Odborný posudek č. 0638/001/2016 O ceně rodinného domu č.p. 194, obec Rychnov na Moravě, stojící na pozemku parc. č. 309/1, dále pozemkové parcely 2286/5 zahrada a pozemková parcela č. 2288/2 ostaní plocha vše s příslušenstvím, situované v k.ú. Rychnov na Moravě obec Moravská Třebová. Vše je zapsáno na listu vlastnictví č. 455. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr Eva Veselá Příčná 893 28002 Kolín Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, pro exekuční řízení. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10. 12.2015 posudek vypracoval: Mgr. Jiří Havel Osevní 324 570 01 Litomyšl - Záhradí 608301143 Posudek obsahuje 17 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. 12.1. 2016
2 A. Nález 1. Úkol Úkolem je vypracování posudku o ceně nemovitosti, RD v obci Rychnov na Moravě č.p. 194, obec Rychnov na Moravě, stojící na pozemku parc. č. 309/1, dále pozemkové parcely 2286/5 zahrada a pozemková parcela č. 2288/2 ostaní plocha vše s příslušenstvím, situované v k.ú. Rychnov na Moravě obec Moravská Třebová. Vše je zapsáno na listu vlastnictví č. 455. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.12. 2015 bez přítomnosti majitele domu. 3. Podklady pro vypracování posudku Kupní Smlouva Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.rychnov na Moravě, obec Rychnov na Moravě, zapsané na listu vlastnictví č. 455. Informace a údaje sdělené z MěÚ v Moravské Třebové panem Schejbalem a od místních obyvatel obce. Místním šetřením odhadce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti zapsaný na LV č. 455, pro k.ú. Rychnov na Moravě, obec Rychnov na Moravě zapsán: Pavel Sajdl č.p. 194 Rychnov na Moravě. 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla doložena. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům se nachází v okrajové části obce Rychnov na Moravě. Stáří objektu nebylo možno dohledat, ale z výpovědi obecního úřadu v obci Rychnov na Moravě jde o jeden z prvních postavených domů v obci. Tedy odhadují stáří na rok 1890, čemu odpovídá i použitý materiál a typ stavby. Objekt je situován v docházkové vzdálenosti od autobusové zastávky, nejbližší školy i obchodu se základním smíšeným zbožím. Objekt sestává ze dvou částí, jedné téměř v původním stavu, v minulosti s využitím jako mlékárna, později jako jídelna JD Rychnov na Moravě. Druhá část prošla postupně rekonstrukcí a to v letech 1945 v první části a roku 1985 na druhé části výměnou krytiny Zadní část do zahrady byla rekonstruována a upravena na dvě bytové jednotky 2+1 V jakém rozsahu rekonstrukce proběhla nebylo možno zjistit z důvodu nepřístupnosti do objektů. Základy RD jsou z prostého betonu s prokladem kamene, svislé konstrukce jsou zděné v tl. 60 cm. Střecha je sedlová s polovalbou, krytinou z tabulí AZC druhá část AZC šablon. Vnitřní Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 omítky jsou z MC fasádní téměř dožité z 15 % chybí. Vstupní dveře jsou v původní části dřevěné téměř dožité v rekonstruované části plastové vnitřní nebylo možno zjisti. Vytápění v nerekonstruované části není provedeno v zadní části je zajištěno ze dvou plynových kotlů podle vyjádření ze stavebního úřadu v Moravské Třebové instalované roku 2001, elektroinstalace je na 200/400 V. Rozvod vody je z obecního řadu, splašková voda i odpad jsou napojeny na žumpu před domem. Okna jsou v nerekonstruované části na výměnu v rekonstruované části dřevěná. Venkovní úpravy jsou zanedbatelné. Rodinný dům je v rekonstruované části pode dostupných informací v dobrém stavebně - technickém stavu, nerekonstruovaná část s předpokladem rozsáhlých stavebních úprav. Na pozemku domu je kolna na hranici životnosti. Objekt je oceňován porovnávací metodou a podle dostupných pomůcek zajištěných při prohlídce nemovitostí, kde nebyl umožněn vstup do objektu. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + å P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,02 0,01
