Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 12/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Martin Činčura se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných od majitele sousední nemovitosti, informací získaných na úřadu Městyse v Chlumu u Třeboně a na stavebním odboru MěÚ v Třeboni, informací získaných z nabídky realitní kanceláře zajišťující prodej oceňované nemovitosti. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 488/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 12.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 16.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lutová 74 378 04 Chlum u Třeboně Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Chlum u Třeboně Katastrální území: Lutová Počet obyvatel: 2 050 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 401,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 281; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné majitele sousední nemovitosti; - informací získané na úřadu Městyse v Chlumu u Třeboně; - informací získané na stavebním odboru MěÚ v Třeboni; - informací získaných z nabídky realitní kanceláře zajišťující prodej oceňované nemovitosti. - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281. Nemovitost - se nachází na v zastavěné části městyse Chlum u Třeboně, část Lutová, okr. Jindřichův Hradec. Povinný se na místní šetření nedostavil. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě v Třeboni nebyla dohledána žádná projektová dokumentace. Bylo dohledáno pouze stavební povolení k rekonstrukci střechy objektu. Nemovitost byla nepřímo zaměřena z okolí domu a veřejně přístupných míst laserovým dálkoměrem. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Další informace o oceňovaném objektu byly získány od majitele sousední nemovitosti a z realitní inzerce (oceňovaná nemovitost je v době ke dni ocenění nabízena realitní kanceláří k prodeji). Zjištěný a předpokládaný technický stav a rozměry objektu nebylo možné ověřit. Objekt rodinného domu č.p. 74 - jedná se o samostatně stojící objekt zřejmě bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím, s šikmou sedlovou střechou s půdním prostorem. Stáří objektu odhadnuto na 65 let. Dle zjištěných informací byl objekt uvnitř částečně rekonstruován (jeho obytná část). Z vnějšku je patrná nová střešní krytina s klempířskými prvky, konstrukce krovu, plastová okna. Uvnitř objektu došlo zřejmě k výměně podlahových krytin, rekonstrukci koupelny a WC, výměně vnitřních instalací (elektro, vody, odpadů), nová kuchyňská linka, nové ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Přesný rozsah rekonstrukce uvnitř objektu nebylo možné zjistit - vstup neumožněn. Do objektu je zavedena voda, elektřina. Kanalizace je zřejmě svedena do septiku, vytápění zřejmě ústřední na tuhá paliva. Dispozice: zřejmě 3+1. Zastavěná plocha objektu cca 134m2, obestavěný prostor cca 775m3, užitná plocha je cca 110m2. Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou prokládané kamenem, svislé konstrukce jsou zděné ze smíšených materiálů (kámen, cihla), střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské prvky z pozink.plechu; vnější omítky hladké (původní, zvětralé), okna plastová. Do objektu je zřejmě přivedena voda a elektro. V objektu zřejmě koupelna a WC v běžném provedení, vytápění je zřejmě ústřední na tuhá paliva. O dalších konstrukcích a vybaveních nebylo možné získat jakékoli další informace. - 3 -
Příslušenství - objektu rodinného domu č.p. 74 tvoří: - navazující hospodářská část objektu č.p. 74 - plynule navazuje na obytnou část objektu. Hospodářská část je v původním technickém stavu. Nově je provedena pouze nová střešní krytiny a klempířské prvky. Hospodářská část má obdélníkový půdorys o rozměrech 11,65x9,2m; - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda, elektro), částečné oplocení pozemků. Pozemek parc.č. St. 46/3 - tvoří se stavbou č.p. 74 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 74 b) Hospodářská část c) Pozemek parc.č. St. 46/3 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00-4 -
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - neupravený pozemek s množstvím stavební sutě a použitého materiálu, bez terénních úprav I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,672 11 i = 2 a) Rodinný dům č.p. 74 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 65 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 9,2*13,26+2,3*5,49 = 134,62 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 134,62 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.NP: (9,2*13,26+2,3*5,49)*(2,90) = 390,40 m 3 zastřešení: (9,2*13,26)*(1,2+3,9/2) = 384,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 774,67 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 134,62 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 134,62 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 65 let: s = 1-0,005 * 65 = 0,675 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,675 = 0,587 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,700 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,587 = 1 287,88 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 774,67 m 3 * 1 287,88 Kč/m 3 * 0,960 * 0,700= 670 442,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 670 442,30 Kč b) Hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] - 6 -
1.NP 11,65*9,2 = 107,18 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 107,18 m 2 2,90 m 310,82 Součet 107,18 m 2 310,82 Průměrná výška podlaží: PVP = 310,82 / 107,18 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 107,18 / 1 = 107,18 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (11,65*9,2)*(2,90) = 310,82 m 3 zastřešení (11,65*9,2)*(1,2+3,9/2) = 337,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 310,82 m 3 zastřešení Z 337,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 648,44 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy C 13,80 50 0,00 0,00 3. Stropy S 13,80 50 1,00 6,90 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 3,90 50 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 50 1,00 1,95 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 70 0,46 0,87 8. Úprava vnějších povrchů C 2,70 30 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna P 3,40 100 0,46 1,56-7 -
