ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 53/7523/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemku čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 53/7523/2016 LV no.: 919 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemek čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Horní Chřibská 170, 407 44 Chřibská GPS: 50.85828N, 14.50271E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.324.240 Kč Market value Tržní hodnota 800.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 800.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 799.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: 2 (budova č.p. 170 a vedl. stavba) LAND / POZEMEK budova č.p. 170 vedlejší stavba a venkovní úpravy (oplocení, přípojky IS, zahradní altán apod.). Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 243 242 celkem 1 136 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: osada Horní Chřibská - část města Chřibská občanská vybavenost v lokalitě minimální (obchod a pohostinství), základní v sídlení části města Type: Druh Unit price: Jednotková cena zastavěná plocha a nádvoří zahrada 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 176 (odvozeno z katast. mapy) m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 1 800 (odhad) m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): odhad 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 919 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti RENT s.r.o., Hvězdova 1566/21, Nusle, 140 00 Praha 4, IČ 64942392. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 919. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Pozn.: Lokalitou prochází koryto vodního toku, podle Povodňového plánu ČR se však oceňované stavby nenacházejí v záplavovém území. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 919 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 170 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Vzhledem k neumožnění provedení prohlídky nemohl být ověřen skutečný stav užívání budovy. Weak points / slabé stránky: - lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti - nemovité věci situované v blízkosti hlavní komunikace procházející osadou - přístup a příjezd k nemovitým věcem z veřejné komunikace je veden po mostku přes vodní tok protékající osadou - značně zhoršený stavebně technický stav staveb Strong points / silné stránky: - osada situovaná v příjemné krajinné oblasti Lužických hor - prostorná vila v minulosti užívaná pravděpodobně k bydlení - dostatečná výměra pozemků Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 919 pro k.ú. Horní Chřibská a obec Chřibská, prokazující stav evidovaný k datu 13.01.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Horní Chřibská, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na 02.02.2016, 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 654477 Název katastrálního území: Horní Chřibská Kód obce: 562530 Název obce: Chřibská Počet obyvatel obce: 1 380 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2015 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Horní Chřibská Infrastructure / infrastruktura: Město Chřibská se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 15 km jihozápadně od města Varnsdorf, přibližně 30 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 115 km severně od centra hl. města Prahy. Město Chřibská leží na území Chráněné krajinné oblasti Lužické hory a zčásti, svým západním okrajem, na územích Chráněné krajinné oblasti Labské pískovce a Národního parku České Švýcarsko. Město Chřibská má 1 380 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ) a sestává ze čtyř částí - Chřibská, Dolní Chřibská, Horní Chřibská a Krásné Pole. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a další služby). Po dopravní stránce je město dostupné především po silnici II/263, město je také napojeno na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v osadě Horní Chřibská, v lokalitě situované ve střední části osady, v blízkosti hlavní komunikace procházející lokalitou. V osadě se nachází obchod a pohostinství, za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na centrum sídelní části města Chřibská (cca 2 km). V lokalitě jsou rozvody elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 170: Budova č.p. 170 samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská. Dispoziční řešení: Podle zjištění při prohlídce na místě se jedná se o samostatně stojící pravděpodobně podsklepený objekt o dvou nadzemních podlažích, v minulosti užívaný pravděpodobně k bydlení. Vnitřní dispozice budovy nebyla z důvodu nezpřístupnění nemovitosti zjištěna. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, střecha je částečně sedlová a částečně mansardová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna v prvním nadzemním podlaží jsou dřevěná dvojitá, v druhém nadzemním podlaží jsou plastová pravděpodobně s izolačními dvojskly, vnější omítky jsou hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor budovy nebylo z důvodu nezpřístupnění nemovitosti zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří budovy činí více než 80 roků. Z exteriéru je patrné, že budova je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu a je pravděpodobně delší dobu neužívaná. Podle sdělení obyvatel lokality dochází k neoprávněným vniknutím do stavby, při kterých je postupně devastováno její vybavení a její stavební součásti, z vnějšku je například patrné, že již došlo k vytržení kovového nadokenního překladu u jednoho z oken v přízemí. Další stavby: Na pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, se dále nachází vedlejší stavba částečně zděná z cihel a částečně dřevěné konstrukce. Z exteriéru je patrné, že stavba je v dezolátním stavu. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (oplocení, přípojky inženýrských sítí, zahradní altán apod.). Venkovní úpravy jsou rovněž jako výše uvedené stavby ve značně zhoršeném stavu, oplocení severozápadní hranice pozemku čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, zcela chybí. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely 243, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 707 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace z části zastavěný budovou č.p. 170 a vedlejší stavbou, nezastavěná část je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, o výměře 429 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek rovinné konfigurace tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 170 a stavebním pozemkem čís. parcely 243. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné ze snímku katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejné komunikace na pozemku čís. parcely 227, k.ú. Horní Chřibská (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Město Chřibská) po mostku umístěném přes vodní tok protékající lokalitou na pozemku čís. parcely 110/1, k.ú. Horní Chřibská (druh pozemku: vodní plocha, způsob využití: koryto vodního toku přirozené nebo upravené, vlastnické právo: Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu: Povodí Ohře, státní podnik). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 243 (součástí je stavba č.p. 170) a pozemku čís. parcely 242, k.ú. Horní Chřibská, obec Chřibská, část obce Horní Chřibská, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. února 2016 Slovy: Osmsettisíc Kč 800.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 919 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky dle listiny do výše 1 000 000,- Kč, povinnost k pozemkům čís. parcel 242 a 243, k.ú. Horní Chřibská (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 919. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 53/7523/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 18. února 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 53/7523/2016 LV no.: 919 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p. 170 1800 4 900 8 820 000 80,0 1 764 000 2 ostatní stavby 705 600 85,0 105 840 3 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 1 869 840 m 2 Kč/m 2 Kč 1 243 zastavěná plocha a nádvoří 707 400 282 800 2 242 zahrada 429 400 171 600 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 454 400 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 324 240 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 3 Rodinný dům v Chřibské, okr. Děčín Rodinný dům v části obce Chřibská-Krásná Pole, okr. Děčín Rodinný dům v části obce Chřibská-Dolní Chřibská, okr. Děčín Kč m 3 m 2 Kč/m 2 Kč Kč Kč 470 000,00 II-16 nestanoven 1888 200 377 600 92 400,00 1,20 nabídka RK *1), samostatně stojící RD s 2 NP, dům ve zhoršeném 564 000 stavebně technickém stavu, vedlejší stavba v příslušenství 900 000,00 II-16 nestanoven 1090 400 436 000 464 000,00 0,95 nabídka RK *2), samostatně stojící RD 855 000 s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dům ve značeně zhošeném stavu 1 150 000,00 II-16 nestanoven 1971 200 394 200 755 800,00 0,85 nabídka RK *3), samostatně stojící RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, 977 500 dům po částečné rekonstrukci, garáž a kolna v příslušenství 1) nabídka realitní kanceláře AAA Byty.cz a.s., Zahrádky 2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha 3) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,324 mil.kč nebyla stanovena 0,799 mil.kč 0,800 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Budova č.p. 170 v části obce Chřibská-Horní Chřibská, okr. Děčín Jihozápadní pohled od vrat Jihozápadní pohled z komunikace Jižní pohled z komunikace Severní pohled z pozemku čís. parcely 240, k.ú. Horní Chřibská Jihozápadní pohled na vedlejší stavbu z pozemku čís. parcely 240, k.ú. Horní Chřibská Okolí nemovitosti