Znalecký posudek o ceně obvyklé č. 86-02/2015 O ceně nemovitosti dle LV č. 125 pozemek parc. č. 560/40 (orná půda) v k.ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město dle usnesení JUDr. Víta Novozámského, soudní exekutor Bratislavská 73 602 00 Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí za účelem exekučního řízení. Nelze použít pro stanovení obvyklé ceny zástavy ve finančním sektoru, tj. např. při poskytování hypoték a úvěrů bankovními ústavy či stavebními spořitelnami. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), podle stavu ke dni 21. 5. 2015 posudek vypracoval: Ing. Martin Císař Fanderlíkova 383/14 796 01 Prostějov +420 777 181 279 Posudek obsahuje 11 stran, z toho 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních (z toho jedno v elektronické podobě), čtvrté vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Prostějově, 8. 6. 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 4391/10 25 ze dne 6.11.2010, resp. Podíl id. 1/3 nemovitosti stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech atp.) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.5.2015 za přítomnosti zpracovatele, znalce Ing. Martina Císaře. Přibližná poloha oceňovaného pozemku byla na místě přibližně určena za pomoci dálkového náhledu do evidence katastru nemovitostí (katastrální mapa s podkladem ortofoto). Současně znalec navštívil místní obecní úřad. Následně pak bylo dne 21.5.2015 znalcem provedeno ještě místní šetření (ohledně zjištění možných nájemních vztahů) v Tovačově, ve společnosti SRS Agro Tovačov, za účasti pracovníka této společnosti, paní Pavlíny Večeřové. Paní Večeřová zpracovateli ústně sdělila, že v souvislosti s oceňovaným podílem o velikosti 1/3 (ve vlastnictví paní Slezákové) nemá společnost SRS Agro Tovačov uzavřen s paní Slezákovou žádný nájemní vztah. Na místním šetření byla dále zjištěno (současně potvrzeno paní Večeřovou), že je oceňovaný pozemek společností SRS Agro Tovačov využíván a obděláván jako pole. Oceňovaný pozemek je v souladu s jeho způsobem využití (jako pole) v tomto znaleckém posudku také takto oceněn. 3. Podklady pro vypracování posudku a) výpis z katastru nemovitostí LV č. 125 pro k.ú. Oplocany, vyhotovený dne 20.1.2015 dálkovým přístupem do evidence katastru nemovitostí pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 56EX 4391/10 pro JUDr. Vít Novozámský. b) Kopie katastrální mapy, vyhotovená dne 9.4.2015 dálkovým přístupem do evidence katastru nemovitostí (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz) c) Usnesení o ustanovení soudního znalce ze dne 20.1.2015 (č.j. 056 EX 4391/10 72) d) místní šetření provedené dne 21.5.2015 za přítomnosti zpracovatele, znalce Ing. Martina Císaře a ve společnosti SRS Agro Tovačov za přítomnost paní Pavlíny Večeřové e) fotodokumentace pořízená znalcem na místním šetření 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
4. Vlastnické a evidenční údaje číslo listu vlastnictví: 125 katastrální území: Oplocany obec: Oplocany okres: Přerov vlastník nemovitostí : Jahoda Karel, Sadová 670/7, 751 02 Troubky, podíl 1/6 Nakládal Pavel, č.p. 37, 751 01 Oplocany, podíl 1/3 Slezáková Marie, č.p. 100, 751 01 Oplocany, podíl 1/3 SRS AGRO spol. s.r.o., Olomoucká 525, 751 01 Tovačov, podíl 1/6 pozemky: parc. č. 560/40 - orná půda - 3 660 m 2 5. Celkový popis nemovitosti Obec Oplocany (311 obyvatel) malou původně zemědělskou obcí lokálního významu, která se nachází cca 4 km jihozápadně od správního centra Tovačov, při západním okraji bývalého okresního města Přerov. Oceňovaný pozemek je v současnosti využíván jako orná půda, nachází se jižně od zastavěného území obce Oplocany, je přístupný (pro přístup a příjezd včetně zemědělské mechanizace) po veřejné nezpevněné polní cestě. Dopravní dostupnost je možná tedy nejlépe zemědělskou technikou, příjezd osobním autem možný ovšem také. 6. Metody oceňování Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvykle užívanými metodami pro její zjištění jsou: metoda stanovení věcné hodnoty (nákladový způsob) metoda výnosová (výnosový způsob) metoda porovnávání / srovnání tržních cen tj. cen realizovaných na trhu (porovnávací způsob). 6.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s ohledem na jejich opotřebení technické a morální. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. 3
6.2. Metoda výnosová Výnosová metoda je založena na stanovení budoucího čistého výnosu z pronájmu tj. rozdílu mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Jedním ze způsobů stanovení vlastní výnosové hodnoty je postup přímou kapitalizací tohoto čistého výnosu (věčná renta). Výnosová hodnota je uvažovanou jistinou, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uložit v bance, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z pronájmu. Metoda prosté kapitalizace tedy vychází z předpokladu stabilizovaného trvale dosažitelného čistého ročního výnosu z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti a tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické životnosti. 6.3. Metoda porovnání Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, alternativně jsou k prodeji na trhu nabízené. Na základě soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky se následnou úpravou již realizovaných resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovaným a porovnávanými majetky, odhadne výsledná hodnota. 6.4. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má při stanovení tržní hodnoty nemovitosti své klady a zápory. Nejvíce preferovanou je metoda porovnání, jestliže pro její použití máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (nejlépe cen z realizovaných prodejů), protože nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou nejvíce používanou metodou je výnosová metoda jako jedna z výpočtových metod, která vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu. Uvedené v současné době doplňuje metoda stanovení věcné hodnoty vycházející z reprodukčních nákladů na pořízení snížených o znehodnocení vlivem opotřebení jako další z výpočtových metod. Na základě výchozí analýzy stavu, polohy, charakteru nemovitosti a účelu ocenění byla pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) oceňované nemovitosti použita jako rozhodující metoda porovnávací. Jde o metodu pro daný případ nejprůkaznější, protože existuje dobře rozvinutý trh s daným typem nemovitostí. Stanovení věcné hodnoty nebylo provedeno. Výnosová hodnota není stanovena, protože oceňované nemovitosti se k dalšímu pronájmu primárně nepořizují. 4
7. Obsah posudku Popisy objektů a) Objekty 1) Pozemek parc. č. 560/40 v k.ú. Oplocany Ocenění b) Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemek parc. č. 560/40 v k.ú. Oplocany 5
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Pozemek parc. č. 560/40 v k.ú. Oplocany Pozemek parc. č. 560/40 3 660 m2 (orná půda) jedná se o pozemek, který je v současné době zemědělsky využívaný jako pole. Pozemek se nachází jižně od zastavěného území obce Oplocany (cca 230 m jižně od obecního úřadu). Přímo k pozemku je možný příjezd zemědělskou technikou po nezpevněné polní cestě. Pozemek je rovinný, má podlouhlý obdélníkový tvar (lán) o rozměrech cca 27 m x 130 m orientace západ východ. Pro obdělávání tohoto pozemku samostatně se jeví šířka pozemku pro intenzivní zemědělskou výrobu jako dobrá (bezproblémová pro obdělávání). Vzhledem k výše uvedenému je možno uvažovat pro stanovení obvyklé ceny jednotkovou cenu v místě a čase obvyklou, jelikož oceňovaný pozemek netrpí žádnými anomáliemi (nap. úzký tvar, nemožnost obdělávání či příjezdu atp.), které by mohli uvažovanou obvyklou jednotkovou cenu negativně ovlivnit. 6
Ocenění b) Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemek parc. č. 560/4 v k.ú. Oplocany Tabulka č. 1 k.ú. Oplocany Parc. č. Druh pozemku Výměra [m2] 560/40 orná půda 3 660 Celkem pozemků v k.ú. 3 660 Oplocany [m2] CELKEM 3 660 m2 Průměrná jednotková cena dle porovnání 18,0 Kč/m2 Cena stanovená na porovnávací metodou 65 880,- Kč Stanovená obvyklá cena oceňovaného pozemku v k.ú. Oplocany (po zaokrouhlení) 66 000,- Kč Průměrná obvyklá cena obdobných zemědělských pozemků se v dané lokalitě a v okolí obdobných obcí se srovnatelnými klimatickými podmínkami v rámci bývalého okresu Přerov a Prostějov pohybuje v rozmezí od 15,- Kč/m 2 až 21,- Kč/m 2. Po zvážení všech skutečností (zejména bezproblémové využití pozemku jako zemědělské půdy, dobré umístění v lokalitě, dobrý tvar pozemku, mírně horší vlastnosti dle kódu BPEJ než u pozemků s lepšími parametry dle kódu BPEJ u vyšší hladiny uvedeného rozpětí) a po jejich zohlednění v cenovém porovnání byla znalcem stanovena jednotková cena oceňovaného pozemku při středu tohoto cenového rozpětí, tj. ve výši 18,- Kč/m 2. Porovnatelné nemovitosti - viz. Interní databáze znalce. 7
C. Rekapitulace Stanovená obvyklá cena pozemku parc. č. 560/40 v k.ú. Oplocany (k datu místního šetření, tj. cenová hladina první poloviny roku 2015) Stanovená obvyklá cena 1/3 podílu na pozemku parc. č. 560/40 je tedy celkem 66 000 Kč 22 000 Kč Rizika: 1. Dle předloženého LV č. 125 pro k.ú. Oplocany ze dne 20.1.2015 váznou na oceňované nemovitosti Zástavní práva exekutorská/zahájení exekuce/exekuční příkazy/nařízení exekuce. Výše uvedené zápisy nebyly ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. V souvislosti s oceňovaným podílem na hodnocené nemovitosti nebyly zjištěny žádné nevýhodně uzavřené nájemní smlouvy. Podmínky platnosti stanovené obvyklé ceny: Nebyly stanoveny. Komentář k obvyklé ceně: Obvyklá cena byla stanovena znalcem na základě porovnání místně a časově srovnatelných nemovitostí (zemědělských pozemků přímo v Oplocanech nebo v blízkém okolí, tj. v dalších srovnatelných menších obcích v bývalém okrese Přerov a Prostějov) při zohlednění zjištěných skutečností, které by ji mohly ovlivnit. Stanovená obvyklá cena zohledňuje současný stav a možnost využití pozemků. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1/3 podílu na pozemku parc. č. 560/40 22 000, Kč Cena slovy: dvacetdvatisíc Kč Prohlašuji, že jsem jako znalec určený k vypracování tohoto znaleckého posudku osobou nezávislou. Ing. Martin Císař Fanderlíkova 383/14 V Prostějově, 8. 6. 2015 796 01 Prostějov 8
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 2.3.2009 pod č.j. Spr 938/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 86-02/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 86-02/2015 podle připojené likvidace. 9
Seznam příloh Příloha č. 1 Kopie katastrální mapy s vyznačeným pozemkem 10
Příloha č. 1 Kopie katastrální mapy s vyznačeným pozemkem 11