íslo vyhotovení: ZNALECKÝ POSUDEK.7670/110/13 O cen stavby p.1807 (dle zápis v katastru nemovitostí objektu bydlení) s píslušenstvím a pozemkem.parc.4321 v katastrálním území a obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel : Top Credit, a.s. Na Valích p.641 440 01 Louny Úel posudku : Návrh obvyklé (tržní) hodnoty nemovitého majetku Zhotovitel : Miluše Doležalová oceování nemovitostí, Moskevská 1/14, 434 51 Most Datum, k nmuž je majetek ocenn : 5.9.2013 Poet vyhotovení : 2 Poet stran textu : 9 Poet stran píloh : 4 1
OBSAH 1.Nález : 1.1 Podklady pro ocenní 1.2 Místopis nemovitosti 1.2.1 Bližší údaje o nemovitosti 1.2.2 Specifické podmínky 1.3 Obsah ocenní 1.4 Zpsob využívání nemovitosti 1.5 Vlastnictví 1.6 Popis oceovaných objekt 1.6.1 Budova p.1807 1.6.2 Pozemek 2. Výpoet pomocných hodnot pro stanovení ceny obvyklé A. Vcná hodnota nemovitosti A.1 Stanovení vcné hodnoty stavby A.2 Stanovení vcné hodnoty pozemku A.3 Rekapitulace vcné hodnoty B. Výnosová hodnota B.1 Hrubý výnos nemovitosti B.2 Výnosová cena C. Srovnávací hodnota C.1 Údaje o trhu srovnatelných nemovitostí v míst C.2 Rekapitulace srovnávací hodnoty D. Obvyklá cena D.1 Obecn ke stanovení obvyklé ceny D.2 Závr D.3 Znalecká doložka 3. Pílohy : 3.1 Výpis z katastru nemovitostí 3.2 Kopie katastrální mapy 3.3 Fotodokumentace 3.3 Lokalita mapa oblasti 2
NÁLEZ Tento znalecký posudek je pedáván objednateli za úelem návrhu obvyklé ceny nemovitosti. Jedná se o návrh tržní hodnoty budovy p.1807 se stavební parcelou.4321 v katastrálním území Ústí nad Labem, obec a okres Ústí nad Labem, dle LV.3373. Návrh obvyklé ceny je vždy odhadem finanní ástky a je definován v souladu s ustanovením zákona.151/1997 Sb. (zákon o oceování majetku) jako cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Podklady pro ocenní : - výpis z katastru nemovitostí vydaný Katastrálním úadem pro Ústecký kraj, pracovišt Most dne 9.9.2013, list vlastnictví.3373 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem - kopie katastrální mapy k.ú. Ústí nad Labem, mapový list ÚSTÍ nad Labem 5-8/22 ze dne 9.9.2013 - historické prameny ústecko-teplické dráhy (ÚTD) - smlouvy o pronájmu nebytových prostor - skutenosti a výmry zjištné bhem místního šetení provedeného dne 5.9.2013 - Lexikon obcí R SÚ 2013 - Znalecký standard pro zjištní obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, vydaný Ústavem soudního inženýrství VUT Brno - Ukazatele prmrné orientaní ceny na mrovou a úelovou jednotku vydané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví, a.s. Praha, cenová úrove 2013/1 - Cenové zprávy ÚRS Praha, a.s. 2013 - Metodický pokyn eské komory odhadc majetku pro tržní oceování nemovitostí - vlastní databáze znalce 3
POPIS A OCENNÍ MAJETKU Místopis nemovitosti Nemovitost p.1807 je samostatn stojící hala umístná na stavební parcele.4321 k.ú. Ústí nad Labem. Stavba s uvedeným pozemkem je situována v areálu Západního nádraží, v bezprostední blízkosti širokého kolejišt a lokomotivního depa. Lokalita je veejnosti v podstat nepístupná, píjezd vede podél kolejišt a drážních objekt, celý areál je uzaven a stežen. Hlavní pístup a píjezd k hale vede ze západní strany z prostoru lokomotivního depa, vedlejší pístup vede podjezdem pod kolejištm u východní strany haly, podjezd je vhodný pouze pro pší nebo pro osobní auta, pro nákladní dopravu je kapacitn nedostatený. Okolní zástavbu tvoí stavby tvoící zázemí železniního depa, remíza lokomotiv, sklady a dílny. Centrum msta je vzdáleno asi 2 km, dopravní spojení mstskou hromadnou dopravou je dobré, zastávka je v docházkové vzdálenosti. V míst jsou k dispozici inženýrské sít vodovod, kanalizace, elektina, rozvod plynu, dálkovod tepla, ale rozvody jsou pevážn ve vlastnictví státního podniku eské dráhy (D Cargo, a.s.). Specifické podmínky lokality Msto Ústí nad Labem má podle údaj eského statistického úadu pibližn 95000 trvale žijících obyvatel, infrastruktura je na vysoké úrovni msto je sídlem Krajského úadu, je mstem statutárním. V míst jsou pošty, základní, stední a vysoké školy, zdravotnické obvody, krajská nemocnice, úadovna policie mstské i republikové. K dispozici je kompletní sí obchod a služeb, restaurace, hotely, koupališt, sportovišt, zoologická zahrada. Inženýrské sít v obci zahrnují rozvod elektiny, vody, kanalizace a plynu. Ve mst je vlakové i autobusové nádraží, íní pístav. Msto Ústí je významným centrem historickým, v okolí jsou zajímavé pírodní lokality. Lokalita Západního nádraží je souástí prmyslové zóny rozsáhlého železniního depa, okolní zástavbu tvoí pevážn provozní stavby zajišující provoz depa, v bezprostední blízkosti není žádná obytná zástavba. Lokalita není v rámci msta nijak preferována rušivé vlivy okolí (hluk, prach, otesy, exhalace) jsou znané. Zpsob užívání Budova p.1807 byla postavena v rámci rozšiování železniního depa ústecko-teplické dráhy kolem roku 1910. V prbhu druhé svtové války bylo celé depo tžce poškozeno, po roce 1945 byly stavby opraveny a uvedeny znovu do provozu. V šedesátých letech minulého století byla stavba celkov modernizována (okna, dvee, instalace, vytápní, sociální zaízení) a byla provedena oprava prvk krátkodobé životnosti (krytina, klempíské prvky, omítky, obklady), stavba poté sloužila potebám železniního uilišt a pozdji stední školy elektrotechnicky a spoj jako školní dílny, uebny, sklady a kanceláe. Od roku 1990 intenzita využití stavby klesá, vnitní prostory jsou využívány jen v ásti pízemí, vnitní vybavení je zastaralé a zašlé. Vlastnictví Podle pedloženého výpisu z katastru nemovitostí je majetek (budova p.1807 a stavební parcela.4321 k.ú. Ústí nad Labem) ve výhradním vlastnictví Ústeckého kraje (IO 70892156), právo hospodaení s majetkem má Stední prmyslová škola, píspvková organizace (IO 00082201) se sídlem Resslova 5, 400 01 Ústí nad Labem. ást C citovaného výpisu z katastru nemovitostí je bez záznamu vlastnické právo není omezeno. Pístupové komunikace jsou umístny na pozemkové parcele.4306/160 k.ú. Ústí nad Labem, pozemek je ve vlastnictví obchodní spolenosti D Cargo, a.s. se sídlem Jankovcova 1569/2c, 17000 Praha (IO 28196678), pístup a píjezd není zajištn služebností (vcnými bemeny) ani jiným obvyklým zpsobem. 4
