- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2381-338/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 2952/10, umístěné v domě č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a spoluvlastnického podílu ve výši 7297/156333 na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a pozemku parc.č. 1372/13, katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 3566) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00168/14 Podle stavu ke dni 25. 6. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 3. 7. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 2952/10 Adresa nemovité věci: Poděbradova č.p. 2952, 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 25. 6. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér bytového domu, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku předmětného bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3566 pro k.ú. Moravská Ostrava ze dne 30.6. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00168/14-140 o ustanovení znalce ze dne 4.6.2015. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3566 zapsán: Šimkovičová Helena, Poděbradova 2952/62, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Šimkovičová Helena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, při ul. Poděbradova, cca 200 m severně od Úřadu práce, cca 100 m západně od zastávky MHD tram Důl Jindřích. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2952/10, umístěnou v domě č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a spoluvlastnickým podílem ve výši 7297/156333 na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a pozemku parc.č. 1372/13, včetně součástí a příslušenství Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v širším centru města - dům po revitalizaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 2952/10 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 2952 ve 4. NP z 8.NP s výtahem. Celková plocha bytu je 72,97 m 2 bez příslušenství (lodžie 5,02 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Okna plastová. Dálkové vytápění bytu. Dispoziční řešení: pokoj (21,65 m 2 ), pokoj (8,85 m 2 ), pokoj (12,45 m 2 ), kuchyň (7,90 m 2 ), předsíň (13,75 m 2 ), koupelna (2,80 m 2 ), WC (0,95 m 2 ) a komora (2,10 m 2 ), sklep (2,52 m 2 ). Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací (zateplení, nová okna). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl postaven v roce 1980. K vlastnictví bytové jednotky 2952/10 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 7297/156333 na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a pozemku par.č. 1372/13 v k.ú. Moravská Ostrava, obci Ostrava a okresu Ostrava-město.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 890 tis. až 1 100 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (družstevní, balkon, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Poděbradova,Ostrava 1 099 000 0,90 75 13 188 1,00 1,00 1,00 1,10 14 507 byt č.2 Maroldova, Ostrava 945 000 0,90 65 13 085 1,00 1,00 1,00 1,00 13 085 byt č.3 30.dubna, Ostrava 960 000 0,90 67 12 896 1,00 1,00 1,00 1,00 12 896 byt č.4 Varenská, Ostrava 899 000 0,90 68 11 899 1,00 1,00 0,95 1,05 11 869 průměrná indexovaná hodnota 13 089 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 72,97 13 089 955 099 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 955 099,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 955 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2952/10, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku p.č. 1372/13 a pozemku parc.č. 1372/13. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 955 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2952/10, umístěné v domě č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a spoluvlastnického podílu ve výši 7297/156333 na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a pozemku parc.č. 1372/13, katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 3566), je stanovena ke dni 25. 6. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 955 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 2952/10, umístěné v domě č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a spoluvlastnického podílu ve výši 7297/156333 na společných částech domu č.p. 2952 na pozemku parc.č. 1372/13 a pozemku parc.č. 1372/13, katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 3566) činí Slovy: devětsetpadesátpěttisíckč 955 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obecnou cenu 955 000,- Kč Slovy: devětsetpadesátpěttisíckč V Ostravě, 3. 7. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2381-338/2015 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Poděbradova, Moravská Ostrava Cena: 1 099 000,- Kč Užitná plocha: 75 m 2 Byt 3+1 v dr.vl.( s okamžitým převodem do os. vl. za doplatek) na ul.poděbradova v Moravské Ostravě. Byt je čistý a je v původním udržovaném stavu určen k rekonstrukci. Dům po celkové revitalizaci - plastová okna vč. žaluzií, fasáda, výměna schránek, zvonků a vchodových dveří. Nový výtah. Parkování před domem. V okolí veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Klidná lokalita v blízkosti centra. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Maroldova, Moravská Ostrava Cena: 945 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v revitalizovaném panelovém domě na lukrativním místě nedaleko centra Ostravy. Byt má velkou, vkusně zařízenou kuchyň, částečně rekonstruovanou koupelnu a je k dispozici včetně vybavení a nábytku. Výhodou je velmi dobrá dostupnost dopravy a služeb. Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. 30.dubna, Moravská Ostrava Cena: 960 000,- Kč Užitná plocha: 67 m 2 Byt 3+1 s lodžií v 9. NP v osobním vlastnictví, revitalizov. panelového domu. Prostorný a světlý byt je po částečné rekonstrukci, ve velmi dobrém stavu. Nová plovoucí podlaha a nové vestavěné skříně v předsíni. Možné další úpravy dle vlastních představ. Nachází se v blízkosti centra Ostravy s veškerou občanskou vybaveností. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Varenská, Moravská Ostrava Cena: 899 000,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, v těsné blízkosti centra Ostravy. Dům prošel kompletní revitalizací - střecha, plastová okna, zateplení a výtahy. Jedná se o slunný byt v původním, ale perfektním stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. K bytu náleží prostorná komora na patře. V těsném dosahu je veškerá občanská vybavenost.