ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 840/19/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 209/1 v k.ú. Střížkov u Třebíče a obci Vladislav, zapsané na LV č. 246, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Třeíč Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Vladislav, k.ú. Střížov u Třebíče Adresa nemovité věci: Vladislav, 675 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp. zn. 040Ex 6708/06 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 140 000 Kč Datum místního šetření: 6.2.2015 Stav ke dni : 6.2.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 18.2.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 220 ze dne 21.1.2015 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 6.2.2015 za účasti konzultanta Ing.Hlaváče. Povinný Novák Roman byl v doporučeným dopisem, který byl dne 16.2.2015 vrácen zpět s poznámkou nezastižen- výzva dne 3/2/2015- na adrese sídlí MÚ, vyzván k součinnosti, do dnešního dne nereagoval. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 040Ex 6708/06-51 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP) 11. Šetření o tržních cenách pozemků v obci Vladislav a okolních obcích okresu Třebíč Budějovice Místopis Vladislav je městys ležící východně od okresního města Třebíče. Nadmořská výška obce je 364 metrů nad mořem. Obec patří do správního obvodu obce s rozšířenou působností Třebíč. První písemná zmínka o obci se nachází v zakládací listině kláštera a pochází z roku 1104. Vladislav je také blízko vesniček Hostákov, Valdíkov a Smrk a Pozďátky. Od 10. října 2006 byl obci vrácen status městyse. Vladislav leží na východním okraji geomorfologického celku Třebíčská kotlina, - 2 -
také leží na východním okraji geomorfologického celku Jaroměřická kotlina. Vladislav má autobusovou zastávku, kde zastavují i dálkové autobusy na lince Brno - České Budějovice, dále pak regionální autobusy směřující na Třebíč a Náměšť nad Oslavou. Obec Vladislav leží na železniční trati 240 (Brno - Jihlava). Vladislav měla do roku 1996 vlakové nádraží, které se nacházelo na západ od obce, asi kilometr proti proudu řeky. Z důvodu velké vzdálenosti od obce byla v 90. letech vystavěna vlaková zastávka Vladislav zastávka, kde zastavují osobní vlaky. Původní nádraží se stalo výhybnou. Obcí prochází silnice první třídy I/23. Střížov je místní část městyse Vladislavi. Rozkládá se asi 1,3 km vzdušnou čarou na jih od Vladislavi. Katastrální území Střížova je protáhlé ve směru severojižním (délka asi 4,5 km, šířka kolísá kolem 1 km), začíná při pravém břehu řeky Jihlavy v nadmořské výšce 390 n. m. a k jihu prudce stoupá. Na východ od obce dosahuje terén 470 m, k jihu se dál zvyšuje a v trati Přeshorní vrcholí ve výšce 496 m n. m. Nadmořská výška zastavěného území obce se pohybuje mezi 450 m n. m. na západě obce při Střížovském potoce a 470 m n. m. na východě obce. Střížovský potok pravostranný přítok Jihlavy přitéká ke Střížovu od Slaviček, své vody však sbírá až u Klučova na západě, proto též někdy Klučovský potok. S Vladislaví nemá Střížov žádné přímé spojení, vyjma polní cesty. Silniční spojení vede přes Číměř: silnicí č. III/4011 a č. II/401; ve Vladislavi se tato silnice spojuje se silnicí č. I/23. Na Slavičky na jihozápadě a Třebenice na jihu vede silnice č. II/352. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd - 3 -
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňovaná lesní parcela je severozápadně od obce v lokalitě U spálených a přístupná je po zpevněné účelové komunikaci od střediska živočišné výroby. Oceňovaná parcela je součástí lesního komplexu západně od komunikace, identifikovatelná je dle holiny, lesní porost na parcele byl vytěžen a není provedena výsadba v druzích dle doporučení LHP. Parcela je součástí oddělení 265, dílec C a porostových skupin 0, zjištěný stav při venkovní pochůzce odpovídá údajům LHP pro porostovou skupinu 0 na celé výměře parcely, pochůzkou nebyly zjištěny porosty na porostových skupinách 2a a 2b. Celá plocha je oceněna jako lesní pozemek- bezlesí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Novák Roman, Náměstí T. G. Masaryka 9, 37806 Suchdol nad Lužnicí Způsob ochrany nemovitosti pozemek určený k plnění funkcí lesa Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Novák Roman Zahájení exekuce - Novák Roman Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 17.02.2015 12:46:20. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinný. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 209/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaná lesní parcela je severozápadně od obce v lokalitě U spálených a přístupná je po zpevněné účelové komunikaci od střediska živočišné výroby. Oceňovaná parcela je součástí lesního komplexu západně od komunikace, identifikovatelná je dle holiny, lesní porost na parcele byl vytěžen a není provedena výsadba v druzích dle doporučení LHP. Parcela je součástí oddělení 265, dílec C a porostových skupin 0, zjištěný stav při venkovní pochůzce odpovídá údajům LHP pro porostovou skupinu 0 na celé výměře parcely, pochůzkou nebyly zjištěny porosty na porostových skupinách 2a a 2b. Celá plocha je oceněna jako lesní pozemek- bezlesí Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Náměšť nad Oslavou KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 0,96 KDD: 0,97 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 104 700 1 570 500 15,00 0,74 11,04 Popis pozemku: Les o celkové výměře 10,47ha, v okolí obce Náměšť nad Oslavou, Kralice, Březník. V lese se nachází porost ve stáři 3-41let menší část a druhá část lesa je porostové zakmenění 8-10, věk 80-128let, DB,BO,HB,SM.Celková cena: 1 570 500 Kč za nemovitost, Plocha pozemku: 104700 m 2 Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Lokalita: Horní Vilémovice KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 32 998 230 986 7,00 0,82 5,71 Popis pozemku: Lesní pozemek v k. ú. Horní Vilémovice 32998 m2. Na pozemku se nachází zásoba cca 40 m3 smrku ve stáří 70 let + 3000 m2 zdravá smrková houština ve stáří kolem 25 let. Zbytek plochy pozemku je čerstvě po těžbě, uklizen, zbaven klestu, vhodný k osázení. Lokalita: Koněšín u Třebíče KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 21 173 230 000 10,86 0,82 8,96 Popis pozemku: Lesní pozemky 21 173 m2 v obci Koněšín u Třebíče, které jsou situovány východně cca 12km od města Třebíč. Jsou situovány v rovinatém až velmi mirn. svažitém území, které není zatíženo žádnými negativními vlivy okolí. Na pozemcích se nachází trvalé lesní porosty, převážně. porost borový, který je dopln.n porostem smrkovým a v malé mi.e rovn.. porostem dubovým. Na pozemcích nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy. Průměrná jednotková cena 8,57 Kč/m 2-5 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků U lesních pozemků a porostů cena obvyklá vychází z cen, dosažených při prodeji podobných lesních pozemků s lesními porosty obdobné druhové skladby dřevin a stáří porostu. Vzhledem k umístění parcely v návaznosti na lesy fyzických a právnických osob v kulturní krajině s dobrou přístupností pro techniku u sjízdných komunikací a trvalému zájmu o nákup lesní půdy bez porostů je cena stanovena poptávkou k využití v lesním hospodářství a zájmu trhu o lesní pozemky: Část parcely vedené v LHP jako porostová skupina 11 a plocha porostové skupiny 0 užívaná jako lesní komunikace a manipulační plocha je oceněna v intervalu od 6,- do 13,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - hodnota je indikována pod střední úrovní intervalu, t.j. 7,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 209/1 19 718 7 138 026 Celková výměra pozemků 19 718 Hodnota pozemků celkem 138 026 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 138 026 Kč Obvyklá cena 140 000 Kč slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u lesních pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými lesními pozemky bez porostů, v nezastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Lesními pozemky bez lesních porostů (součástí je nálet křovin č.bezu a 3ks dřevin), situovanými v okrajových částech obce, v jeho nezastavěném a nezastavitelném území, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. - 6 -
Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 138 026,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 246 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 140 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemku p.č. 209/1 v k.ú. Střížkov u Třebíče a obci Vladislav, zapsané na LV č. 246, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Třebíč; se zohledněním práv a závad ve výši 140 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 18.2.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 840/19/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 246 ze dne 21.1.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a lesy.cz 0 Zatřídění lesních pozemků 1-8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Fotodokumentace nemovitosti - 10 -
Mapa oblasti - 11 -