ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 477/6557/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 477/6557/2013 LV no.: 378 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj Address of subject / Adresa majetku: Rennerova 105, 362 36 Pernink GPS: 50.36558N, 12.78380E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 003 EX 5873/12-46, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: 2.469.100 Kč Market value Tržní hodnota 460.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 460.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 464.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 164 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS Size: Velikost 257 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část obce Pernink Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 252 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad 2 600 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 378 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Luong Van Giota, bytem Osvětimská 755, 362 21 Nejdek. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,- Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 378. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 378 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,- Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 105 je v katastru nemovitostí evidovaný se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací sdělených obyvateli lokality není dům delší dobu užívaný, poslední užívání domu bylo pravděpodobně částečně k bydlení a částečně jako provozovna prodejny potravin. Weak points / slabé stránky: - z exteriéru je patrné, že dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu zanedbanou údržbou - dům je delší dobu neužívaný Strong points / silné stránky: - dům je situovaný ve střední části obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 378 pro k.ú. a obec Pernink, prokazující stav evidovaný k datu 9.12.2013, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 9.12.2013 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Pernink, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Účastníci exekučního řízení, tj. společnost Vodafone Czech Republic a.s. jako oprávněný a p. Luong Van Giot jako povinný, byli prostřednictvím České pošty obesláni doporučeným dopisem s dodejkou a tím byli s předstihem informováni o termínu provedení místního šetření navrženého na den 9.12.2013 v 10.00 hod. před rodinným domem č.p. 105 v obci Pernink. Místní šetření bylo uskutečněno dne 9.12.2013 v 10.00 hod. Účastníci řízení se v uvedeném termínu na místo konání místního šetření nedostavili. Provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu nebylo umožněno z důvodu nepřítomnosti strany povinné. Při ocenění je proto vycházeno z informací získaných na místě a z dalších známých a dostupných informací, především z informací sdělených obyvateli lokality, ve které se oceňované nemovitosti nachází. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 719315 Název katastrálního území: Pernink Kód obce: 555452 Název obce: Pernink Počet obyvatel obce: 715 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ0412 Název okresu: Karlovy Vary Název kraje: Karlovarský Poloha v obci: střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Pernink se nalézá v Karlovarském kraji, v okrese Karlovy Vary, v oblasti Krušných hor, přibližně 20 km severně od města Karlovy Vary a přibližně 150 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Pernink 715 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/221 (Ostrov - hraniční přechod Potůčky) a II/219 (Pernink - Boží Dar), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované ve střední části obce Pernink, na křižovatce ulic Rennerova a Karlovarská. Podle sdělení místních obyvatel jsou v lokalitě rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 105: Rodinný dům č.p. 105 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení obyvatel lokality je dům pravděpodobně podsklepený a má dvě nadzemní podlaží, přičemž prostory v 1. nadzemním podlaží byly užívané jako provozovna prodejny potravin a v 2. nadzemním podlaží jsou pravděpodobně prostory uzpůsobené k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech zděných pravděpodobně z kamene, střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná dvojitá, vnější povrchy tvoří hrubá fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu ke dni ocenění činí více než 80 roků. Dům je delší dobu neužívaný, z exteriéru domu je patrné, že většina konstrukčních prvků je ve zhoršeném stavebně technickém stavu vlivem silně zanedbané údržby. Stavební stav vnitřních prostor domu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou pravděpodobně přípojky inženýrských sítí. Tyto další stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, o výměře 257 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 105. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemků čís. parcely 2468/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Pernink), čís. parcel 261/1 a 261/8 (zahrada, vlastnické právo: Obec Pernink). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 105 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Pernink, v Rennerově ulici v Perninku, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. prosince 2013 460.000,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 378 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - a) pohledávka ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 750.000,- Kč, vzniklé do 31.07.2030, oprávnění pro společnost Česká spořitelna a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 68.482,37 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech čj.25 EXE 2695/2012-8 ze dne 12.11.2012, oprávnění pro společnost GE Money Auto, s.r.o. (IČ 60112743), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 700,00 Kč s příslušenstvím, Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, pověřen usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 49 EXE 6372/2012-9 ze dne 27.11.2012, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic a.s. (IČ 25788001), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.617,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group (IČ 63998530), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 9.857,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Česká republika, vykonává: Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 378. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Nemovitosti nejsou evidovány v seznamu nemovitých kulturních památek. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 477/6557/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. prosince 2013-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 477/6557/2013 LV no.: 378 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 105 2600 4 600 11 960 000 80,0 2 392 000 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 392 000 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 164 zastavěná plocha a nádvoří 257 300 77 100 2 2 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 77 100 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 469 100 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Dům s bytovými a nebytovými prostory v obci Horní Blatná, okr. Karlovy Vary Bytový dům v obci Horní Blatná, okr. Karlovy Vary Bytový dům v Jáchymově, ul. Palackého, okr. Karlovy Vary Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), část. 590 000,00 XII-13 nestanoven 824 300 247 200 342 800,00 0,70 413 000 podskl. dům s 2 NP, nyní neužívaný, zhoršený stav nabídka RK *2), část. 749 000,00 XII-13 nestanoven 1944 300 583 200 165 800,00 0,70 podskl. byt. dům s 2 NP, 524 300 byty 3x 3+1 a 1x 2+1, zhoršený stav nabídka RK *1), 3 570 000,00 XII-13 nestanoven 80 300 24 000 546 000,00 0,80 podlažní byt. dům, 3x byt 456 000 2+1, neužívaný, zhoršený stav 1) nabídka realitní kanceláře Loyd - reality, spol. s r.o., Karlovy Vary 2) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Brno 3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,469 mil.kč nebyla stanovena 0,464 mil.kč 0,460 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 105 v Rennerově ulici v Perninku, okr. Karlovy Vary Jižní pohled Západní pohled Severozápadní pohled Severní pohled Východní pohled