ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5252/100/2013 NEMOVITOST: rodinný dům čp. 121 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Křesetice, k.ú. Křesetice Adresa nemovitosti: Křesetice 121, 285 47 Křesetice Vlastník stavby: 671128/0323, pan Petr Vepřek, Křesetice 121, 285 47 Křesetice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 671128/0323, pan Petr Vepřek, Křesetice 121, 285 47 Křesetice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: pan Petr Vepřek Křesetice 121, 285 47 Křesetice ZHOTOVITEL : Ing. Jaroslav Kunta Adresa zhotovitele: Zbraslavice 390, 285 21 IČ: 463 99 046 telefon: 777 153 667 e-mail: jpk@cmail.cz DIČ: 463 99 046 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 790 000 Kč Datum místního šetření: 25.6.2013 Stav ke dni : 25.6.2013 Počet stran: 36 stran Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 2 Ve Zbraslavicích, dne 21.7.2013 Ing. Jaroslav Kunta NÁLEZ Znalecký úkol
Stanovení ceny obvyklé rodinného domu čp. 121 vč. příslušenství a pozemků p.č. 139 a 140 dle KN a p.č. 564 dle PK v obci a k.ú. Křesetice, býv. okres Kutná Hora. Přehled podkladů výpis z KN, LV č. 519 pro obec a k.ú. Křesetice ze dne 8.4.2013 snímek katastrální mapy skutečnosti zjištěné v rámci místního šetření Místopis Obec Křesetice se nachází při komunikaci místního významu ve vzdálenosti cca 30 km jižně od Kutné Hory. V místě je obchod s potravinami, MŠ, ZŠ do 5 třídy, zdravotní středisko. Nejbližší ZŠ do 9 třídy je v Kutné Hoře, případně v obci Malešov. Oceňovaná nemovitost se nachází při východním okraji zastavěné části obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Přístup je po nezpevněně cestě na pozemku p.č. 141, který nemá LV. Napojeno na veř. rozvody elektro, vody, kanalizace. Pozemek je zčásti svažitý, v jeho přední rovinatější části se nachází rodinný dům a kůlnou užívanou i ke garážování. Po přední rovinatější části je svah a východní část nemovitosti představující pozemek p.č. 564 dle Pk je opět rovinná. Z veřejné komunikace je přístup pouze z přední části. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je částečně podsklepený přízemní zděný rodinný dům bez podkroví vybudovaný okolo roku 1935. V roce 2008 byla nově vybavena kuchyně se sporákem elektro, digestoří, nové PVC, položena nová keramická dlažba v pokoji. Ostatní vybavení - koupelna je z cca 80-tých let. Z důvodu trhlin vznikajících na základě statického narušení zdí jsou postupně opravovány vnitřní omítky. Rodinný dům se skládá: 1.PP sklep(11,1) 1.NP zádveří(1,4), chodba(11,5), WC(1,5), koupelna(4,1), pokoj(17,8), kuchyně(11,7), pokoj(16,5), pokoj(17,1), spíž(3,1) Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 vybavenou převážně ve standartu 80-tých let-kromě novější kuchyně- o celkové PP... 95,8 m 2, z toho započitatelná PP...90,2 m2. Obvodové zdivo v tl. 45 cm, krov sedlový, krytina z eternitových šablon, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda stříkaná, okna špaletová, dveře do ocel.zárubní, podlahy z PVC, ker.dlažby a koberce, topení kamny na tuhá paliva, rozvod teplé vody s ohřevem v el.boileru, v koupelně osazena vana, umyvadlo, el.boiler, v kuchyni sporák elektro s digestoří. Vlivem zemních prací budovaných v souvislosti se stavbou sousedícího vodovodního řadu je stavba staticky narušena - objevují se viditelné trhliny v obvodovém zdivu. Údržba stavba je mírně - 2 -
podprůměrná, krytina zvětralá, fasáda místy opadaná. Na dvoře, pozemku p.č. 139 je nachází zděná kůlna užívaná jako dílna a garáž. Tato stavba je výrazně staticky narušena, v její dvorní části je výrazná trhlina v obvodovém zdivu ohrožující životnost stavby. Na pozemku p.č. 564 dle PK se nachází zděná samostatná kůlna s navazujícím chlívkem - obě v horším technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Nemovitost je zatížena omezením dispzičních práv vč. zástavních práv. nařízení exekuce, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti atd - viz LV. Všechny tyto zátěže nebyly v OC zohledňovány. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 1.2 kůlna na dvoře 1.3 kůlna horní 1.4 chlívek 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům OCENĚNÍ - 3 -
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 11,1*1,3 = 14,43 1.NP 10,95*8,15+3,45*1,0+2,2*6+2,2*4,15 = 115,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 14,43 m 2 0,00 m 1.NP 115,02 m 2 0,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkový 11,1*1,3*1,7+8,15*13,15*(3,5+2,9*0,5)+3,45*1* 2,5+2*2,2*2,8 = 575,98 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkový NP 575,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 575,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy hurdiskové S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina osinkocementová S 100 Část [%] - 4 -
