ZNALECKÝ POSUDEK č. 4320-119/2015 O ceně bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/147286 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.veveří Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 15.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/147286 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.veveří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.130/12 Adresa předmětu ocenění: Grohova 130/37 602 00 Brno-město Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Veveří Počet obyvatel: 377 508 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.4.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3500 pro k.ú.veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 825723/3820, Paní Miroslava Jandorová, Grohova 130/37, 60200 Brno-město, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Bytový dům je z roku 1960. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 2 Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 31 713,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,71 * 1,00 = 9,71 m 2 pokoj: 24,8 * 1,00 = 24,80 m 2 pokoj: 16,9 * 1,00 = 16,90 m 2 koupelna: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 WC: 1,12 * 1,00 = 1,12 m 2 předsíň: 5,2 * 1,00 = 5,20 m 2 sklep: 2,78 * 0,80 = 2,22 m 2-4 -
balkon: 0,9 * 0,17 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,825 = 0,974 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-5 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,910 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,110 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 31 713,- Kč/m 2 * 0,974 = 30 888,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,10 m 2 * 30 888,46 Kč/m 2 * 0,910 * 1,110= 1 937 546,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 937 546,92 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 937 546,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 937 546,90 Kč Celkem 1 937 546,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 937 546,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 937 546,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 937 546,90 Kč Celkem 1 937 546,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 937 546,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 937 550,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsettřicetsedmtisícpětsetpadesát Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 850.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 4.420.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt o dispozici 2+1 v centru Brna, na ulici Smetanova. Byt se nachází ve 3.NP ze 4, dům je bez výtahu. Jedná se o pavlačový dům, ale byt je až na konci pavlače, tj. soukromí není nijak narušeno a pod žádným oknem není pavlač (pavlač zasahuje pouze ke vstupním dveřím do bytu). Byt má orientaci JV/SZ, je velmi světlý a s velkým potenciálem. Dům má udržovaný dvůr a zahradu s posezením a dětským hřištěm, dům i zahrada zcela uzavřeny zdmi pouze pro obyvatele domu. Dům má novou střechu, vyměněna okna (dřevěná), nová fasáda, sanovány sklepy a opraveny společné prostory. Byt samotný je určený ke kompletní rekonstrukci, a to vč. rekonstrukce / nové zbudování koupelny, rozvody, omítky, podlaha. Pokoje 24 m2 a 16 m2, kuchyně průchozí, WC samostatné. Vytápění waw, ohřev TUV karma (v bytě 2 komíny). Náklad na bydlení 1250 (FO+služby) + voda, elektřina a plyn. Požadovaná cena 2.140.000,- Kč. - 8 -
prodej nebytové jednotky na ul. Tučkova s možností předělání na byt s minimálními investicemi. V katastru vedeno jako dílna nebo provozovna, nyní využíváno jako minifitness, jedná se ale původně o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ( z ulice) v suterénu,ale z druhé strany je v úrovni přízemí a všechna okna jednotky jsou situována do klidného vnitrobloku s parkovou úpravou. CP 48 m2, je zde koupelna se sprchou, samostatná toaleta, vytápění plyn.kotlem a bojler na teplou vodu. Není zde aktuálně kuchyňská linka, ale je připraveno umístění ve výklenku. Podmínka SÚ pro rekolaudaci je vyřešení světlosti, a to výměnou okna za francouzské ( podobně jako ve vedlejším bytě). Požadovaná cena 1.700.000,- Kč. - 9 -
Prodej bytu 2+1, ulice Zedníkova, Brno. Byt v OV o obytné ploše 60 m2 s balkonem a sklepem. Dispozice: chodba, samostatné WC, koupelna s vanou, kuchyň s balkonem, ložnice a obývací pokoj. Kuchyně a ložnice je situována do zahrady domu a obývací pokoj do ulice. Kuchyňská linka je vybavena plynovým sporákem a digestoří, kuchyně má vestavěnou špíz a balkon. V pokojích jsou zachovalé parkety, kuchyně, chodba, WC a koupelna dlažba. Je naplánovaná rekonstrukce společných prostor domu, výměna výtahu apod. Fond oprav je 2.119,- Kč a služby a energie jsou ve výši 2.635,- Kč za měsíc. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč. - 10 -
cihlový byt v OV 2+1. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí 3. patrového domu s vjezdem a možností parkování přímo u domu. Jedná se o vyhledávanou, klidnou lokalitu v blízkosti Židovského hřbitova, ulice Tovačovského. Celková plocha bytu činí 62 m2. Dispoziční řešení bytu: předsíň, ze které se vchází do koupelny s vanou, vedle koupelny je samostatné WC. Kuchyně má samostatný vstup, je v ní umístěn plynový kombinovaný kotel (vytápění a ohřev TUV). Z chodby je dále vstup do pokoje. Pokoje jsou průchozí, ale dají se malou )úpravou změnit na neprůchozí. Velikost pokojů je 16 m2 a 20 m2. Byt je ve standardu, velkou výhodou je vlastní topení, které výrazně ovlivňuje náklady na provoz bytu. Byt nemá balkon, k bytu patří zděný uzavřený sklep, dále se v suterénu nachází společné prostory, technická místnost, prádelna, sušárna. Stáří domu je cca 50 let. K bytu patří i venkovní plechová garáž. Předností je výborná dostupnost do centra (2 linky MHD - tramvaj, doba jízdy cca 7 minut), v okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je ihned k dispozici. Předností bytu jsou velmi nízké měsíční náklady na bydlení. Ve fondu oprav je naspořena větší částka, měsíčně se přispívá 1 500, - Kč. Aktuální záloha na elektřinu činí 1 000,- Kč a na zemní plyn rovněž 1 000,- Kč. Požadovaná cena 1.995.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Tršicích 15.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4320-119/2015 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3500 ze dne 31.3.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -