Znalecký posudek č. 1231/20

Transkript

1 080 EX 1468/11-22 Znalecký posudek č. 1231/20 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 z rodinného domu čp. 182 a příslušných nemovitostí v k.ú. a obci Luštěnice, kraj Středočeský. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská Mladá Boleslav odhad obvyklé ceny nemovitostí Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá Mělník Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mělníku,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 z rodinného domu čp. 182 a příslušných nemovitostí v k.ú. a obci Luštěnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům čp. 182 Boleslavská Luštěnice Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Luštěnice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinné paní Aleny Kofránkové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení 080 EX 1468/ informace o budově a parcelách - snímek z katastrální mapy - plánek stavební dokumentace - katalog nabízených nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené paní Kofránkovou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle informací o budově a parcelách jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Jiřího K o f r á n k a 1/2 Aleny K o f r á n k o v é 1/2 6. Dokumentace a skutečnost: Byl předložen plánek stavební dokumentace, ze kterého byly po kontrole převzaty uváděný výměry. Ostatní skutečnosti byly zjištěny a zaměřeny na místě. Stáří nemovitosti sdělila paní Kofránková.

3 Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. 8. Celkový popis nemovitosti: Rodinný dům je volně stojící, přízemní, nepodsklepený. Původní stavba je z roku 1928, v roce 1954 byla provedena přístavba do dvora. Technický stav zanedbaný, údržba neprováděna. Objekt před rekonstrukcí, rekonstrukce nutná K domu přísluší kůlna (sklad) navazující na obytnou část, sklady ve dvoře, studna, venkovní úpravy (přípojka vody, elektro, oplocení, vrata, suchý záchod, připraveno na napojení kanalizace), pozemek parc.č. 168 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 250m 2 a parc.č. 5/5 zahrada o výměře 279m 2, která tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou. Popis konstrukcí a vybavení: Základy bez izolací, obvodové stěny zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový, krytina z tašek, klempířské konstrukce žlaby a svody, vnitřní omítky vápenné, dveře plné hladké, okna dvojitá, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod vody studené. Dispoziční řešení: 1.n.p.: ložnice, obývací pokoj, kuchyň, chodba, lázeň

4 - 4 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům čp. 182 Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nabízených nemovitostí SReality, ze kterého byly vybrány a porovnány tři nabízené rodinné domy ve stejné lokalitě jako oceňovaný. Jako měrná jednotka pro porovnání byla použita podlahová (užitná plocha). Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 529 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 250 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 2,12 Výtah: ne Přípojky: vodovodní, elektro Technický stav objektu: špatný Garáž: není Stáří objektu: 84 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 68,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1,020

5 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0, Názor odhadce 0,90 1,10 1,030 Výsledný koeficient: 0,285 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Luštěnice Adresa: Boleslavská, Luštěnice Popis: RD se započatou rekonstrukcí. RD stojí na oploceném, rovinatém pozemku, tvaru trojúhelníku, stojí zde vedlejší stavby, po jejichž demolici může vzniknout prostor pro stavbu garáže. Další část pozemku je využívána jako zahrada. Dům je přízemní, dispozice: vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. Další možnosti obytného prostoru lze získat z půdy. Topení v domě zajištěno krbovými kamny. Na domě je plynová přípojka, rozvod po domě není proveden. Studna na pozemku je zdrojem vody pro objekt, studna vrtaná s dostatečným zdrojem vody. Odpad sveden do septiku Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 372 m 2 Zastavěná plocha: 372 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství:

6 - 6 - Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 90,00 m ,- Kč/m ,54 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka nemovitostí 1,03 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,99 6. Školství 0,99 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,03 Součin dílčích koeficientů - Is 0,393 Objekt č.: 2 Název: RD Luštěnice Adresa: Brodecká, Luštěnice Popis: částečně podsklepený RD 5+1, stodola, kolna a další budovy garáží a opraven - to vše spolu s pozemky 3908 m2 v Luštěnicích u Mladé Boleslavi. Jedná se o částečně podsklepený, přízemní RD s podkrovím v části půdního prostoru sedlového krovu. Objekt byl postavený původně jako obytná část zemědělské usedlosti.vnitřní dispozice - v přízemí vstup ze dvora do předsíně, dále WC, koupelna, kuchyň se sporákem na PB, obývací pokoj a ložnice. V zadní části domu je bývalý vejminek se samostatným vchodem - jsou zde dvě obytné místnosti a spíž. V podkroví je pro obývání upravena pouze jedna místnost, zbytek prostoru tvoří půda. Klenutý sklep pod domem je využit jako sklad potravin a je zde též umístěna domácí vodárna. Na dům navazuje stodola s kůlnou, dále prádelna, garáž, chlévky a další pomocné prostory.objekt je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, má však i vlastní studnu, ze které se odebírá voda. El. přípojka 220/380 V, plyn vede podél hranice pozemku Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 3908 m 2 Zastavěná plocha: 600 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny

7 - 7 - Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 110,00 m ,27 Kč/m ,61 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka nemovitostí 1,03 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,99 6. Školství 0,99 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,03 Součin dílčích koeficientů - Is 0,535 Objekt č.: 3 Název: RD Luštěnice Adresa: Boleslavská, Luštěnice Popis: RD se zahradou 735m2, cihlový rodinný dům 4+1 se zahradou 735 m2 v centru Luštěnic, v blízkosti školy, školky. Součástí zahrady je altán, prostorný zahradní přístřešek, ze kterého lze vybudovat dílnu, garáž, nebo prostory k podnikání. Dům je podsklepen, v roce 2003 byla provedena rozsáhlá kompletní rekonstrukce (nové odpady,plastová okna,nová fasáda domu, nová kuchyň, barový pult,nové plovoucí podlahy, dlažba).v přízemí domu se nachází vstupní chodba,koupelna s WC, samostatná moderní kuchyň s barovým pultem a jídelnou, dále pak obývací pokoj, 2x dětský pokoj. V 1. patře naleznete ložnici a prostornou půdou, ze které lze vybudovat další obytné místnosti.dům je vytápěn plynovým kotlem, je napojen na obecní kanalizaci Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 736 m 2 Zastavěná plocha: 90 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 115,00 m ,- Kč/m ,70 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka nemovitostí 1,03 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,99 6. Školství 0,99

8 Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,03 Součin dílčích koeficientů - Is 0,651 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD Luštěnice ,54 2. RD Luštěnice ,61 3. RD Luštěnice ,70 SJC minimum ,61 SJC průměr ,00 SJC maximum ,70 Index oceňovaného objektu 0,285 0,285 0,285 0,285 0,285 JCO minimum 7 845,00 JCO průměr 8 834,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 68,00 CO minimum CO průměr CO maximum Rodinný dům čp výsledná cena = ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Na základě předchozích zjištění a na základě současného stavu na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu v daném čase Obvyklá cena spoluvlast. podílu ve výši 1/2: ,- Kč slovy: třistatisíc Kč Práva a závady Na oceňovaných nemovitostech se nenacházejí žádná práva ani závady. V Mělníku, Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá Mělník D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1231/20 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1231/20.

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 RD pohled z ulice RD pohled ze dvora Kůlna (sklad) Sklady ve dvoře