ZNALECKÝ POSUDEK. č. 66/7156/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 66/7156/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2, s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 66/7156/2015 LV no.: 58 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2 s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Šepetely 32, Šepetely GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena ,- Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 38, St. 39, 52/1, 52/2 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Kolny, přípojky inženýrských sítí, studna Size: Velikost celkem 107, 222, 48, 169 m 2 Location in the town: Poloha v obci: severní část obce Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha, zahrada Infrastructure: Infrastruktura základní občanská vybavenost odpovídající obci MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Zděný Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: m 2 Resident area: Bytové plochy: 100 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 Other and manufacturing: Ostatní 190 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 (odhadem) 2471 Kč/ m 3 Income: Příjem: Cost: Náklady: Kč Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 58 jsou ve vlastnictví SJM Karel Šmirer a Ivana Šmirerová, Jeníkov č.p. 18, Jeníkov Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 58 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 4x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo s rozhodnutím správního orgánu - 2x zástavní právo smluvní, - 1x rozhodnutí o úpadku (insolvence), - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 2x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 58 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, k.ú. Šepetely. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 58 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 58 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - 4x zástavní právo exekutorské, - 2x zástavní právo smluvní. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 58 v příloze. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 58, k.ú. Šepetely. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 32 a č.p. 33 je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě jsou oba domy dlouhodobě nevyužívané, opuštěné, vzhledem ke stavebně technickému stavu neobyvatelné, tedy v jistém nesouladu s katastrem nemovitostí, především u č.p. 33, kde stavba rodinného domu z dnešního hlediska neodpovídá parametrům pro rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - pozemek mírně svažitý - špatný stavebně technický stav domu, - nutná rekonstrukce, zvýšené investice - okrajová lokalita Strong points / silné stránky: - dobré dopravní spojení silnice č. I/15, spojující Most-Lovosice - možnost napojení na veřejný vodovod, elektřina - vhodná lokalita k rekreačním účelům - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely a obec Třebívlice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Šepetely a obec Třebívlice, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ údaje o nemovitých věcech sdělené po telefonu dne vlastníkem nemovitých věcí Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne bez účasti zástupce majitele domu. Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ, a.s. ze dne s odkazem na telefonní kontakt a následnou domluvu s vlastníkem p.šmirerem. Vlastník odmítl se prohlídky zúčastnit a jako důvod uvedl, že od předmětných nemovitých věcí nemá klíče a tudíž by nemohl umožnit přístup. Souhlasil, že se prohlídka uskuteční bez jeho přítomnosti, a to v pátek v hod. Nemovité věcí nebyly zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno, byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Šepetely Kód obce: Název obce: Třebívlice Počet obyvatel obce: 889 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: severní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Třebívlice, katastrální území Šepetely, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 0,5 km severně od Třebívlic, 14 km západně od města Lovosice, 23 km západně od Litoměřic a přibližně 23 km východně od města Mostu. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město, včetně svých částí, 889 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v těsné blízkosti obce prochází silnice I.třídy (Most-Lovosice- Litoměřice), obec má spojení autobusovou hromadnou dopravou i tratí ČD ve směrech Most Lovosice se zastávkou v obci. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nachází v severovýchodní části obce Třebívlice-Šepetely. Osada Šepetely má základní občanskou vybavenost, ostatní je pro obyvatele dostupná v obci Třebívlice, která je vzdálena přibližně 0,5 km, vyšší občanská vybavenost pak v okolních městech. Podle zjištění na místě se v lokalitě nachází rozvody el. proudu, pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 32: Rodinný dům č.p. 32 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 38, k.ú. Šepetely. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s přízemím, podkrovími a půdním prostorem. 1. NP (přízemí) se nachází čtyři místnost. Podkroví se nachází dvě místnosti. Půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům vnitřní, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlová, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové se záklopem a s podhledem, vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, schody jsou původní, dveře venkovní jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová, podlahy jsou dřevěné prkenné, v domě chybí kompletní rozvody inženýrských sítí, ostatní blíže nespecifikováno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu bylo stanoveno odborným odhadem na 90 let. Ačkoliv nemovitost prošla v průběhu doby jejího trvaní různými opravami a následně i chystající se rekonstrukcí, její stavebně technický stav je velmi zanedbaný, patrné jsou započaté práce na výměně střešní krytiny, vnitřní rozvody sítí, vnitřní omítky, apod. viz fotodokumentace. V současnosti jsou nemovitosti nevyužívané, ve špatném stavebně-technickém stavu, chybí zde vnitřní sociální vybavení, dům je neobyvatelný. Rodinný dům č.p. 33: Rodinný dům č.p. 33 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 39, k.ú. Šepetely. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s přízemím a půdním prostorem, pravděpodobně šlo o tzv. výminek. 1. NP (přízemí) se nachází dvě místnosti, půdní prostor je volný. Stáří a stavební stav: Stáří nebylo zjištěno, stavba je v současné době v natolik špatném stavu, že ji prakticky nelze užívat

6 Pozemky: K nemovitým věcem náleží následující pozemky: Pozemek čís. parcely St. 38, k.ú. Šepetely, o výměře 107 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 32. Pozemek čís. parcely St. 39, k.ú. Šepetely, o výměře 222 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 33. Pozemek čís. parcely 52/1, k.ú. Šepetely, o výměře 48 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Pozemek je užíván jako zahrada. Pozemek čís. parcely 52/2, k.ú. Šepetely, o výměře 169 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada. Pozemek je užíván jako zahrada. Tvar a vzájemné uspořádání pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.0-6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2 s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27.února 2015 Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 58 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 66/7156/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. března

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 66/7156/2015 LV no.: 58 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , rodinný dům č.p , ostatní stavby , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 38 zastavěná plocha a nádvoří St. 39 zastavěná plocha a nádvoří /1 ostatní plocha /2 zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. #### 2 Yield value - Výnosová hodnota Name Název #### Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Rodinný dům v Třebívlicích, ulice Krátká, okr.litoměřice Rodinný dům v obci Dřemčice-Třebívlice, okr.litoměřice Rodinný dům v obci Kamýk, okr.litoměřice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1) blízká lokalita, dispozice domu 2+1, před celkovou ,00 II-15 nestanoven ,00 0, rekonstrukci ve špatném stavebně-technickém stavu,topení na tuhá paliva nabídka RK *2) blízká lokalita, dispozice domu 3+1, stavba před ,00 II-15 nestanoven ,00 0, kompletní rekonstrukci, ve velmi dobrémšpatném stavebně technickém stavu, topení na tuhá ,00 II-15 nestanoven ,00 0,90 nabídka RK *3) klidná lokalita, patrový o dispozici 4+1 a 0+2, nutná rekonstrukce, připojení ke všem IS 1) nabídka realitní kanceláře Hypoteam, s.r.o., Ústí nad Labem 2) nabídka realitní kanceláře Hypoteam, s.r.o., Ústí nad Labem 3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Praha - Košíře Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,428 mil.kč nebyla stanovena 0,439 mil.kč 0,390 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10

11

12

13 hlav kolnami detail podhledu stropu v

14 p.33 - detail vstupu detail vstupu - 2 -