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky stříkaná S 100 9. Vnější obklady chybí S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody chybí S 100 12. Dveře do ocel.zárubní S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností PVC, koberec, keram.dlažba S 100 15. Podlahy ostatních místností PVC, keram.dlažba S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně sporák s digestoří S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30-5 -
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,07 Koeficient vybavení K 4 : 0,9107 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9107 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 804,17 Plná cena: 575,98 m 3 * 3 804,17 Kč/m 3 = 2 191 125,84 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 78 roků Opotřebení: 70,000 % - 1 533 788,09 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 657 337,75 Kč 1.2 kůlna na dvoře Popis Zděná kůlna na dvoře užívaná jako kůlna a ke garážování. Zdivo tvárnicové v t. 25 cm, střecha plochá s krytinou z pozink.plechu, bez fasády, zastropeno - hurdis, vrata ocelová, okna zdvojená, podlaha z bet. mazaniny, vnitřní omítka vápenná. V obvodovém zdivo je velká trhlina staticky narušující stavbu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,6*6,8-3,7*0,75*0,5 = 57,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 57,09 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 6 -
Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkový 57,09*2,4 = 137,02 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkový NP 137,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 137,02 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny tvárnice v tl. 25 cm S 100 3. Stropy hurdis S 100 4. Krov plochá střecha C 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50 7. Úprava povrchů chybí S 50 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna zdvojená S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov C 7,30 100 0,00 0,00 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 92,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9270 Ocenění - 7 -
Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9270 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 061,47 Plná cena: 137,02 m 3 * 2 061,47 Kč/m 3 = 282 462,62 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 80,000 % - 225 970,10 Kč Kůlna na dvoře - zjištěná cena = 56 492,52 Kč 1.3 kůlna horní Popis Zděná stavba, obvodové zdivo v tl. 25 cm, krov sedlový, krytina etetnit šablony, bez fasády, klempířských konstrukcí, dveře svlakové, podlaha z bet. mazaniny, bez rozvodů. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,8*4 = 23,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 23,20 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkový 23,2*3,1 = 71,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkový NP 71,92 m 3-8 -
Obestavěný prostor - celkem: 71,92 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy zastropeno S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina eternit S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50 7. Úprava povrchů chybí C 50 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 7. Úprava povrchů C 6,10 50 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,83 Koeficient vybavení K 4 : 0,8783 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8783 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 953,17 Plná cena: 71,92 m 3 * 1 953,17 Kč/m 3 = 140 471,99 Kč - 9 -
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 60,000 % - 84 283,19 Kč Kůlna horní - zjištěná cena = 56 188,80 Kč 1.4 chlívek Popis Zděná stavba navazující na horní kůlnu. Zdivo v tl. 30 cm, krov pultový, bez krytiny, bez rozvodů, okna jednoduchá, bez omítek, dveře svlakové, Stáří 60 let. Zvětralá konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,8*3,2 = 12,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 12,16 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkový 12,16*3,2 = 38,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkový NP 38,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 38,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy S 100-10 -
