Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 160/2015 O obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Vlastimil Lampa se na schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňovaných objektů. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1260-100/2013 vypracovaný soudní znalkyní Ing. Lucií Cihelkovou. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11189/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 22.6.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 26.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně 1/3 nemovitosti - objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: haly Adresa předmětu ocenění: Holýšov 345 62 Holýšov Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Holýšov Katastrální území: Holýšov Počet obyvatel: 4 995 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 165,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00-2 -
kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 442,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.6.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.5.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1200; - kopie katastrální mapy; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1260-100/2013 vypracovaný soudní znalkyní Ing. Lucií Cihelkovou; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200. Oceňované provozní haly s pozemky (malý výrobní areál truhlárny) jsou situovány v nejsevernější okrajové části bývalých kasáren, které byly přebudovány na průmyslovou zónu, která leží asi 2,5 km severně od města Holýšova. Předmětem ocenění jsou tři haly, přičemž jedna z nich je nevyužitelná (k demolici) a větší hala je vystavěna na pozemku jiného vlastníka p.č. St. 1381. Součástí areálu truhlárny jsou pozemky o celkové plošné výměře 3 953 m 2. Město Holýšov leží asi 30 km jihozápadně od Plzně a asi 25 km severovýchodně od Domažlic, v okrese Domažlice, v Plzeňském kraji. V místě je možnost napojení na vodovod a elektrický proud (plyn a kanalizace jsou nedaleko v areálu). Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - je vystavěna na pozemku p.č. st. 1381 jiného vlastníka. Hala je nepravidelného půdorysného tvaru, byla vybudována před cca 50 lety a tvořila součást bývalých kasáren. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt, který je zastřešen sedlovou střechou s velmi mírným sklonem, pokrytou pozinkovaným plechem. Dispozičně se jedná o jeden výrobní prostor, ve kterém je situována montážní truhlářská dílna u jehož středu jihovýchodní stěny je vybudována přístavba hygienického zázemí a šaten a z obou stran přístřešky s pultovými střechami, pokrytými vlnitým plechem, které jsou využívány ke skladování. Objekt je vyzděn z cihelného zdiva, přístavby hygienického zázemí ze škvárobetonových tvárnic, nosné prvky jsou z dřevěných trámů a sloupů. Fasáda je omítnuta stříkanou břízolitovou omítkou, pouze přístavba hygienického zázemí je neomítnuta, uvnitř jsou provedeny stříkané VC omítky. Podlahy jsou pokryty betonovou mazaninou a částečně keramickou dlažbou. Nemovitost je přístupná dvoukřídlými dřevěnými dveřmi z východní strany, či několika ocelovými vraty. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna, některá jsou opatřena mříží. V hygienickém zázemí (2 x WC a umývárna) jsou provedeny běžné keramické obklady stěn. Úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny, bleskosvod je osazen. Budova je napojena na vodovod, elektrický proud 220/380 V je zaveden. Objekt je vytápěn horkovzdušným kotlem na - 3 -
dřevo. Odpadní vody jsou svedeny do jímky. Technický stav objektu je zhoršený. Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - Volně stojící zděná hala je obdélníkového půdorysného tvaru, byla vybudována před cca 50 lety a tvořila součást bývalých kasáren. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt, který je zastřešen sedlovou střechou s mírným sklonem, pokrytou asfaltovou lepenkou. Dispozičně se jedná o jeden výrobní prostor truhlárny. Fasáda je omítnuta hladkou VC omítkou, která je částečně opadána. Podlahy jsou pokryty betonovou mazaninou a částečně keramickou dlažbou. Nemovitost je přístupná dvoukřídlými dřevěnými dveřmi ze západní strany, či ze severu. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna, která jsou převážně zaslepena deskami na bázi dřevní hmoty. Úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny, bleskosvod je osazen. Do budovy je zaveden elektrický proud 220/380 V, ostatní média zavedena nejsou. Objekt je vytápěn horkovzdušným kotlem na dřevo. Technický stav objektu je zhoršený. Objekt bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 - Volně stojící bývalá zděná hala obdélníkového půdorysného tvaru, byla vybudována před cca 50 lety a tvořila součást bývalých kasáren. Objekt je vhodný k demolici. V současné době jsou zachovány pouze štítové stěny a část původního obvodového pláště mezi štítovými stěnami. Nemovitost bez střechy nelze využívat. Náklady na celkovou demolici objektu s odvozem suti na skládku výrazně převyšují případné výnosy z případně využitých materiálů z demolice. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - podíl 1/3 b) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - podíl 1/3 c) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 (hala) - podíl 1/3 d) Pozemky - podíl 1/3 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Nákladová cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - ekekuce, zástavy I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění menšinového I -0,10-4 -