14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46 1,38 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 100 0,46 2,81 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,6360 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9816 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6360 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 422,64 Plná cena: 648,44 m 3 * 2 422,64 Kč/m 3 = 1 570 936,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 80 = 81,3 % Koeficient opotřebení: (1-81,3 % / 100) * 0,187 Nákladová cena stavby CS N = 293 765,16 Kč Koeficient pp * 0,672 Cena stavby CS = 197 410,19 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 197 410,19 Kč Ocenění c) Pozemek parc.č. St. 46/3 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-8 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,700 = 0,672 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 401,17 0,672 269,59 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 46/3 632,00 269,59 170 380,88 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 170 380,88 Pozemek parc.č. St. 46/3 - zjištěná cena = 170 380,88 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt rodinného domu č.p. 74 = 670 440,- Kč b) Hospodářská část = 197 410,- Kč c) Pozemek parc.č. St. 46/3 = 170 380,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 1 038 230,- Kč - 9 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost je v době ke dni ocenění nabízena realitní kanceláří k prodeji za nabízenou cenu 1.250.000,- Kč (Realitní kancelář Daily reality s.r.o.). Dle sdělení realitního makléře je oceňovaná nemovitost v nabídce k prodeji již cca 1/2 roku. Během této doby byl projeven jen velmi malý zájem případných kupujících, k prodeji během této doby nedošlo. 1. srovnatelná nemovitost Prodej RD o velikosti 4+1 se zahradou 1260m2 v obci Hamr, okr. Jindřichův Hradec. Zastavěná plocha domu je 142m2. Dům má prosklenou verandu a v mezipatře velký balkon do zahrady. Možnost půdní vestavby, Částečně podsklepený. Nová střešní krytina a klempířské prvky. Vytápění domu je zajištěno kotlem na tuhá paliva, rozvody do ústředního topení. Dům je možno využit jako dvougenerační. Na pozemku se nachází vlastní studna a zděná stodola cca 30m2. Zastavěná plocha: 142m2, užitná plocha (bez sklepů): 130m2, plocha pozemků: 1260m2. Nabídková cena RK: 1.150.000,- Kč. (8.846,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Jindřichův Hradec); uvedená nemovitost je v horším technickém stavu (menší rozsah rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové cena koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.320,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej samostatně stojícího rodinného domu 2+1 s garáží a zahradou v obci Majdalena, okr. Jindřichův Hradec. V dobrém, udržovaném stavu - částečně vyměněna okna za plastová, úprava ústředního vytápění. Dispozice: veranda, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a toaletou, spíž. Voda obecní řád a z vlastní studny, odpady svedeny do veřejné kanalizace. K domu náleží stodola s malým sklepem a udržovaná zahrada. Zastavěná plocha: 100m2, užitná plocha (bez sklepů): 80m2, plocha pozemků: 966m2. Nabídková cena RK: 1.059.000,- Kč (13.238,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká srovnatelná obec okresu Jindřichův Hradec); uvedená nemovitost je v horším technickém stavu (menší rozsah rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové cena koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.450,- Kč/m2 užitné plochy. - 11 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej rodinného domu - chalupy o dispozici 4+1 v Chlum u Třeboně, část Žíteč. Dům s garáží a prostornou půdou leží v klidné zástavbě venkovských domů na okraji obce. Celková plocha udržované zahrady činí 465 m2. Na pozemku kopaná studna, dílna, stodola a zastřešené posezení, které zajišťuje dostatečné soukromí. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, vytápění zajištěno kotlem na tuhá paliva. Dům po částečných rekonstrukcích - částečná výměna podlahových krytin, nové ústřední vytápění, nová kuch.linka. Zastavěná plocha: 130m2, užitná plocha obytné části (bez sklepů): 140m2, plocha pozemků: 463m2. Nabídková cena RK: 1.299.000,- Kč (9.279,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná obec, srovnatelná část obce Chlum u Třeboně); uvedená nemovitost je v mírně horším technickém stavu (menší rozsah rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.185,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 8.320,- až 12.450,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 9.985,- Kč/m2 užitné plochy 110m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 9.985,- Kč/m2 = 1.098.350,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.100.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 1.038.230,- Kč 1.100.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 1.100.000,- Kč. - 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 1.100.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 46/3 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 46/3 vše v katastrálním území Lutová, obec Chlum u Třeboně, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 281, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : milionstotisíc korun českých 1.100.000,- Kč. V Hlučíně, 16.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 14 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.1.2015-15 -
Fotodokumentace převzata z realitní inzerce - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Lutová č.p. 74, Chlum u Třeboně, okr. Jindřichův Hradec. OZN.: Lutová č.p. 74, Chlum u Třeboně, okr. Jindřichův Hradec. - 20 -