2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy zastropeno S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví S 100 5. Krytina chybí C 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina C 8,10 100 0,00 0,00 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,48 Koeficient vybavení K 4 : 0,6848 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6848 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 522,87 Plná cena: 38,91 m 3 * 1 522,87 Kč/m 3 = 59 254,87 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 60 roků Opotřebení: 85,000 % - 50 366,64 Kč Chlívek - zjištěná cena = 8 888,23 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky - 11 -
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnoty stavebních pozemků v obci se pohybují v relaci cca 350-450,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 139 403 400 161 200 nádvoří zahrada 140 238 400 95 200 zem.pozemek 564 dle PK 5 578 30 167 340 Celková výměra pozemků 6 219 Hodnota pozemků celkem 423 740 3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 90,20 m 2 Obestavěný prostor: 823,83 m 3 Zastavěná plocha: 221,90 m 2 Plocha pozemku: 6 219,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD Bohdaneč Předmětem porovnání je přízemní zděný částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví ve stáří přes 100 let. Původní stavby byla pravděpodobně postupně rozšiřována včetně konstrukce krovu a krytiny. Vybavení odpovídá standartu cca 60-tých let. V cca 70-tých letech byl proveden rozvod topení ÚT s radiátory a kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům se skládá: 1.PP uhelna, kotelna, sklep - vše přístupné vlivem terénní vlny z úrovně terénu 1.NP veranda, WC, chodba, komora, koupelna, kuchyně, pokoj, pokoj, pokoj Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 vybavenou ve standartu cca 60-tých let. Obvodové zdivo masivní v tl. 85 cm, na části v tl. 30 cm, krov sedlový krytina z keramických dvoudrážkovek, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda vápenná, okna špaletová, dveře do ocel. zárubní, topení ÚT s radiátory a kotlem na tuhá paliva a kamny na tuhá paliva, rozvod studené vody, stropy dřevěné omítané. V koupelně osa zena vana, umyvadlo, rozvod studené vody s ohřevem v brutaru, WC je s nádržkou, v kuchyni sporák kombinovaný(pb) s kamny na tuhá paliva, rozvod studené vody. Kamenné zdivo je místy provlhlé, konstrukce krovu je zachovalá, krytina zčásti zvětralá, do domu nezatéká. Kotel ÚT je pravděpodobně nefunkční. Dům není staticky narušen. Výměra PP 119,85 m 2, výměra pozemku... 119,85 m2, Prodáno v 07/2013 za kupní cenu 660 tis.kč, hodnota za 1 m 2 PP bez pozemků a ost. staveb... 3,8 tis.kč. Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je menší PP, lépe vybavena, v horším technickém stavu, s větším pozemkem, v lepší lokalitě. RD Rašovice RD Rašovice - 12 -
Záznam MOISES č. 18266 Okres: KH Obec: Rašovice Cena: 840000 Datum obchodu: 15.11.2011 Samostatně stojící přízemí nepodsklepený rodinný dům bez vybudovaného obytného podkroví. Dům je starý odhadem 90 roků, je zděný z masivního kamenného zdiva se sedlovou střechou pokrytou taškovou krytinou. Osazena jsou stará dřevěná okna, náplňové dveře. Vytápění domu je lokální v kamnech na tuhá paliva, mimo dům je suchý záchod, v kuchyni je provizorní neobezděná vana. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 3+1, nebytové prostory dům neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je bez viditelných větších statických poruch, zdivo je neizolované a vlhké, vnitřní vybavení domu je bez reálné hodnoty. Výměra započitatelné PP... 63 m 2, výměra pozemků... 834 m 2, součástí je též stodola. Hodnota 1 m 2 PP bez pozemků a stodoly... 7,3 tis.kč Vyhodnocení: Oceňovaný RD je větší PP, nyní lépe vybaven, v horším technickém stavu, s větším pozemkem, v lepší lokalitě. RD Březová RD Březová Předmětem ocenění je částečně podsklepený přízemní zděný rodinný dům s částečným podkrovím vybudovaný v cca 40-tých letech. V průběhu 80-tých let byla provedena zásadní rekonstrukce v rozsahu: - nová fasáda ze škrabaného břizolitu - osazena nová okna a dveře - nové rozvody elektro, vody, kanalizace - nově vybudována koupelna, WC, veranda Okolo roku 1990 byla nově vybavena kuchyně. V roce 2010 byla: - položena nová krytina KM Beta vč. rekonstrukce prvků krovu - nové klempířské konstrukce vč. podbití přesahu krovů V roce 2011 byly: - položeny nové povrchy podlah v pokojích z plovoucího laminátu - osazena nová dveřní křídla foliová - nové stropní podhledy z polystyr. desek, zateplena kce stropů - osazena nová vodárna, nový sporák elektro Rodinný dům se skládá 1.PP sklep(9,3) 1.NP veranda(6,7), komora(1,4), předsíň(2,9), WC(2,1), koupelna(9,2), chodba(4,0), pokoj(19,5), kuchyně(9,1), pokoj(16,8), schodiště(5,6) podkroví pokoj(21,8) Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 o celkové podl.ploše vč. sklepa... 