ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5093/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, 1/4 pozemků vedených ve zjednosušené evidenci PK 830/2, PK 831/2 a PK 996 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Budyně nad Ohří, k.ú. Budyně nad Ohří Adresa nemovité věci: Budyně nad Ohří, 411 18 Vlastníci pozemku: Josef Hájek, Mírové náměstí 65, 411 18 Budyně nad Ohří, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Martin Hájek, Široká č. ev. 183, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vladimír Hájek, Košumberk 59, 251 01 Dobřejovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Marie Hájková, Za Dvorem 97, 411 18 Budyně nad Ohří, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 12996/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/4 53 600 Kč Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : 7.5.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti spoluvlastníka Počet stran: 6 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 14.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/4 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 830/2, PK 831/2 a PK 996 v k.ú. Budyně nad Ohří, obec Budyně nad Ohří, okres Litoměřice na listu vlastnictví č. 336. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.4.2015, LV 336, kat. úz. Budyně nad Ohří - kopie mapy PK parcel - srovnávací sestavení parcel ze dne 26.3.2015 - sdělení MěÚ Budyně nad Ohří ze dne 3.11.2015 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 12996/13-17 ze dne 23.10.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 12996/13-64 ze dne 6.10.2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Budyně nad Ohří se nachází v okrese Litoměřice, od Litoměřic je vzdálena cca 30 km jižně. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Doprava autobusy a vlakem. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Oceňované pozemky PK 830/2, PK 831/2 a PK 996 se nachází východně od obce mimo zastavitelné území po pravé straně komunikace č. 246 směrem do obce. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území
Komentář: Pozemek PK 830/2 a PK 831/2 leží v záplavovém území Q100 řeky Ohře, pozemek PK 830/2 je v aktivní zóně tohoto záplavového území. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Na listu vlastnictví věcná břemena nejsou zapsána, avšak přes pozemek PK 831/2 vede dálkový optický kabel a pozemek PK 996 leží v bezpečnostním pásmu VVTL plynovodu. Tyto skutečnosti neovlivňují obvyklou cenu pozemků. Ostatní rizika: nejsou Pozemky PK 830/2, PK 831/2 a PK 996 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky PK 830/2, PK 831/2 a PK 996 se nachází východně od obce mimo zastavitelné území po pravé straně komunikace č. 246 směrem do obce. Pozemek PK 830/2 je součástí parcel č. 819 - vodní plocha a 844/1 - orná půda. Pozemek je rovinný. V územním plánu je pozemek veden v plochách zemědělských. Pozemek leží také částečně v přírodním parku Dolní Poohří. Pozemek PK 831/2 je součástí pacel č. 819 - vodní plocha, 844/1 a 1002/1- orná půda. Pozemek je rovinný. V územním plánu je pozemek veden částečně v plochách zemědělských a částečně v plochách vodních a vodohospodářských. Pozemek PK 996 je součástí parcely č. 989/1 - orná půda. Pozemek je mírně svažitý západním směrem. V územním plánu je pozemek veden v plochách zemědělských. Hranice pozemků nebylo možné v terénu přesně určit. Pozemek PK 830/2 a PK 831/2 leží v záplavovém území Q100 řeky Ohře, pozemek PK 830/2 je v aktivní zóně tohoto záplavového území. Přes pozemek PK 831/2 vede dálkový optický kabel a pozemek PK 996 leží v bezpečnostním pásmu VVTL plynovodu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Vědomice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 8 441 295 000 34,95 0,81 28,39 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji ornou půdu o výměře 8441 m2 v katastru obce Vědomice. Pozemek se nachází na okraji obce Vědomice Lokalita: Pozemek, Libochovice KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 3 534 98 952 28,00 0,95 26,53 Popis pozemku: Nabízíme zemědělský pozemek o rozloze 3534 m2. Pozemek se nachází v severní části Libochovic. Rovinatý pozemek je v současné době veden jako orná půda. Pozemek je pronajat místnímu zemědělskému družstvu s roční výpovědní
lhůtou. Lokalita: Pozemky, Budyně nad Ohří KRC: 0,95 KMP: 0,70 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 79 830 1 995 750 25,00 0,53 13,30 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zemědělských pozemků. Orná půda s vysokou bonitou v katastrální území Budyně nad Ohří o celkové výměře 79830 m2. Momentálně v 5letém pronájmu. Průměrná jednotková cena 22,74 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda PK 830/2 5 373 22,74 122 182 orná půda PK 831/2 677 22,74 15 395 orná půda PK 996 3 381 22,74 76 884 Obvyklá cena před korekcí ceny 214 461 spoluvlastnický podíl * 1,00 / 4,00 = 53 615,25 Celková výměra pozemků 9 431 Hodnota pozemků celkem 53 615 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 53 615 Kč Obvyklá cena 1/4 53 600 Kč slovy: Padesáttřitisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, PK 830/2 a PK 831/2 v záplavovém území Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 pozemků ve výši 53 600,- Kč. V Praze 14.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5093/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 104/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1