Popis oceovaných objekt Budova p.1807 Nemovitost p.1807 je zapsána v katastru nemovitostí jako objekt bydlení. Stavba má jedno nadzemní podlaží, podle skuteného zpsobu užívání se jedná o halu obanské vybavenosti užívanou pevážn pro výrobu, opravy a údržbu. Hala p.1807 má trámovou nosnou konstrukci, obvodové stny jsou hrázdné, dozdívky mají tloušku 15 cm. Základy bez izolace, vazníková stecha pokrytá svaovanými živinými pásy na plném bednní, klempíské konstrukce z pozinkovaných plech úplné, bleskosvod je osazen. Vstupní dvee dvoukídlé palubkové, vnitní hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, v menším rozsahu pvodní dvee rámové náplové do zárubní devných, okna devná zdvojená opatená mížemi. Vnjší omítky hrubé vápenné, na ásti pohledových ploch pvodní spárované hrázdné zdivo, na západní a jižní stn dodatená tepelná izolace a strukturovaná omítka. Vnitní omítky vápenné hladké, v prostorách hygienických zaízení keramické obklady stn. Podlahy betonové a lepené (PVC), stropy trámové s podhledy pevážn zavšenými (sádrokarton, palubky). Vytápní centrální teplovodní, dvma nezávislými kotli na plyn (v dob prohlídky oba kotle poškozené a nefunkní), radiátory ocelové a litinové, píprava teplé užitkové vody elektrickými bojlery. V objektu je proveden rozvod motorového a svtelného proudu, studené a teplé vody, kanalizace je pes výtlanou jímku zaústna do veejného ádu. Hygienické vybavení umyvadla a sprchy, záchody splachovací. V dispozici budovy jsou dílny, šatny, umývárny, záchody, píruní sklady, kotelna ÚT. V malém pístavku u jižní stny je sklad, užívaný též jako garáž a autodílna. Podle dostupných podklad byla hala postavena kolem roku 1910, stáí ke dni ocenní je tedy uvažováno cca 100 let. Stavebn-technický stav je s ohledem na stáí haly uspokojivý, stavba byla v prbhu minulého století nkolikrát opravována a modernizována. Píslušenství budovy tvoí venkovní úpravy pípojky inženýrských sítí. Píslušenství není rozsáhlé, není samostatn obchodovatelné, vlastnictví sítí nebylo dokladov oveno. VÝPOET POMOCNÝCH HODNOT PRO NÁVRH CENY OBVYKLÉ Vcná hodnota Vcná hodnota nemovitosti je zjištna jako reprodukní hodnota stavby, tj. stanovením náklad na poízení stejné nebo porovnatelné stavby v míst a ase ocenní, snížené o pimené opotebení. Stanovení vcné hodnoty budovy p.1807 Obestavný prostor: 2 750 m 3 Zastavná plocha: 750 m 2 Podlahová plocha : 570 m 2 Výpoet reprodukní ceny : CZ-CC 1274 Haly ostatní jinde neuvedené 5
Základní hodnota : 5 590 K/m 3 obestavného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 5 872 K/m 3 obestavného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 0,7250 Výchozí hodnota jednotková : 4 257 K/m 3 obestavného prostoru Výchozí hodnota celková : 11 706 750 Reprodukní cena celková : 11 707 000 K Výpoet vcné hodnoty : Opotebení : analytické Stáí : Dle textu Míra opotebení : 71,71 % Vcná hodnota jednotková : 1 204 K/m 3 obestavného prostoru Výpoet : 1 204 * 2 750 = 3 311 000 Vcná hodnota : 3 311 000 K Stanovení vcné hodnoty pozemku Pozemek má pravidelný obdélníkový pdorys s vyznaením pístavk u jižní hranice (viz kopii z katastrální mapy v píloze), je zcela zastavn halou p.1807. Napojení na inženýrské sít (vodovod, kanalizace, elektina, plyn, slaboproud) je provedeno, pístup z místní komunikace se zpevnným povrchem je zajištn. Msto Ústí nad Labem nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemk, vcná hodnota je proto stanovena podle platného oceovacího pedpisu, kterým je zákona.151/1997 Sb. (zákon o oceování majetku) a jeho provádcí vyhláška.450/2012 Sb. Podle tohoto pedpisu iní cena za 1 m2 pozemku zastavného halou daného typu cca 2100 K. Plocha