podílu nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,860 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,45 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,05 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,473 Koeficient pp = I T * I P = 0,407 7 i = 2 a) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - podíl 1/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 43*14+6*6 = 638,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 638,00 m 2 3,60 m 2 296,80 Součet 638,00 m 2 2 296,80 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 296,80 / 638,00 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 638,00 / 1 = 638,00 m 2-5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (43*14+6*6)*(3,60) = 2 296,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 2 296,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 296,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,8980-6 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9303 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8980 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 172,84 Plná cena: 2 296,80 m 3 * 3 172,84 Kč/m 3 = 7 287 378,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1-62,5 % / 100) * 0,375 Nákladová cena stavby CS N = 2 732 767,09 Kč Koeficient pp * 0,407 Cena stavby CS = 1 112 236,21 Kč Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - = 1 112 236,21 Kč podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - podíl 1/3 - zjištěná cena = 370 745,40 Kč b) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - podíl 1/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 38*10 = 380,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 380,00 m 2 3,00 m 1 140,00 Součet 380,00 m 2 1 140,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 140,00 / 380,00 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 380,00 / 1 = 380,00 m 2-7 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (38*10)*(3,00) = 1 140,00 m 3 zastřešení (38*10)*(1,2/2) = 228,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 140,00 m 3 zastřešení Z 228,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 368,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 75 1,00 2,47 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 25 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,9227-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9374 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,2333 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9227 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 758,94 Plná cena: 1 368,00 m 3 * 3 758,94 Kč/m 3 = 5 142 229,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1-62,5 % / 100) * 0,375 Nákladová cena stavby CS N = 1 928 336,22 Kč Koeficient pp * 0,407 Cena stavby CS = 784 832,84 Kč Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - = 784 832,84 Kč podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - podíl 1/3 - zjištěná cena = 261 610,95 Kč c) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 (hala) - podíl 1/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění 26 Cena materiálu: Náklady na demolici: 0,- Kč 0,- Kč Ocenění 0,- Kč - 0,- Kč = 0,- Kč Cena zjištěná podle 26 = 0,- Kč Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 (hala) - = 0,- Kč podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 (hala) - podíl 1/3 - zjištěná cena = 0,- Kč - 9 -
Ocenění d) Pozemky - podíl 1/3 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,860 Index polohy pozemku I P = 0,473 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,860 * 1,000 * 0,473 = 0,407 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 442,52 0,407 180,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 1476 372,00 180,11 67 000,92 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 1477 337,00 180,11 60 697,07 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 575/18 3 244,00 180,11 584 276,84 Stavební pozemky - celkem 3 953,00 m 2 711 974,83 Pozemky - podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 711 974,83 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - podíl 1/3 - zjištěná cena = 237 324,94 Kč - 10 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/3 nemovitosti a) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381 (hala) - podíl 1/3= 370 750,- Kč b) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476 (hala) - podíl 1/3= 261 610,- Kč c) Objekt jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 (hala) - podíl 1/3= 0,- Kč d) Pozemky - podíl 1/3 = 237 320,- Kč