015. 4. Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 4.1 Výpis z katastru nemovitostí, z listu vlastnictví č. (LV) č.2141 pro obec Břeclav, katastrální území Poštorná, prokazující stav evidovaný k datu 3.8.2015, vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.368/14 pro Soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. Podklady zajištěné znalcem v rámci šetření: 4.2 Informace z katastru nemovitostí o oceňovaném pozemku (součástí je stavba), zjištěné na serveru http://nahlizenidokn.cuzk.cz - stav k datu 16.8.2015 4.3 Kopie katastrální mapy + ortofotomapy, katastrální území Poštorná, zdroj:server http://nahlizenidokn.cuzk.cz 4.4 Kolaudační rozhodnutí, č.j.: MUBR 54652/2009 ze dne 3.8.2009, vydal Městský úřad Břeclav, odbor stavebního řádu a územního plánování. 4.5 Projektová dokumentace na stavbu řadové garáže Břeclav, čtvrť Poštorná Pod Zahradami, Stavební výkresy Pojektant: Jan Kovárník, Břeclav, srpen 1985 4.6 Údaje z realitních inzercí a vlastní databáze znalce 4.7 Výsledky místního šetření ze dne 31.8.2015 a 9.9.2015 a informace poskytnuté spoluvlastníkem nemovitosti paní Hanou Holešínskou.
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje prokazující stav evidovaný ke dni 3.8.2015 jsou dány výpisem z katastru nemovitostí, z LV č.2141 pro obec Břeclav, katastrální území Poštorná, vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.368/14 pro Soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek p.č.2748/3 jehož součástí je stavba stojící na pozemku p.č.2748/3, a to budova bez čísla popisného nebo evidenčního garáž. Nemovitost je k datu ocenění vedena na listu vlastnictví č.2141 pro obec Břeclav a katastrální území Poštorná. Objekt je situovaný v lokalitě garáží umístěné na okraji souvisle zastavěného území městské části Poštorná za zástavbou v ulici Hlavní. V místě je možné připojení na elektrickou energii. K objektu je přístup po kvalitní zpevněné komunikaci, v místě je k dispozici veřejné osvětlení. Podle údajů vedených na výpisu z listu vlastnictví, v části C: omezení vlastnického práva není nemovitost zatížena věcným břemenem. S ostatními omezeními uvedenými na výpisu z listu vlastnictví, v části C (zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nebude při ocenění uvažováno. K dotazu o existenci jiných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv bylo spoluvlastníkem nemovitosti paní Hanou Holešínskou podáno negativní stanovisko, vyjma bezesmluvního zapůjčení k užívání příbuzným (viz. protokol z místního šetření) tato skutečnost by neměla ovlivnit cenu ani prodejnost nemovitosti. Popis širších vztahů: Město Břeclav je okresním městem ležícím na jihovýchodním konci republiky u hranic s Rakouskem a se Slovenskem. V současné době se jedná o hospodářské centrum oblasti a významnou dopravní silniční i železniční křižovatku. Okrajem města prochází mezinárodní dálniční tah D2 Brno - Břeclav Bratislava, skrze město je vedena silnice I.třídy č. 55 (Přerov Břeclav Rakousko) a I/40 Břeclav - Mikulov. V Břeclavi je k dispozici kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojišťovny, apod., nemocnice, základní i střední školy, obchodní centrum i široká síť obchodů a služeb a také kompletní technická infrastruktura. Omezujícím rozvojovým faktorem města je chybějící obchvat a s tím související denně se opakující tížívá dopravní situace. V nejbližším navazujícím okolí města se nachází několik chráněných přírodně kulturních oblastí, s nichž nejvýznamnější je památková zóna Lednicko-valtický areál, pro své výjimečné přírodní a kulturně-historické hodnoty zapsaná dne 7. prosince 1996 do Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. Dle Malého lexikonu obcí České republiky platného k datu ocenění mělo město Břeclav 24 956 obyvatel. Pro město Břeclav není ke dni ocenění zpracována platná cenová mapa stavebních pozemků. B. Posudek Základní definice Podle 2 odst.1 zákona č.151/97sb. v platném znění se cenou obvyklou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