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití 0,01 hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + å P i ) = 0,990 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům RD č.p. 194, v katastrálním území Rychnov na Moravě, postavené na pozemku označeném jako stavební parcela č. 309/1, 608 m zastavěná plocha a nádvoří zapsané na LV č. 455. Dále pozemkové parcely č. 2286/5 o výměře 334m zahrada 2288/2 o výměře 189 m ostaní plocha. Rodinný dům byl původně předán do užívání dle dostupných informací v roce 1890, další úpravy proběhli v letech 1945, 1985 a 2001. b) Pozemky 1) Pozemky RD č.p. 194, situovaný v katastrálním území Rychnov na Moravě, postavený na pozemku označeném jako stavební parcela č. 309/1, o výměře 608 m zastavěná plocha a nádvoří zapsané na LV č. 455. Dále pozemkové parcely č. 2286/5 o výměře 334m zahrada 2288/2 o výměře 189 m ostaní plocha. Rodinný dům byl předán do užívání dle dostupných informací v roce 1925. 1985 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1NP 2,16 m 10,05 6,54+5,41 6,54+1,77 5,37+9,05 8,94+1,59 2,29 = 195,16 m 2
6 Název Výška Zastavěná plocha 2NP 3,30 m 9,05 8,94 = 80,91 m 2 Součet: 5,46 m 276,07 m 2 Obestavěný prostor OP: 1NP 2,16 (10,05 6,54+5,41 6,54+1,77 5,37+9,05 8,94+1,59 2, 29) = 421,55 m 3 2NP 3,30 9,05 8,94 = 266,99 m 3 Zastřešení 9,05 8,94 1,14+ 9,05 8,94 1,64 0,50+1,59 2,29 2,44+1,77 5,37 2,44 +10,05 6,54 2,16+2,95 10,05 6,54 0,50+5,41 6,54 1,84+5,41 6,54 2,87 0,50 = 545,45 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 233,99 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 8,20 % Standardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 40 % 4. Střecha 7,30 % Standardní 40 % 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 40 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 40 % 8. Fasádní omítky 2,80 % Podstandardní 85 % Nevyskytuje se 15 % 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 11. Schody 1,00 % Standardní 40 % 12. Dveře 3,20 % Standardní 40 % 13. Okna 5,20 % Standardní 40 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 40 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 40 % Nevyskytuje se 60 % 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 40 % 18. Bleskosvod 0,60 % Podstandardní 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 40 % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 40 %
7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl Nevyskytuje se 60 % 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 40 % Nevyskytuje se 60 % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 40 % Nevyskytuje se 60 % 25. Záchod 0,30 % Standardní 40 % 26. Ostatní 3,40 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 7,90 % 60 % 0,0256 4. Střecha 0,54 7,30 % 60 % 0,0237 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,90 % 60 % 0,0029 7. Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 60 % 0,0188 8. Fasádní omítky 0,54 2,80 % 85 % 0,0129 0,54 1,852 2,80 % 15 % 0,0042 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 10. Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 50 % 0,0115 11. Schody 0,54 1,00 % 60 % 0,0032 12. Dveře 0,54 3,20 % 60 % 0,0104 13. Okna 0,54 5,20 % 60 % 0,0168 14. Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 60 % 0,0071 16. Vytápění 0,54 1,852 5,20 % 60 % 0,0312 17. Elektroinstalace 0,54 4,30 % 60 % 0,0139 18. Bleskosvod 0,54 0,60 % 0,0032 19. Rozvod vody 0,54 3,20 % 60 % 0,0104 20. Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,90 % 60 % 0,0114 22. Kanalizace 0,54 3,10 % 0,0167 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 60 % 0,0030 24. Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,10 % 60 % 0,0246 25. Záchod 0,54 0,30 % 60 % 0,0010 26. Ostatní 0,54 3,40 % 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7241 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 3 099,74 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 233,99 m 3 3 099,74 Kč/m 3 = 3 825 048,16 Kč
