Znalecký posudek č. ZP-4942 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 60, způsob využití: obč. vyb na pozemku st. parc. č. 103 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV 277. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 4040/11 Podle stavu ke dni 6.12.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 10.12.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 60, způsob využití: obč. vyb na pozemku st. parc. č. 103 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV 277. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova č.p. 60 270 04 Děkov 60 Region: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Děkov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.12.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Žáková Květoslava, č.p. 67, 43111 Všestudy. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 6.12.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3
Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Žáková Květoslava, č.p. 67, 43111 Všestudy. Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávek ze smlouvy ve výši 486.000,- Kč s příslušenstvím K zajištění budoucích pohledávek do výše 486.000,- Kč, které vzniknou do 31.10.2042 Česká spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 60, způsob využití: obč. vyb na pozemku st. parc. č. 103 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV 277. Obec Děkov se nachází cca 15 km od města Rakovník. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na rovinatém pozemku. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je špatný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Nová Ves 699 000,- 5956 117,36 0,90 1,00 105,62 st pozemek Hořesedly 394 240,- 3584 110,00 0,90 1,00 99,00 st pozemek Svojetín 399 000,- 2701 147,72 0,90 1,00 132,95 337,58 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 112,53 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 99,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 132,95 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 103 677 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 677 m 2 677,00 m 2 á 112,53 Kč/m 2 = 76 182,81 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 76 182,81 Kč Pozemky - výsledná cena = 76 182,81 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 76 180,- Kč Cena pozemků činí celkem 76 180,- Kč 5
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.p. 60 Adresa Děkov Popis: Samostatně stojící stavba, postavena na oploceném pozemku rovinatého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace v centrální části obce. Budova s 2 NP a střešní částí, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová s pálenou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená. Stavba dříve sloužila jako obecní škola, cca 40 let uzavřena, za domem je položena rozpadlá zděná vedlejší stavba. Souhrnný stavebně technický stav je havarijní. Druh nemovitosti Objekty pro služby a administrativu Poloha samostatně stojící Stáří objektu 139 roků Stav objektu havarijní Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 677 m 2 Zastavěná plocha 230 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství vedl.stavba Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Holedeč Adresa Mlýnská, 438 01 Holedeč Popis: RD v Holedči okr.louny.pozemek na kterém dům stojí je o výměře 400m.Tento dům je určen k vnitřní rekonstrukci,po statické stránce je zcela v pořádku,střecha je v dobrém stavu.dům je patrový,jsou zde hezké prostorné místnosti.přízemí se skládá z kuchyně a tří pokojů,v patře je jedna veliká místnost a další dvě menší místnosti.v domě je zavedena obecní voda,odpady jsou svedeny do kanalizace.je zde možnost připojení k plynu, přípojka je dovedena až k patě domu.dům je částečně podsklepen. 6
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 400 m 2 Zastavěná plocha 250 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 390 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 300 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Podbořany Adresa 441 01 Podbořany Popis: RD v klidné části obceležící v těsné blízkosti města Podbořany. Celková zastavěná plocha včetně nádvoří činí 1581 m2, obytná je cca 220 m2. Oba domy jsou vhodné k celkové rekonstrukci. První dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, dva pokoje a koupelna. V patře je kuchyň, čtyři pokoje a chodba. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. Druhý dům je přízemní se sedlovou střechou. Zde je kuchyň, tři pokoje, chodba a koupelna. Způsob vytápění je na zvážení budoucích majitelů. Voda je k dispozici obecní nebo ze dvou vlastních studní, odpady jsou svedeny do septiku. Plynová přípojka je na domě. K domu náleží garáž a hospodářská budova v dobrém stavu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1581 m 2 Zastavěná plocha 220 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena 399 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 306 923,08 Kč Výměry a jednotkové ceny 7
Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Oráčov Adresa 270 32 Oráčov Popis: Rodinný dům v obci Oráčov, okr. Rakovník. Jedná se o zemědělskou usedlost vhodnou k rekonstrukci. Na pozemku o celkové výměře 1882 m2 se dále nachází další 2 objekty, oba lze využít jako další domy nebo k podnikání, jeden sloužil jako autodílna s montážní jámou. Elektřina je rozvedena do všech objektů pomocí venkovních kabelů. Vlastní studna. Oráčov je klidná obec s dobrou občanskou vybaveností a krásným okolím. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1882 m 2 Zastavěná plocha 190 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 490 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 376 923,08 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Hořesedly Adresa 270 04 Hořesedly Popis: Samostatně stojící dvougenerační RD 4+1 a 3+kk v centru obce Hořesedly. Jedná se o nepodsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou šindelí, zastavěná plocha činí 200 m2, obytná je cca 180 m2. Dům prošel v roce 2012 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné koupelny a toalety, rozvody vody a odpadů a revize elektřiny. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna a toaleta. V patře je zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, jeden pokoj, koupelna, toaleta a půdní prostor vhodný k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva nebo elektrické přímotopy. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží oplocená zahrada o rozloze 401 m2 umístěná 8
cca 100 m od domu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 601 m 2 Zastavěná plocha 200 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 569 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 437 692,31 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Holedeč 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Podbořany 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Oráčov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Hořesedly 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 355 384,62 Kč Budova č.p. 60 - výsledná cena = 355 384,62 Kč 9
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 76 180,- Kč 355 380,- Kč Obvyklá cena: 360 000,- Kč slovy: třistašedesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 128 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 60, způsob využití: obč. vyb na pozemku st. parc. č. 103 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV 277 v objektivní zaokrouhlené výši 360.000,-- Kč. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, vedl. stavba, nájemní smlouvy nezjištěny, věcné břemena nezjištěna. V Praze, 10.12.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4942 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11