ZNALECKÝ POSUDEK č. 4230-29/2015 O ceně bytové jednotky č.1835/11 v Litoměřicích, Revoluční č.p.1835/14, vč.příslušenství a podílu o velikosti 25/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.3736/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 822 m 2, vše zapsáno na LV č.5510 pro k.ú.litoměřice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 23.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1835/11 v Litoměřicích, Revoluční č.p.1835/14, vč.příslušenství a podílu o velikosti 25/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.3736/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 822 m 2, vše zapsáno na LV č.5510 pro k.ú.litoměřice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1835/11 Adresa předmětu ocenění: Revoluční 1835/14 412 01 Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: 24 136 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.2.2015 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.čedíka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5510 pro k.ú.litoměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Čedík Jan a Čedíková Naďa, vlastnictví: výhradní Čedík Jan, Revoluční 1835/14, 412 01 Litoměřice Čedíková NaďaDukel. hrdinů 32, 411 55 Terezín Vlastníci pozemku: SJM Čedík Jan a Čedíková Naďa, vlastnictví: výhradní Čedík Jan, Revoluční 1835/14, 412 01 Litoměřice Čedíková NaďaDukel. hrdinů 32, 411 55 Terezín odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou zasunovací, podlahy jsou z PVC, dlažby a koberců. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Stáří domu je cca 40 roků, po nedávné revitalizaci. Byt je v původním stavu. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1835/11-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1835/11 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-4 -
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-5 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,090 = 0,981 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 350,- 0,981 1 324,35 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3736/6 822,00 1 324,35 1 088 615,70 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 088 615,70 Pozemek - zjištěná cena = 1 088 615,70 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 088 615,70Kč 1 088 615,70 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 088 615,70 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Litoměřice Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 617,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,63 * 1,00 = 9,63 m 2 pokoj: 16,04 * 1,00 = 16,04 m 2 pokoj: 10,04 * 1,00 = 10,04 m 2 pokoj: 7,0 * 1,00 = 7,00 m 2 předsíň: 7,73 * 1,00 = 7,73 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 WC: 1,3 * 1,00 = 1,30 m 2 spíž: 2,2 * 1,00 = 2,20 m 2 sklepní koje: 2,79 * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 56,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01-7 -
vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,900 = 0,828 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-8 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 617,- Kč/m 2 * 0,828 = 11 274,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 56,78 m 2 * 11 274,88 Kč/m 2 * 0,900 * 1,090= 628 024,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 628 024,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 088 615,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 25 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 088 615,70 Kč * 25 / 1 000 = 27 215,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 27 215,39 Kč Bytová jednotka č.1835/11 - zjištěná cena = 655 239,51 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1835/11 655 239,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 655 239,50 Kč Celkem 655 239,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 655 239,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1835/11 655 239,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 655 239,50 Kč Celkem 655 239,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 655 239,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 655 240,- Kč slovy: Šestsetpadesátpěttisícdvěstěčtyřicet Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 48.675,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 Na výsluní, Litoměřice, s lodžií, s plastovými okny, v panelovém domě s novým výtahem. Jinak je byt v původním, ale udržovaném stavu V bytě jsou nová plastová okna,plovoucí podlahy,dlažba a pvc. Součástí je lodžie a sklepní kóje, ideální 2. poschodí,klidná lokalita,veškerá občanská vybavenost.byt je družstevní, s možností převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 839.000,- Kč včetně provize. - 11 -
prodej bytové jednotky 3+1 nacházející se v příjemné lokalitě města Litoměřice, Smetanova. Byt má plastová okna a je ve velmi zachovalém stavu. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Klidné místo s nádherným výhledem na město. Požadovaná cena 730.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Prodej bytu 3+1/L (69m2), v Litoměřicích, Alfonse Muchy. Byt je v původním stavu s jádrem, na podlaze PVC. V bytě jsou tři pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna a WC. Lodžie a hlavní obytné místnosti jsou na jihozápad. Komora na chodbě naproti bytu a sklepení koje v suterénu domu. Vytápění dálkové ústřední. Nové stoupací vedení, plastová okna, revitalizace lodžie, jinak je byt v původním stavu bez modernizace. Dům je po kompletní rekonstrukci zateplení fasáda, okna, výtah, střecha. Dobrá lokalita s blízkostí přírody a Mostné hory, klidné sídliště, klidní sousedé. Požadovaná cena 770.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč V Tršicích 23.2.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4230-29/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5510 ze dne 23.1.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -