Znalecký posudek (vč.stanovení obvyklé ceny) č. 8093/013 o ceně bytu 920/14 vč.podílu na pozemcích v Mladé Boleslavi, ulice Václavkova Objednatel posudku: BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 100 00 PRAHA 10 Účel posudku: podklad pro insolvenční řízení KSPH 67 INS 1660/2014 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Dolák Boháčkova 630 293 01 Mladá Boleslav Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 26.1.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 6525 a LV 4065 kú Mladá Boleslav ke dni 26.1.2015 bez závad s nemovitostmi spojených (exekuce a fakta, že se jedná o obsazený byt). 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.1.2015 za přítomnosti vlastníka 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Informace vlastníka Snímek katastrální mapy Prohlášení vlastníka 4. Vlastnické a evidenční údaje Viz Výpis z katastru nemovitostí v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Obec kategorie - Statutární město, správní funkce - veškeré, obchody - veškeré, pošta - ano, školy - základní střední i vysoká, zdravotní zařízení - nemocnice zdravotní střediska, policie - ano, stavební úřad - ano, kulturní zařízení - kulturní dům divadlo, sportovní zařízení - sportovní hala zimní stadion letní stadion sokolovna hřiště, struktura zaměstnanosti - aut.průmysl a služby, životní prostředí - dobré bez inverzí, hotely - ano, poptávka po nemovitostech - nabídka převyšuje poptávku, územní plán - schválený. Umístění nemovitosti v obci vzdálenost od centra - cca 600 m, vzdálenost k autobusové zastávce - cca 100 m, vzdálenost k nádraží ČD - do 1 km, dopravní podmínky - dobré. Vlastní nemovitost dům - vícepodlažní obytný dům bez provozních místností, půdorys - obdélníkový, základy - betonové, nosné konstrukce - zděné, stropy - rovný podhled, střecha - valbová. byt - bytová jednotka 1+2 s úplným příslušenstvím v pátém nadzemním podlaží, možnost dalšího rozšíření - není, stavebně technický stav - odpovídá stáří, údržba domu - průměrná - údržba bytu - průměrná (provedena výměna prvků krátkodobé živitnosti) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 Možnosti ohrožení sesuv - nepřichází v úvahu, kritická poloha u vozovky - není, radon - vlastník nemá zprávu o měření, zdroj znečištění v blízkém okolí - není, zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí - není, zdroj hluku v okolí - hluk od dopravy. 6. Obsah posudku I. Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4382 II. Byt 1) BYT 920/14 Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:it = P6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02
4 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + P i) = 1,060 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo 4382 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.3721 stavební parcela 214 1 100, 235 400, st.4740 stavební parcela 186 1 100, 204 600, st.4741 stavební parcela 213 1 100, 234 300, Součet: 613 674 300, 0,00 Pozemky na LV číslo 4382 určená cena: 674 300, Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 4382 674 300, Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 674 300, Kč BYT 920/14 spoluvlastnický podíl: 6 544 / 248 384 17 765,31 Kč II. Byt a) BYT 920/14 38 Jedná se byt, který vznikl dle 5 odst.2 zák.č.72/1994 Sb.v platném znění. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 15,69 1,00 15,69 pokoj 21,02 1,00 21,02 předsíň 6,55 1,00 6,55 koupelna 2,53 1,00 2,53 kuchyň 11,19 1,00 11,19 WC 0,97 1,00 0,97
5 komora 2,21 1,00 2,21 sklep 5,28 0,10 0,53 lodžie 2,71 0,20 0,54 68,15 61,23 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 44 229 Základní cena (ZC): 21 063, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,05 * * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 40 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0,900 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + V i) V 10): i=1 0,945 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): 19 904,54 Kč/m 2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,060 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 61,23 19 904,54 1,000 1,060 = 1 291 880,28 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 674 300, Kč Spoluvlastnický podíl: 6 544 / 248 384 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 17 765,31 Kč + 17 765,31 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 309 645,59 Kč BYT 920/14 určená cena: 1 309 645,59 Kč
-6- B. Rekapitulace - adm.cena dle platného cen.předpisu 2015 Rekapitulace cen pozemků: a)pozernky na LV číslo 4382 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: BYT 920114- spoluvlastnický podíl: 6 544 I 248 384 Výsledné ceny bytu: a) BYT 920/14 Cena po zaokrouhlení podle 50: 674 300,- Kč 674 300,- Kč 17765,31Kč 1 309 645,59 Kč 1 309 650,- Kč Zjištěná cena: 1 309 650,- Kč Cena slovy: jedenmiliontřistadevěttisícšestsetpadesát Kč V Mladé Boleslavi, 26.1.2015 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (byt 920114) zapsané na LV 15344 a LV 4382 kú Mladá Boleslav Obvyklá cena (zákon č.l5111997 Sb., ve znění zákona č 121/2000 Sb., zákona č 237/2004 Sb., zákona č 257/2004 Sb., zákona č 296/2007 Sb., zákona č 188/2011 Sb. a zákona č 350/2012 Sb.) Obvyklá cena je definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikádaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim."
-7- Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.. Při určení obvyklé ceny stavby vycházím z prodejních cen obdobných nemovitostí ve Statutárním městě Mladá Boleslav (viz fotodokumentace v příloze- obdobné byty v panelových domech)- bylo přihlédnu ke všem dalším okolnostem majících na tuto cenu vliv a to zejména k poloze domu (dům v klidné části města, stáří domu (40 let z roku 1975), stavebně technickému stavu domu (adekvátní ke stáří) a stavebně technickému stavu bytu (adekvátní ke stáří - nadprůměrná údržba - výměna prvků krátkodobé životnosti) - naopak nebylo přihlédnuto k exekucím a skutečnosti, že v bytě mají trvalý pobyt rodiče dlužnice Lenky Mansfeldové (Hana a František Halešovi). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem určuji obvyklou cenu této nemovitosti bez závad s nemovitostmi spojených ke dni 26.1.2015 1450 000 Kč. slovy: jedenmiliončtiřistapadesáttisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 26.1.2015 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 28.05.1981, čj.k-197/80 pro základní obor ekonomika- ceny a odhady nemovitostí, odvětví stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán podpoř. č. 8093/013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji daňovým dokladem. fuj/ Zdet:aěk DOLÁK znal«z obonj ekonomika-ceny a odhady nemovttost( stavebhlctv(-stavby obytné, prúm. a zem. Boháčkova 630, 293 01 Ml. Bolesla'.J DIC CZ4310180.'
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23