8 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy standardní opotřebení: 126 / (126 + 54) 100 = 70,000 % 70,000 % 8,20 % / 0,7241 + 7,927 % 2. Zdivo standardní opotřebení: 126 / (126 + 54) 100 = 70,000 % 70,000 % 21,20 % / 0,7241 + 20,494 % 3. Stropy standardní 40 % opotřebení: 126 / (126 + 24) 100 = 84,000 % 84,000 % 7,90 % 40 % / 0,7241 + 3,666 % 3. Stropy podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 79) 100 = 47,333 % 47,333 % 7,90 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,425 % 4. Střecha standardní 40 % opotřebení: 126 / (126 + 24) 100 = 84,000 % 84,000 % 7,30 % 40 % / 0,7241 + 3,387 % 4. Střecha podstandardní 60 % opotřebení: 61 / (61 + 69) 100 = 46,923 % 46,923 % 7,30 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,306 % 5. Krytina standardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 3,40 % 60 % / 0,7241 + 2,500 % 5. Krytina standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 3,40 % 40 % / 0,7241 + 0,728 % 6. Klempířské konstrukce standardní 40 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 0,90 % 40 % / 0,7241 + 0,441 % 6. Klempířské konstrukce podstandardní 60 % opotřebení: 15 / (15 + 65) 100 = 18,750 % 18,750 % 0,90 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 0,064 % 7. Vnitřní omítky standardní 40 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 5,80 % 40 % / 0,7241 + 2,844 % 7. Vnitřní omítky podstandardní 60 % opotřebení: 15 / (15 + 85) 100 = 15,000 % 15,000 % 5,80 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 0,332 % 8. Fasádní omítky podstandardní 85 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 2,80 % 85 % 0,46 / 0,7241 + 1,342 % 10. Vnitřní obklady standardní 50 % opotřebení: 31 / (31 + 19) 100 = 62,000 % 62,000 % 2,30 % 50 % / 0,7241 + 0,985 % 11. Schody standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 1,00 % 40 % / 0,7241 + 0,214 % 11. Schody podstandardní 60 % opotřebení: 126 / (126 + 9) 100 = 93,333 % 93,333 % 1,00 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 0,356 %
9 12. Dveře standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 3,20 % 40 % / 0,7241 + 0,685 % 12. Dveře podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 3,20 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,083 % 13. Okna standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 5,20 % 40 % / 0,7241 + 1,113 % 13. Okna podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 9) 100 = 88,750 % 88,750 % 5,20 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,759 % 14. Podlahy obytných místností standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 2,20 % 40 % / 0,7241 + 0,471 % 14. Podlahy obytných místností podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 8) 100 = 89,873 % 89,873 % 2,20 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 0,754 % 15. Podlahy ostatních místností standardní opotřebení: 31 / (31 + 49) 100 = 38,750 % 38,750 % 1,00 % / 0,7241 + 0,535 % 16. Vytápění standardní 40 % opotřebení: 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 5,20 % 40 % / 0,7241 + 0,862 % 17. Elektroinstalace standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 19) 100 = 62,000 % 62,000 % 4,30 % 40 % / 0,7241 + 1,473 % 17. Elektroinstalace podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 4) 100 = 94,667 % 94,667 % 4,30 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,552 % 18. Bleskosvod podstandardní opotřebení: 71 / (71 + 4) 100 = 94,667 % 94,667 % 0,60 % 0,46 / 0,7241 + 0,361 % 19. Rozvod vody standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 19) 100 = 62,000 % 62,000 % 3,20 % 40 % / 0,7241 + 1,096 % 19. Rozvod vody podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 10) 100 = 87,654 % 87,654 % 3,20 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 1,069 % 20. Zdroj teplé vody standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 9) 100 = 77,500 % 77,500 % 1,90 % 40 % / 0,7241 + 0,813 % 21. Instalace plynu standardní opotřebení: 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 0,50 % / 0,7241 + 0,207 % 22. Kanalizace podstandardní opotřebení: 71 / (71 + 4) 100 = 94,667 % 94,667 % 3,10 % 0,46 / 0,7241 + 1,864 % 23. Vybavení kuchyně standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 19) 100 = 62,000 %
10 62,000 % 0,50 % 40 % / 0,7241 + 0,171 % 24. Vnitřní vybavení standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 29) 100 = 51,667 % 51,667 % 4,10 % 40 % / 0,7241 + 1,170 % 25. Záchod standardní 40 % opotřebení: 31 / (31 + 29) 100 = 51,667 % 51,667 % 0,30 % 40 % / 0,7241 + 0,086 % 25. Záchod podstandardní 60 % opotřebení: 71 / (71 + 4) 100 = 94,667 % 94,667 % 0,30 % 60 % 0,46 / 0,7241 + 0,108 % 26. Ostatní podstandardní opotřebení: 50 / (50 + 5) 100 = 90,909 % 90,909 % 3,40 % 0,46 / 0,7241 + 1,964 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 67,207 % Odpočet opotřebení: 3 825 048,16 Kč 67,207 % 2 570 700,12 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 1 254 348,04 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,990 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 1 254 348,04 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,990 Cena stavby: CS = CS N pp = 1 241 804,56 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 1 241 804,56 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Rychnov na Moravě Název okresu: Svitavy Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 750, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 152,16 Kč/m 2
11 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,990 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,990 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 150,6384 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 309/1 Parcela 608 91 588,15 2286/5 Parcela 334 50 313,23 2288/2 Parcela 189 28 470,66 Součet: 1 131 170 372,04 Pozemky zjištěná cena: 170 372,04 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Předmětem porovnání č. 1 je budova rodinného domu v obci Lanškroun, postavená z pálené cihli v dobrém stavebně - technickém stavu. Objekt č. 2 je budova rodinného domu v obci Lanškroun, postavená z pálené cihli. Objekt č. 3 v obci Lanškroun, postavená z pálené cihli v dobrém stavebně - technickém stavu. Porovnávané nemovitosti jsou brány v rámci kraje i území ČR, převzato vyhledávačem nabídkových cen MoniT, dále z nabídkových cen Sreality a upraveny porovnáním jednotkovou vahou. Rodinný dům Rychnov na Moravě Nabízíme k prodeji z konkursní podstaty dům se zahradou v obci Rychnov na Moravě. Dům sestává z obytné části, kde se nalézá byt 4+1. K domu náleží kolna, stodola a sklad. Vedle a pod domem se nachází rozlehlá zahrada ve svahu. Vytápění - ústředním topením na tuhá paliva. Ohřev teplé vody - elektrickým bojlerem. Dům je napojen na elektrickou a vodovodní přípojku. Plyn zaveden na hranici pozemku. Před osmi lety byla provedena částečná modernizace.