- 4 - poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby ( 2 odst.2) Cena určená podle zákona č.151/97sb. jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná ( 2 odst.3) Obsah posudku: I. Základní popis nemovitosti a analýza trhu II. Odhad ceny nemovitosti porovnáním III. Zhodnocení a určení výsledné ceny I. Základní popis nemovitosti a analýza trhu Analýza a popis oceňované nemovitosti: Popis pozemku: Jedná se o pozemek p.č.2748/3 o výměře 18 m 2 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek má přístup z veřejné komunikace. Lokalita garáží je součástí zóna s nízkým rizikem povodně - území tzv. 100-leté vody (do této zóny spadá významná část rovinatého města Břeclav) Popis stavby na pozemku: Jedná se o vnitřní řadovou jednopodlažní nepodsklepenou stavbu garáže pro jeden automobil půdorysných rozměrů 6,00x3,00m. Objekt je obdélníkového půdorysu s jedním vjezdem. Ke dni ocenění objekt plní funkci garáže pro osobní automobily. Vnitřní dispozice je tvořena jednou místností. Interiér garáže nebyl znalci zpřístupněn, podle předložené dokumentce se jedná o běžnou typovou zděnou garáž na betonových základových pasech a s plochým zastřešením (podle dokumentace tvárnice hudris do ocelových I profilů č.14). Střešní plášť je tvořen asfaltovými nastavovacími pásy, vrata jsou původní plechová dvoukřídlá. Podlaha by měla být betonová bez montážní jámy. Děšťové vody jsou odváděny pomocí pozinkového okapu a svodu na terén před garaží. Stavební povolení bylo vydáno dne 10.4.1990, stavba byla zkolaudována kolaudačním rozhodnutím ze dne 3.8.2009 (Kolaudační rozhodnutí č.j.: MUBR 54652/2009 ze dne 3.8.2009, vydal Městský úřad Břeclav, odbor stavebního řádu a územního plánování). Podle informace paní Holešínské se započalo s užíváním stavby až po její kolaudaci (dle názoru znalce nelze vyloučit i dřívější užívání stavby). Technický stav objektu by měl zhruba korespondovat s jeho stářím. Pouze z čelní strany je zřejmé viditelné poškození fasády prosakující vodou způsobené mechanickým poškozením okapu. Příslušenství garáže: zpevněná rozpadající se betonová ploška před vjezdem Vývoj místního realitního trhu v daném segmentu:
- 5 - V obecné rovině lze považovat nemovitosti typu garáže v rámci sídelního útvaru Břeclav za likvidní nemovitosti s dlouhodobě stabilizovanou cenovou úrovní. Atraktivitu lokality garáží, kde se nachází i posuzovaný objekt situovanou mimo centrální část města lze označit v rámci sídla za spíše podprůměrnou, výhodou pro případný příležitost prodeje nebo pronájmu je blízkost největšího břeclavského sídliště Na Valtické. 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti porovnáním Srovnávací metoda: Jednou z relativně nejobjektivnějších metod odhadu obvyklé ceny je porovnání s cenami již realizovanými, popř. inzerovanými, za předpokladu, existence statisticky dostatečně významného souboru informací. Porovnání je možno provést na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými, popř. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech známých souvislostí. Realitní inzerce je při vědomí si jejích specifik jedním z důležitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitosti. Zde je nutno uvažovat s tím, že ceny inzerované jako požadované prodejní jsou obvykle vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy při realizaci prodeje. Pro stanovení ceny je použitý postup vycházející u multikriteriální metody přímého porovnání podle Bradáče, jejíž podstatou je na základě známých vstupních informací o realizovaných, resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů (index odlišnosti) jednotlivých objektů (řadových garáží) odvozena cena oceňované nemovitosti. Jedná se o jeden z běžně používaných porovnávacích postupů, v daném případě budou s ohledem typ nemovitosti porovnávány garáže s pozemkem jako jeden celek. Do porovnání byly tedy vloženy konstrukčně i kvalitativně obdobné objekty garáží srovnatelné velikosti i technického stavu nabízené na trhu s nemovitostmi v rámci města Břeclav. Vzhledem k do výrazně typizovanému charakteru staveb bude mít dominantní vliv na výslednou cenu polohový faktor. Pro vlastní ocenění byly k dispozici následující údaje: - Realitní inzerce: k odvození ceny oceňovaného objektu byly dohledány pro cenové porovnání aktuálně inzerované garáže na území města v Břeclav. - informace o cenové úrovni již realizovaných prodejů garáží v městě Břeclav - průběžný monitoring realitního trhu na území okresu Břeclav Korekce vstupních cenových údajů: Pro účely porovnání budou nabídkové ceny (zvláště údaje z realitních inzercí, kdy v případě inzerovaných nemovitostí je nutno uvažovat při standartním vývoji s pravděpodobným poklesem ceny do doby, až se setká poptávka s nabídkou), objektivizovány kromě předpokládaného poklesu dále o transakční náklady (provize, právní služby a pod), jsou li součástí ceny. Objektivizační koeficient je omezen rozpětím intervalu 0,8-1,0. V případě již realizovaných převodů, kdy je cenový údaj převzat z kupní smlouvy se použije hodnota koeficientu rovna jedné. Tabulka: popis a cenové údaje srovnatelných nemovitostí: Pol Informace o nemovitosti
- 6-1. Foto: Lokalita: Základní parametry Popis: Město Břeclav. Garáž, plocha zastavěná: 22 m2, řadová vnitřní Nabídka k prodeji garáž o celkové ploše 22 m2 v Břeclavi. Garáž je vyklizená, vymalovaná, vrata jsou zevnitř nově natřená. Garáž je umístěna v žádané lokalitě a další náklady na její užívání činí pouze roční daň z nemovitosti. Průkaz energetické náročnosti nebyl dodán, z toho důvodu je uvedena třída G. Technický stav: velmi dobrý. (z textu inzerátu) Požadovaná cena: 110 000 Kč za nemovitost (Cena bez provize) Cenové údaje: Zdroj: realitní inzerce RK COLOSEUM NEMOVITOSTI s.r.o., Květná 167/3, 60300 Pisárky (Brno), ID zakázky: E6219BC001, datum: 08/2015 (poslední aktualizace: 9.9.2014) Zhodnocení Jedná se o typově shodnou stavbu ve stejném sídelním útvaru. Cenová odlišnost je dána především polohovým faktorem. 2. Foto: Lokalita: Základní parametry Popis: Město Břeclav, lokality ulice za nemocnicí Garáž, plocha zastavěná: 21 m2, řadová vnitřní Nabídka prodeje řadové garáže v Břeclavi za nemocnicí. Zřejmě bude potřeba provést opravu střechy případně betonové podlahy, jinak je v uživatelném stavu. Elektřina do objektu není zavedena. Volná ihned (z textu inzerátu) Požadovaná cena: 100 000,- Kč Cenové údaje: Zdroj: realitní inzerce RK ORION-reality, nám. T. G. Masaryka 17 690 02 Břeclav, číslo zakázky: zk-1198, datum: 8/2015 Zhodnocení Jedná se o typově shodnou stavbu ve stejném sídelním útvaru. Cenová odlišnost je dána polohovým faktorem + technickým stavem.
- 7-3 Foto: Lokalita: Základní parametry Popis: Cenové daje: Zdroj: Město Břeclav, lokalita Poštorná garáže za ulicí Hlavní Garáž, plocha zastavěná:18 m2, řadová vnitřní Nabídka prodeje: velmi pěkná, zděná garáž 18 m2 v Břeclavi- Poštorné v blízkosti sídliště Na Valtické. Ihned volná. (z textu inzerátu) Požadovaná cena: 115 000,- Kč (V případě rychlého jednání SLEVA!) Server http://www.sbazar.cz/. Soukromá inzerce (NejezMilena/detail/12574471-prodam-velmi-peknou-zdenou-garaz-18-m2). datum: 8/2015 Zhodnocení Jedná se o typově shodnou stavbu ve stejném sídelním útvaru a ve stejné lokalitě. Pro stanovení indexu odlišnosti budou použity následující koeficienty (dle úvahy znalce s ohledem na charakter nemovitosti): K1 = koeficient úpravy dle polohy objektu v rámci sídelního útvaru K2 = koeficient úpravy zohledňující možnosti připojení na inženýrské sítě K3 = koeficient úpravy dle vybavení a příslušenství stavby K4 = koeficient úpravy dle technického stavu stavby K5 = koeficient zohledňující velikost garáže Kz = koeficient úpravy zohledňující názor znalce Srovnávací tabulka: Porov- návaná nemo- vitost Cena před a po redukci na pramen ceny (Kč) Koef. redukce (obj.koef.) Úprava porovnávané ceny ve vztahu k oceňované nemovitosti K1 K2 K5 IS Velikost Lokalita Poloha K3 Příslučenství K4 Technický stav Kz Názor Znalce index odliš- nosti Cena porovnávaná 1. 110000,- 0,95 1,05 1,00 1,00 0,98 0,99 1,00 1,01871 106 455,- 104 500,- H O O L Větší - 2. 100 000,- 0,95 1,05 1,00 1,00 1,05 0,99 1,00 1,09148 103 690,- 95 000,- H O O H Větší - 3. 115 000,- 0,95 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,99000 108 158 109 250,- O O O L O - Celkem průměr (CO prům): 106 101 Kč Maximální porovnávaná cena (CO max.): 108 158 Kč Minimální porovnávaná cena (CO min.): 103 690 Kč Cen a nemovitosti zjištěná porovnáním dle vzorce: CO prům (0,15*(CO max-co min)) 105 431 Kč L= lepší (než posuzovaná nemovitost), H = horší, O = obdobný Kč Odhad ceny porovnáním - výsledná cena (zaokr.) 105 000,- Kč
- 8-3) Závěrečná analýza a odhad výsledné ceny Posuzovaný objekt je možno považovat za standartní a likvidní nemovitost. Na základě provedené analýzy a zhodnocení dostupných informací odhaduji obvyklou cenu pozemku v úrovni ceny zjištěné porovnáním. Tato cena koresponduje s cenovou úrovní, za kterou bývá ve městě Břeclav obchodován tento typ garáží mimo preferované lokality. C. Závěr Oceňovaná nemovitost Pozemek p.č.2748/3, součástí pozemku je stavba bez čp/če, garáž LV č.2141 k.ú: Poštorná Cena v místě a čase obvyklé Cena slovy 105 000,- Kč Stopěttisíc Kč V Břeclavi, 14.9.2015 Ing. Vladimír Tauchman Tovární kolonie 899/9 691 41 Břeclav D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 27.11.2000, č.j. Spr. 182/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.1327/57/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/15-ZP.
- 9 - E. Seznam příloh Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Situace (zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz) přehledná 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Protokol z místního šetření 1 Informace z katastru nemovitostí o oceňované nemovitosti, zjištěné na 1 serveru http://nahlizenidokn.cuzk.cz - stav k datu 16.8.2015 Výpis z katastru nemovitostí, z listu vlastnictví č. (LV) č.2141 pro obec 8 Břeclav, katastrální území Poštorná, prokazující stav evidovaný k datu 3.8.2015, vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.368/14 pro Soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. Kolaudační rozhodnutí, č.j.: MUBR 54652/2009 ze dne 3.8.2009, vydal 3 Městský úřad Břeclav, odbor stavebního řádu a územního plánování. Celkem počet příloh: 15