108,4 m 2. Obvodové zdivo v tl. 45 cm, krov sedlový s krytinou KM Beta, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda ze škrabaného břizolitu, okna špaletová, dveře foliové do ocel.zárubní, podlahy v pokojích z plov. laminátu, v podkroví ze dřevotřísky, topení akumulačními kamny a kamna na tuhá paliva, rozvod teplé vody s ohřevem v rl. boileru, v koupelně osazena vana, umyvadlo, WC kombi, v kuchyni osazen sporák elektro a uhelný sporák, schodiště betonové, stropní konstrukce dřevěná trámová omítaná s podhledem z polystyr. pohledových desek. Rodinný dům udržován, zdivo suché, vše v zachovalém stavu. POZN: Podkroví pokoj má spíše letní charakter, - nedostatečné zateplení. Na pozemku je též kůlna - garáž. Výměra započitatelné PP... 104 m 2, výměra pozemků... 591 m 2, prodáno v 06/2012 za k.cenu 1,55 mil.kč,... hodnota 1 m 2 PP bez pozemků... 12,9 tis.kč Vyhodnocení: Oceňovaná je mírně menší PP, s hůře vybaven, v horším technickém stavu. Je s větším pozemkem, v mírně lepší lokalitě. - 13 -
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Bohdaneč Lokalita Bohdaneč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - menší PP; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lépe vybaven; Celkový stav - horší t.stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 1,35 Upravená j. cena Kč/m 2 7 431 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 119,85 m 2 1 718 m 2 660 000 Kč 5 507 Kč/m 2 Název: RD Rašovice Lokalita Rašovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - větší PP; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lépe vybaven; Celkový stav - horší tech.stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - pokles cen; Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 9 421 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 63,00 m 2 834 m 2 840 000 Kč 13 333 Kč/m 2 Název: RD Březová - 14 -
Lokalita Březová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,65 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - menší PP; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - hůře vybaven; Celkový stav - horší technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 9 399 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 104,00 m 2 591 m 2 1 550 000 Kč 14 904 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 431 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 750 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 421 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 750 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 90,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 789 250 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 657 338,00 Kč 1.2 kůlna na dvoře 56 493,00 Kč 1.3 kůlna horní 56 189,00 Kč 1.4 chlívek 8 888,00 Kč 778 908,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky 423 700,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům 789 250,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 789 250 Kč 0 Kč 1 202 647 Kč 423 740 Kč 790 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny - 15 -
Předmětem ocenění je rodinný dům vybavený ve standartu převážně cca 80 tých let, je reálně ohrožen statickým narušením. Součástí nemovitosti je zděná kůlna s výrazným statickým narušením. Prodejnost odhaduji v relaci cca mírně pod 800 tis. Kč. tj.v hodnotě za 1 m 2 PP bez pozemků a ost. staveb ve výši cca 3,5 tis.kč. Ve Zbraslavicích 21.7.2013 Ing. Jaroslav Kunta Zbraslavice 390 285 21 Zbraslavice 390 telefon: 777 153 667 e-mail: jpk@cmail.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem č. 1062 Krajského soudu v Praze, ze dne 28.3.1988, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5252/100/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5252/100/2013. - 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Křesetice, LV č. 519 ze 14 dne 8.4.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 21.7.2013 1 Mapa oblasti 1 přístupová komunikace, pozemek p.č. 141 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 LV č. 519-17 -
strana 1 LV č. 519-18 -
strana 2 LV č. 519-19 -
strana 3 LV č. 519-20 -
strana 4 LV č. 519-21 -
strana 5 LV č. 519-22 -
strana 6 LV č. 519-23 -
strana 7 LV č. 519-24 -
strana 8 LV č. 519-25 -
strana 9 LV č. 519-26 -
strana 10 LV č. 519-27 -
strana 11 LV č. 519-28 -
strana 12 LV č. 519-29 -
strana 13 LV č. 519-30 -
strana 15 snímek KN - 31 -
pozemky KN pozemek PK mapa okolí - 32 -
širší okolí bližší okolí pozemek p.č. 141 - přístup - 33 -
foto kuchyně koupelna WC pokoj - 34 -
pokoj kůlna kůlna kůlna - trhliny foto kůlna horní pohled přední - 35 -
pohled spodní uliční pohled horní pohled přední uliční - 36 -