Administrativní cena 1/3 nemovitosti činí celkem 869 680,- Kč - 11 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji výrobní či skladovací haly o zastavěné ploše 409m2 (prodej i s okolním pozemkem). Půdorys haly je 40m x 10m (výška stropu 3,6m). Hala má betonový skelet, (sloupy, nosníky vč. betonové střechy) a cihelné obvodové zdivo. Vnitřní prostor je dělen příčkou (možné odstranění), která halu rozděluje dva 2 samostatné prostory : 1 část 300m2, 3x vstup (1x dveře, 1x vstup se zádveřím, 1x vjezdová vrata 3x3m-možnost zvětšit, 19 oken s mříží), 2. část 100m2, 1x vstup (vjezdová vrata 3x3m - možno zvětšit), 6 oken s mříží. Hala napojena na el. energii 230/400V (dotovaná el. 3,78Kč/kWh), přivedena městská voda (osazen vodoměr), kanalizace přivedena budově, topení lokální na tuhá paliva. Hala sloužila jako garáž. Přístup je zajištěn po zpevněné částečně po asfaltové a částečně po betonové komunikaci. Zastavěná plocha: 409m2. Užitná plocha 400m2, plocha pozemků 400m2. Nabídková cena RK: 650.000,- Kč. (1.625,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná průmyslová zóna na okraji Holýšova); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (lepší běžná údržba a menší částečné rekonstrukce, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.248,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
2. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji pozemek s výrobní halou v obci Holýšov, tř. 1. máje. Jedná se o halu, která je oplocena, nemovitost má vjezdy pro os. i nákladní vozidla, v objektu byla provozovna kovovýroby. Hala se nabízí včetně pracovních strojů a mašin, které jsou téměř všechny plně funkční, součástí je rovněž veliké množství kovového materiálu, který je možno dál zpracovat. Do objektu je přivedena el. 230/400 V, zdroj vody z vodovodního řadu, vlastní topení, soc. zabezpečení, WC, kanceláře. Zastavěná plocha: 440m2. Užitná plocha 420m2, plocha pozemků 1.456m2. Nabídková cena RK: 2.300.000,- Kč. (5.476,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě než oceňovaná nemovitost (nemovitost v souvisle zastavěné částí města Holýšova) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; uvedený objekt je v lepším technickém stavu (lepší běžná údržba a menší částečné rekonstrukce, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.944,- Kč/m2 užitné plochy. - 13 -
3. srovnatelná nemovitost Komerční objekt býv. kasáren vhodný pro sociální byty, či ke skladování v obci Holýšov, okr. Domažlice. Objekt je po částečné rekonstrukci.v roce 2011 byla zahájena přestavba a modernizace. Nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace, sádrokartonové podhledy, střecha, okapy. Stupeň dokončenosti budovy je v úrovni 65%. Zastavěná plocha dvoupodlažní budovy je 590m2, podsklepena z větší části. Voda, kanalizace obecní. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Pozemek oplocený. Celý areál nabízí široké možnosti využití např. zázemí firmy, logistická firma, stavební firma, charitativní organizace, školící středisko, či důchodový dům, sociální byty. Zastavěná plocha: 590m2. Užitná plocha obytné části 1180m2, plocha pozemků 1910m2. Nabídková cena RK: 3.600.000,- Kč. (3.051,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná průmyslová zóna na okraji Holýšova); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné rekonstrukce a stavební úpravy, celkově výrazně nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.050,- Kč/m2 užitné plochy. - 14 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 1.248,- až 2.944,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.081,- Kč/m2 užitné plochy 967m2 (užitné plochy oceňovaných objektů) x 2.081,- Kč/m2 = 2.012.327,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 2.012.327,- Kč x 1/3 x 0,85 = 570.159,- Kč 0,85... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 570.000,- Kč - 15 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/3 nemovitosti 869.680,- Kč 570.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/3 nemovitosti objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.6.2015 po zaokrouhlení na: 570.000,- Kč. - 16 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.6.2015 po zaokrouhlení na: 570.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1381, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1476, objektu jiné stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 1477 vše s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1476, St. 1477, 575/18 vše v katastrálním území Holýšov, obec Holýšov, okres Domažlice, zapsáno na LV č. 1200, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.6.2015 po zaokrouhlení na: 570.000,- Kč. Slovy : pětsetsedmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 26.6.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 1 strana; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 17 -
Fotodokumentace - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
OZN.: oceňované nemovitosti v k.ú. Holýšov, okr. Domažlice. OZN.: oceňované nemovitosti v k.ú. Holýšov, okr. Domažlice. - 22 -