1 Znalecký posudek č. 33/2012 O ceně stavby bez čp/če na st.p.č. 7276 včetně příslušenství, v obci a k.ú. Cheb. Objednatel posudku: Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9 690 02 Břeclav Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení ke Sp. zn: 160 EX 765/10 Podle stavu ke dni 29.2.2012 posudek vypracoval: Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. v Chebu, 5.3. 2012
2 Nález Znalecký úkol I. Zjištění obecné ceny stavby bez čp/če na st.p.č 7276 včetně příslušenství, v obci a k.ú. Cheb. II. Zjištění ceny jednotlivých práv a závad s touto nemovitostí spojených. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 2. 2012. Zástupce majitele (ač vyzván dopisem) nebyl prohlídce přítomen a nemovitost tak mohla být zaměřena o obhlídnuta pouze zvnějšku. Doplňující informace k nemovitosti získal znalec na stavebním úřadě v Chebu a z telefonátu se zástupcem majitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Místní šetření znalce dne 29.2.2012. Informace z katastru nemovitostí. Snímek katastrální mapy. Spis k dané nemovitosti na stavebním úřadě v Chebu. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č.10371 je vlastníkem budovy bez čp/če na st.p.č. 7276 v obci a k.ú. Cheb: D.F.V. MATE s.r.o., Tršnická 2088/3, 350 02 Cheb Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji Chebu v místní části Hradiště, poblíž železniční trati, řeky Ohře a nedaleko od hlavní příjezdové komunikace. Jedná se o lokalitu, která je umístěna dle územního plánu v plochách technického vybavení, v okolí se nachází podobné průmyslové objekty, čistička odpadních vod. Přístupná je po hlavní silnici a po zpevněné místní komunikaci.
3 Posuzovaná stavba je přízemní hala, sloužící jako průmyslový výrobní objekt. Budova je součástí celého areálu několika průmyslových objektů. Areál byl postaven začátkem 90 let, posuzovaná hala byla dostavěna před deseti lety. Hala je provozně i funkčně propojena se sousedními objekty. Areál je v současné době opuštěný a nevyužitý, stejně tak jako posuzovaná hala, Ta dříve sloužila jako průmyslová budova pro výrobu jeřábů. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektrické energie a plynu. Vodovod ani kanalizace nejsou do haly přivedeny. Prohlídka haly byla provedena pouze zvnějšku, majitel neumožnil přístup dovnitř, prohlídky nemovitosti se (přes doručenou výzvu) nezúčastnil. Strojní vybavení haly tak nemohlo být zjištěno, stejně tak nejsou znalci známy jiné závady a práva spojená s nemovitostí, než ty, jež vyplývají z exekuce. Hala stojí na pozemku jiného vlastníka, nemá samostatný přístup z veřejné komunikace, ani vlastní sociální zázemí. Obsah posudku Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí. Ocenění bude provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Ocenění tržní (obecnou, obvyklou) cenou definice podle zákona 151/97 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jedná se o zjištění obvyklé (tržní) ceny průmyslové haly bez pozemku. Pro stanovení obvyklé ceny budou použity následující metodiky: I. Ocenění nemovitosti podle platné vyhlášky. II. Porovnání nemovitosti s nabídkou na současném trhu. Dosažené výsledky budou vyhodnoceny a použity jako podklad pro odborný odhad obvyklé ceny nemovitosti.
4 Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Hala bez čp/če na st.p.č. 7276 Výrobní hala je nepodsklepený přízemní objekt se sedlovou střechou. Nosné konstrukce jsou ocelové sloupy a průvlaky, obvodové zdi jsou z tvárnic. Ocelový krov, krytina z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna ocelová s výplní z makrolonu, dveře a vrata ocelová. Podlaha z betonové mazaniny. Vybavení haly nebylo zjištěno. Dle sdělení zástupce majitele objektu je v budově jeřábová dráha. Vytápění objektu je lokálními plynovými topidly. Vnitřní omítky vápenné, fasáda vápenocementová, nezateplená. Celý objekt je tvořen jednou velkou halou bez dalšího členění. Technický stav domu je dobrý, odpovídající jeho stáří. Dům byl kolaudován před deseti lety.