pozemku : Celková hodnota : 751 m2 1 577 000 K Rekapitulace vcné hodnoty : Vcná hodnota je stanovena jako reprodukní cena stavby, snížená o pimené opotebení. Pro stanovení reprodukní hodnoty byla zvolena metoda ukazatelová na základ prmrných orientaních cen na mrovou a úelovou jednotku stavebních objekt, vydávaných Ústavem racionalizace stavebnictví, a.s. Praha. Hodnota nespecifikovaného píslušenství (podmiujících investic) je stanovena v souladu s metodikou eské komory odhadc majetku ve výši 4 % hodnoty hlavního objektu. Stavba Píslušenství Pozemek Celkem 3 311 000 K 132 000 K 1 577 000 K 5 020 000 K Výnosová hodnota objektu Výpoet výnosové hodnoty objektu vychází z pedpokladu pronájmu pronajímatelných prostor stavby kanceláí, dílen a sklad, do pronajímatelných prostor nejsou zahrnuty plochy technického zázemí, komunikaních prostor a sociálního zaízení. Údaje o výši nájemného jsou pevzaty z aktuální nájemní smlouvy ást stavby (jedna uebna a sklad) je v dob ocenní pronajata, nájemné 6
za uvedené prostory iní v pepotu na pronajatou plochu 165 korun za 1 m2 a rok. Pro posouzení objektivity výše nájemného byly zjišovány nabídky pronájmu kanceláí, sklad a dílenských prostor v areálu Západního nádraží, nabídka je pomrn široká a ceny se pohybují od 120 do 700 korun za 1 m2 a rok. Nájemné je v daném pípad neúmrn nízké, reáln dosažitelnou hodnotu odhaduji mírn pod prmrem zjištného rozmezí, konkrétn na 300 K/m2. Riziko výpadku výmru nájemného je v míst znané (zohlednno koeficientem úpravy výnos). Název Plocha (m2) K/m2/rok Koef. Nájemné Hala p.1807 570 300 0,7 119 700 Píjmy z pronájmu : 119 700 K Obhospodaovací náklady 40 % : 47 880 K Stabilizovaný roní výnos 71 820 K Míra kapitalizace : 9,00 % Výpoet : 100 * 71 820 / 9,00 = 798 000 Výnosová hodnota : 798 000 K Výnosová hodnota 798 000 K Porovnávací hodnota objektu : V databázi zpracovatele není údaj o prodeji porovnatelného objektu v Ústí nebo blízkém okolí. Z nabídek realitních kanceláí vyplývá, že prodej komerních objekt srovnatelné velikosti a umístní probíhá jen ojedinle, nabídka komerních objekt výrazn pevyšuje poptávku. Velmi podobná budova v areálu nádraží Dín-Podmokly, s užitnou plochou cca 320 m2 je prodávána za 800 tisíc korun (2500 K/m2), ale s budovou je souasn prodáváno cca 1800 m2 pozemk. V areálu Západního nádraží nabízejí firmy spojené se železniní dopravou (eské dráhy, D Cargo, Správa železniní dopravní cesty) aktuáln dvacet rzných stavebních objekt administrativní budovy, sklady, dílny, garáže zdné i ocelové, otevené skladovací pístešky a další píslušenství pípojky sítí, žumpy, zpevnné plochy, rampy. Jedna z nabídek zahrnuje 15 staveb s píslušenstvím a pozemky o výme cca 3500 m2, cena 5,1 miliónu korun (1700 K/m2), druhá nabídka zahrnuje pt stavebních objekt s píslušenstvím a cca 1000 m2 pozemk, cena 2,3 miliónu korun (2300 K/m2). Objekty jsou vesms ve špatném technickém stavu, delší dobu nevyužívané a neudržované, ale jsou nabízeny vetn pozemk tvoících odstavné a manipulaní plochy. Pepoet nabídkových cen na celkovou užitnou plochu (vetn zapotení podílu hodnoty píslušenství a pozemk) se pohybuje ve velmi malém rozmezí kolem 2000 korun za 1 m2. Oceovaná budova má dostaten velké provozní prostory i dostatené zázemí administrativní, sociální a skladové, ale intenzita využití je velmi nízká, pedpoklad úplného pronájmu všech vnitních prostor nereálný. Vnitní vybavení je na nízké úrovni, umístní je problematické, architektonická hodnota budovy, její vzhled i stavební provedení nejsou nijak reprezentativní. Porovnatelnou hodnotu odhaduji ve výši prmru zjištného rozmezí, tj. cca 2000 korun za 1 m2 užitných ploch. Výpoet : 570 m2 * 2000 K/m2 = 1 140 000 K Porovnávací hodnota 1 140 000 K 7
