ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 27/7497/2016 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 579/3 včetně podílu na bytovém domě č.p. 579 a pozemku čís. parcely 1395/3 k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 27/7497/2016 LV no.: 1427 Name of subject / Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 579/3 včetně podílu na společných částech bytového domu č.p. 579 a pozemku čís. parcely 1395/3 k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: V Oblouku 579/3, Krásné Březno, 400 01 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 621 013 Kč Market value Tržní hodnota 450 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 450 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 446 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: bytová jednotka č. 579/3 Čísla parcel Parcel of land nr. 1395/3 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS Size: Velikost podíl 657/25760 z 521 tj. 13,29 Location in the town: Poloha v obci: sídlištní lokalita v zastavěném území Krajského města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 1 000 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: panel LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 65,7 Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 6 849 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1427 je bytová jednotka č. 579/3 ve vlastnictví paní Naděždy Szendreiové, V Oblouku 579/3, Krásné Březno, 400 07 Ústí nad Labem. - 2 -
Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1427 jsou evidována nařízení a zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku. Real burden / věcná břemena: Nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1427 je evidováno zástavní právo smluvní a zástavní práva exekutorská. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.. Weak points / slabé stránky: - pouze průměrná sídlištní lokalita v rámci krajského města - nerevitalizovaný typový bytový dům - bytová jednotka je umístěna v nejnižším NP Strong points / silné stránky: - dobrá dostupnost úplné vybavenosti krajského města - bytová jednotka převážně modernizována - byt má loggii Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1427 pro k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 9.2.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 903 pro k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 9.2.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásné Březno (zdroj : www.cuzk.cz) d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytové jednotky byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost ze dne 15.2.2016 svolána na 2.3.2016, 12:00 hodin. Prohlídka bytové jednotky proběhla řádně ve sjednaném čase za účasti majitelky paní Naděždy Szendreiové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 775266 Název katastrálního území : Krásné Březno Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93 409 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2016 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : v zastavěném území krajského města Ústí nad Labem Infrastructure / infrastruktura: Město Ústí nad Labem (93 409 obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje, infrastruktura je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Ředitelství finančního úřadu, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (buduje se poslední úsek Řehlovice-Lovosice) a také železniční dopravou (Praha- Drážďany). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt se nachází ve východní části Krajského města Ústí nad Labem, v městské čtvrti Krásné Březno. Jedná se o průměrnou sídlištní lokalitu s dostatkem zeleně. Sídliště netrpí osídlením nepřizpůsobivými občany narozdíl od některých sídlištních lokalit Krásného Března, které jsou takto degradovány. Místo je dostupné trolejbusovou dopravou z centra města (cca 10 minut). V místě je dobrá občanská vybavenost mj. supermarkety, restaurace, pošta. Místo lze v rámci města hodnotit jako průměrné, byty jsou zde aktivně obchodovány (bytové jednotky i družstevní podíly). Nejedná se o záplavovou zónu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 579 v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl 657/25760 na společných částech bytového domu č.p. 579 a pozemku čís. parcely 1395/3 k.ú. Krásné Březno. Bytová jednotka č. 579/3 : Bytová jednotka je umístěna v 1. NP osmipodlažního bytového domu. Plocha bytu činí 65,7 m2, navíc loggie 4,39 m2. Majitelka označila sklepní kóji o výměře 2 m2 za součást bytové jednotky. Jedná se o typovou bytovou jednotku o velikosti 1+3 s loggií. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, nezateplené, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je živičná, klempířské prvky jsou úplné, schodiště jsou železobetonová, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V domě je výtah. Byt má zděné jádro, mírně změněnou dispozici, má moderní vybavení kuchyně a koupelny (umývadlo, sprchový kout, záchod). Na podlahách jsou laminátové plovoucí podlahy a keramické dlažby, vnitřní dveře jsou obnovené. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, dálkové vytápění i ohřev vody. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází cca z roku 1980. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, nicméně údržba bytového domu je slabá, převažuje původní stav. Hodnocená bytová jednotka je převážně modernizovaná, udržovaná. V roce 2006 byla obnovena okna za plastová. V roce 2013 bylo obnoveno vybavení kuchyně a provedena rekonstrukce koupelny, byly obnoveny vnitřní dveře. V roce 2015 byly položeny plovoucí podlahy v pokojích a v předsíni. Je zřejmé běžné opotřebení. - 4 -
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 579/3 náleží podíl 657/25760 na pozemku čís. parcely 1395/3 k.ú. Krásné Březno. Pozemek je mírně svažitý, napojený na inženýrské sítě a je přístupný z ulice V Oblouku, z komunikace na parcele čís. 1395/180 k.ú. Krásné Březno (v KN jako ost.plocha/ost.komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem). Přístup je hodnocen jako nerizikový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 579/3 a podílu ve výši 657/25760 na společných částech bytového domu č.p. 579 a pozemku čís. parcely 1395/3 k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 1427 pro k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. března 2016 450.000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, nařízení a zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ani rozhodnutí o úpadku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovaným bytem nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle7/7497/2016. Vypracovala: Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 6. března 2016-6 -