5 I. Ocenění dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Cheb Výrobní hala 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: F. budovy pro průmysl a skladování s jeřábovými drahami Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,123 Koeficient prodejnosti: 0,436 (Výroba) Podlaží: výrobní hala Výška: 6,25 m Zastavěná plocha: 16,90 57,90 = 978,51 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 6,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 978,51 m 2 Obestavěný prostor (OP): výrobní hala 6,25 16,90 57,90 = 6 115,69 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové základy s izolací 10,30 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce ocelové sloupy, plášť zděný z tvárnic 21,30 % Standardní 3. Stropy bez stropu 8,40 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha krov ocelový, střecha sedlová 10,10 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,80 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 6,80 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky dvouvrstvé 3,80 % Standardní 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody chybí 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře dveře hladké plné 3,20 % Standardní 12. Vrata ocelová vrata 2,30 % Standardní 13. Okna okna ocelová jednoduchá plexi 5,10 % Standardní 14. Povrchy podlah betonová mazanina 4,70 % Standardní 15. Vytápění lokální plynovými topidly 1,30 % Standardní 16. Elektroinstalace světelný i motorový proud 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod chybí 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace chybí 0,80 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody chybí 0,40 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se
23. Vnitřní hygienická vybavení chybí 2,20 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní chybí 5,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,40 % 0,0840 10. Schody 0,54 1,852 0,80 % 0,0080 18. Vnitřní vodovod 0,54 1,852 0,90 % 0,0090 19. Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 0,80 % 0,0080 21. Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 25. Ostatní 0,54 1,852 5,40 % 0,0540 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8110 Ocenění: 6 Základní jednotková cena (ZC): 1 731, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9267 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7480 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8110 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1230 Koeficient prodejnosti K p : 0,4360 Základní jednotková cena upravená: = 896,59 Kč/m 3 Základní cena upravená: 6 115,69 m 3 896,59 Kč/m 3 = 5 483 266,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 90 roků Opotřebení: 100 10 / (10 + 90) = 10,000 % Odpočet opotřebení: 5 483 266,50 Kč 10,000 % 548 326,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 934 939,85 Kč Výrobní hala zjištěná cena: 4 934 939,85 Kč Rekapitulace Výsledné ceny: a)výrobní hala Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 4 934 939,85 Kč 4 934 939,85 Kč 4 934 940, Kč Zjištěná cena: 4 934 940, Kč Cena slovy: čtyřimilionydevětsettřicetčtyřitisícedevětsetčtyřicet Kč
7 II. Porovnání nemovitostí s nabídkou na současném trhu Z lokality Chebu a nejbližšího okolí je v současnosti na trhu následující nabídka srovnatelných nemovitostí: Realitní kancelář MM Reality nabízí k prodeji komerční objekt v Podhradě u Chebu. Jedná se o výrobní halu. V zadním traktu je zázemí, v bočním traktu jsou kanceláře a kovárna. Topení je plynové. Rekonstrukce rozvodů a sociálního zázemí. Nutno vidět Podlahová plocha: 784 m 2 Nabízená cena: 4.800.000,- Kč Ve srovnání s oceňovaným objektem je tato hala větší, její technický stav je horší, bez vybavení, pozemek. Realitní kancelář MM Reality nabízí k prodeji komerční objekt vhodný k další výstavbě například skladových hal, výrobních prostor, nebo parkoviště. Objekt se nachází na okraji obce Tršnice u Chebu. Celková plocha pozemku je 11.108 m2, z toho zastavěná plocha 146 m2. K dispozici ihned. Podlahová plocha: 146 m 2 Nabízená cena:2.399.900,- Kč Ve srovnání s oceňovaným objektem je tato hala výrazně menší, bez fasády, v dobrém stavu, veliký pozemek. Realitní kancelář Gavlas nabízí k prodeji halu situovanou na okraji města Cheb. Hala má ocelovou konstrukci a je vybavena mostovými jeřáby. Možno zakoupit i zařízení pro kovovýrobu. Veškeré inženýrské sítě, plynová kotelna. Užitná plocha 2150 m2, zastavěná plocha 2390 m2, pozemek 8600 m2. Podlahová plocha: 2150 m 2 Nabízená cena:11.000.000,- Kč Ve srovnání s oceňovanou halou je tato výrazně větší, v horším stavu, s velkou plochou pozemků, s vybavením a příslušenstvím.
8 Nabídka nemovitostí v dané lokalitě je dostatečná pro vytvoření představy o nabídce na místním realitním trhu. Uvedené nemovitosti jsou vhodné k porovnání. Třetí nemovitost leží poblíž oceňovaného objektu v Chebu, ostatní dvě se nacházejí v podobných lokalitách nedaleko za městem. Nabídkovou cenu nejvíce ovlivňuje velikost objektu, jeho technický stav, příslušenství, vybavení a jeho poloha. Porovnání s nabídkou realitních kanceláří lze použít jako jednu z metod ocenění. Realitní trh s podobnými nemovitostmi stagnuje a nabídka výrazně převyšuje poptávku. Z porovnání nabízených nemovitostí s oceňovaným objektem se zohledněním jejich vzájemné velikosti, stavebně technického stavu, vybavení, polohy a velikosti stanovuji porovnávací cenu jako střed mezi nabídkami číslo jedna a dvě, sníženou o 20% ( provize RK, pozemky), tj 3.000.000,- Kč.
9 Rekapitulace Cena zjištěná Cena Cena zjištěná dle vyhlášky váha 1 4 934 940,00 Kč Cena zjištěná cenovým porovnáním váha 2 3 000 000,00 Kč Vážený průměr zjištěných cen Obecná (obvyklá, tržní) cena současná 3 645 000,00 Kč 3 500 000,00 Kč Závěr Odborný odhad ceny obvyklé Pro stanovení tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod pro stanovení ceny dle vyhlášky. Ocenění cenovým porovnáním bylo provedeno z dostupných relevantních podkladů a srovnávacích nemovitostí z dané lokality. Při určení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, její technický stav, polohu, lokalitu apod. Pro základ ceny obvyklé byl stanoven vážený průměr zjištěných cen, přičemž i vzhledem k situaci na trhu nemovitostí byla ceně porovnávací přidělená dvojnásobná váha. Tento vážený průměr byl dále ještě snížen o 145 tisíc Kč jako sleva za stavbu na cizím pozemku a přístup z veřejné komunikace přes cizí pozemky. Práva a závady, jiné než spojené s exekucí, nebyly zjištěny. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí 3 500 000, Kč Cena slovy: třimilionypětsettisíc Kč v Chebu, 5.3. 2012 Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb
10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 1.11.2006 č.j. Spr 489/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 33/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.