12 Rodinný dům Staré Město Na prodej rodinný dům ve Starém Městě, okr. Svitavy. Objekt se nachází v klidné části obce. K domu na zastavěné ploše také patří prostorná stodola 100 m2 a dohromady tvoří celkovou zastavěnou plochu přes 1097 m2. U domu je dále zahrada o CP 1123 m2. Dům je rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky. Ze dvora lze jít buď na zahradu nebo do druhé obytné části domu. V té se mimo kuchyně (20 m2) s kachlovými kamny a dvou prostorných místností (28 a 25 m2), nachází tzv. studená kuchyně. Podlahy v celém domě jsou smíšené - někde jsou parkety, někde beton s linoleem a nebo podlahy dřevěné. K zemědělské usedlosti patří i chlév, který je umístěn v zadním traktu domu. Celý dům je vytápěn lokálními kamny.dům je částečně podsklepený, suchý. Na zahradě je spoustu vzrostlých ovocných stromů. Možnost chovu zvířat. V obci se nachází veškerá obč. vybavenost (škola, školka, zdr. středisko, pošta, obchod, nový sportovní areál,...). Dobré autobusové spojení. Rybní u České Třebové Na prodej zděný, postupně modernizovaný rodinný dům s velkým pozemkem v okrajové části obce Rybník v těsném sousedství České Třebové. Dům je nepravidelného tvaru se sousedem tvoří dvojdům. V přízemí domu je technická část s kotelnou a garáží. V každém patře je byt 2+1 s kompletním sociálním zařízením (společný vstup). Nad 2. NP je půdní propstor přístupný po schodišti. V roce 2002 větší rekonstrukce spočívající v nadstavbě objektu, opravě krovů, výměně střešní krytiny, instalace kontaktního zateplovacího systému, výměna oken. Dále je v domě zánovní kotel ústředního topení s automatickým dávkováním tuhých paliv. Na pozemku je postaven ještě přístřešek pro psy, velký pozemek navazuje přímo za domem. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M)
13 K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Rodinný dům Rychnov na Moravě 600 000, Kč 1,00 1,00 1,00 1,10 545 454,55 Kč 1,0 Rodinný dům Staré Město 1 100 000, Kč 1,00 1,20 1,00 1,15 797 101,45 Kč 1,0 Rybní u České Třebové 1 790 000, Kč 1,00 1,20 1,00 1,20 1 243 055,56 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena: 545 454,55 Kč Průměrná jednotková cena (å (JC V) / å V): 861 870,52 Kč Maximální jednotková cena: 1 243 055,56 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 861 870,52 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 861 870,52 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 861 870, Kč
14 C. Rekapitulace Obvyklá cena je stanovena z metod, které jsou dostupně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. K výpočtu byla použita administrativní metodika, která vystihovala současnou cenu obvyklou cenu na trhu. Přesto byla použita porovnávací metodika která zahrnovala posouzení stavebně technického stavu objektů a jejich opotřebení, posouzení lokality s ohledem na možnosti komerčního využití objektu, stavu občanské vybavenosti, životního prostředí a zaměstnanosti, poptávky po obdobných nemovitostech, jako je předmětná nemovitost v dané lokalitě a okolí okresu Ústí nad Orlicí v letech 2015 2016 vlastních zkušeností při stanovování obvyklých reálných tržních cen nemovitostí v uvedeném regionu, s přihlédnutím na současnou ekonomickou situaci, která trh s nemovitostmi přímo ovlivňuje, nutné náklady na opravy uvedené v popisu nemovitosti, cena nemovitostí, za předpokladu její výstavby a žádanost dispozice objektu porovnáním obdobných budov, jejich konstrukční i vybavení a po přihlédnutí ke všem dostupným pomůckám použitých v odhadu ocenění, Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. Porovnávací metodikou byla stanovena obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení na 860 000,- Kč. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu 1 241 800, Kč 170 370, Kč 1 412 170, Kč
15 Cena zjištěná porovnávacím způsobem 861 870, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 860 000, Kč Cena slovy: osmsetšedesáttisíc Kč 12.1. 2016 Mgr. Jiří Havel Osevní 324 570 01 Litomyšl - Záhradí 608301143
16 D. Doložka Odborný posudek jsem podal jako držitel koncese z rozhodnutí Odboru obecního živnostenského úřadu podle 53 odst. 4 zákona č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů. Udělením koncese dne 19.3.32008, pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Č.j.2218/2008/ZIV/NAS/161, Ev.č.:361102-89727 Posudek byl zapsán pod poř. č. 0638/001/2016. Náhradu nákladů účtuji dokladem č. 001/2016 podle připojené likvidace.
17 E. Seznam příloh Výpis z Katastru nemovitostí zapsaný na LV č. 455 Kopie katastrální mapy Snímek oceňované nemovitosti