Obvyklá cena Obecn ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena pi prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi se rozumí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k nmu. Závr S nemovitostmi daného typu se neobchoduje píliš asto. Nabídka komerních objekt v lokalit pevyšuje poptávku, ceny jsou sjednávány individuáln a jsou relativn nízké, prodeje probíhají zpravidla v dlouhém asovém horizontu. Pi respektování uvedených obecných zásad, zvážení všech specifik trhu s nemovitostmi v dané lokalit i specifik oceovaného majetku jsem dospla k názoru, že obvyklou cenu nejspíše vyjaduje hodnota stanovená metodou porovnávací, pestože porovnání je do znané míry nepímé. Vcná hodnota je zejm píliš vysoká a nebude pípadným zájemcem o koupi respektována, výnosová hodnota je ovlivnna nízkou technickou úrovní a problematickým umístním budovy, pi vyšší intenzit využití by se cena nepochybn zvýšila. Celkové postavení nemovitosti na trhu hodnotím jako problematické. Budova není nijak reprezentativní, vnitní vybavení je zastaralé a omezen funkní, stavebn-technický stav je zhoršený. Umístní je problematické s ohledem na komplikovaný píjezd, navíc pístupové komunikace i odstavné a manipulaní plochy kolem haly jsou ve vlastnictví právnické osoby (obchodní spolenosti), pístup a píjezd není zajištn služebností. Výmra pozemku neumožuje jakýkoli další rozvoj, parkovací možnosti v bezprostední blízkosti budovy jsou problematické. Silné stránky nemovitosti : - okraj zástavby krajského msta - blízkost dálnice a frekventovaných komunikací Slabé stránky nemovitosti : - problematický píjezd pes pozemky jiného vlastníka - napojení na inženýrské sít ve vlastnictví obchodní spolenosti - problematické parkování v bezprostední blízkosti budovy - zhoršený technický stav budovy i vnitního vybavení Rekapitulace pomocných hodnot Název majetku Vcná Výnosová Porovnávací Tržní hodnota hodnota [K] hodnota [K] hodnota [K] [K] Hala p.1807 5 020 000 798 000 1 140 000 1 140 000 8
VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem pedložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti objektu bydlení p.1807 s píslušenstvím a pozemkem v k.ú. Ústí nad Labem. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenní pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato navržena ve výši Slovy: Jedenmiliónjednostotyicettisíc korun eských 1 140 000,-- K V Most dne 11.záí 2013 Miluše Doležalová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí Moskevská 1/14, 434 51 Most Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10.4.1979, j.spr.1476/79 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se zvláštní specializací pro ceny nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem 7670/110/13 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji podle piložené likvidace. 9