- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 91/2015 O ceně pozemku parc. č. st. 14 se stavbou rodinného domu čp. 37 v k.ú. Třtěno, obec Chožov, okr. Louny. Objednavatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem Dle stavu ke dni 16.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova 1299, 274 01 Slaný, telefon: 603 480 416 e-mail: macak.petr@centrum.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Slaném 18.11.2015
- 2 - Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.3. Projektová dokumentace 2.4.Omezení vlastnického práva 2.5.Ekologické zatížení 2.6. Poloha a charakteristika nemovitosti (širší vztahy) 2.7. Popis a technický stav nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti 3.2.1. Metoda zjištění věcné hodnoty 3.2.2.Výnosový způsob ocenění 3.2.3.Metoda porovnávací 3.2.4. Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti ceně pozemku parc. č. st. 14 se stavbou rodinného domu čp. 37 v k.ú. Třtěno, obec Chožov, okr. Louny, za kterou by mohl být majetek reálně na trhu obchodován. Navržená obvyklá cena podle tohoto ocenění by měla odrážet tržní podmínky v daném období a v dané lokalitě. 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a
- 3 - přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení. Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. 2.Nález: 2.1 Základní údaje Název předmětu ocenění: pozemek parc. č. st.14 se stavbou rodinného domu čp. 37 Adresa předmětu ocenění: Třtěno 37 439 22 Chožov Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Chožov Katastrální území: Třtěno Počet obyvatel: 559 2.2 Podklady pro vypracování posudku: -prohlídka se zaměřením dne 16.11.2015 za přítomnosti vlastníka paní Marii Rámešové. - snímek pozemkové mapy - výpis KN z LV č. 44 pro k.ú. Třtěno 2.3. Projektová dokumentace: K oceňovaným stavbám nebyla zjištěna projektová dokumentace. Ocenění je provedeno dle výměr a skutečností zjištěných při místním šetření. 2.4. Omezení vlastnického práva: V části C LV č. 44 pro k.ú. Třtěno je uvedeno zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní. Tato omezení nejsou vzhledem k účelu znaleckého posudku uvažována. Žádná další omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 2.5. Ekologické zatížení : Nebylo zjištěno.
2.6.Poloha nemovitosti (širší vztahy): - 4 - Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Třtěno, které je stavebně nesrostlou částí obce Chožov. Od vlastní obce je Třtěno ve vzdálenosti 3 km. Obec se nachází severně 10 km od bývalého okresního města Louny. Od okraje Hlavního města Prahy je obec ve vzdálenosti 60 km. V části obce Třtěno je z občanské vybavenosti pouze obchod a restaurace, škola je v Černčicích ve vzdálenosti 8 km. Dům čp. 37 je situován na severní straně návsi na pozemku parc. č. st. 14 o výměře 809m 2.
- 5 - Pozemek je výrazně obdélníkového tvaru s delší stranou ve směru jih-sever, rovinný, přístupný z veřejné zpevněné komunikace, je provedeno napojení na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, v obci není rozvod zemního plynu. Dům čp. 37 je postaven hlavním průčelím na jižní hranici pozemku směrem na náves. Na rodinný dům navazuje zděná kolna. V zadní části dvora je stodola s kolnou. 2.7. Popis a stav nemovitosti: - rodinný dům čp. 37:
- 6 - Dům čp. 37 je samostatně stojící stavba, přízemní bez podsklepení a podkroví. V přízemí je chodba, velká obytná místnost s kuchyňským koutem, sprchový kout, WC a nedokončená obytná místnost. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva tl. 600 mm bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy v přední obytné místnosti dřevěné s viditelnými trámy, v zadní se sádrokartonovým podhledem, krov je sedlový s pálenou a cementobetonovou krytinou, oplechování pozinkovým plechem, není proveden bleskosvod, fasádní omítky jsou vápenné hrubé. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře překližkové do ocelových zárubní, podlahy keramické v obytné místnosti plovoucí. Provedení instalací je, sprchové koutu a WC, je standardní, dům je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. Technický stav: stáří stavby je více než 100 roků. Nosné konstrukce jsou původní, v roce 2008 byla provedena adaptace vnitřních prostor - obytné místnosti s kuchyňským koutem, zřízen sprchový kout a WC. Zadní místnost není dokončena, je zde proveden obklad sádrokartonem který je silně napaden plísní. Obvodové zdivo není izolované a je vlhké vzhledem k vysoké hladině spodní vody, na kterou mělo vliv i zasypání studny při zdi domu. Kolna: Kolona navazuje na severní štít rodinného domu. Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu s pultovým krovem s krytinou z vlnitých osinkocementových desek. Stavba je ve velmi špatném technickém stavu. Stodola, kolna: Stodola je postavena v zadní části dvora. Svislé nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, krov sedlový s cementobetonovou krytinou, podlahy z cihelné dlažby. V malé části při západním štítu je zřízena dílna. K západnímu štítu stodoly je přistavěna jednoduchá zděná kolona s pultovým krovem a plechovou krytinou. Stáří stavby stodoly je 90 roků, není udržována, nosné konstrukce nejsou viditelně narušeny.
3. Ocenění: - 7-3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny dle platného cenového předpisu, porovnáním a věcné hodnoty. Výnosová metoda nelze vzhledem k technickému stavu, který neumožňuje pronájem a absenci dostatečného počtu údajů o skutečně realizovaných nájmech porovnatelných objektů v dané oblasti, použít. 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti: 3.2.1 Věcná hodnota : Pro stanovení reprodukční hodnoty jsou použity orientační ceny uváděné firmou URS. Praha a.s. Tyto ceny jsou bez DPH. Základní jednotková cena rodinného domu je upravena koeficientem 0.71 s ohledem na konkrétní místo a technické řešení stavby. Snížení o opotřebení je provedeno ve výši 80% v případě rodinného domu a 90% v případě vedlejších staveb. Cena pozemku je stanovena porovnáním 280,- Kč/m 2. Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 50 1,00 4,10 1. Základy P 8,20 50 0,46 1,89 2. Zdivo S 21,20 50 1,00 10,60 2. Zdivo P 21,20 50 0,46 4,88 3. Stropy S 7,90 50 1,00 3,95 3. Stropy P 7,90 50 0,46 1,82 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce P 0,90 100 0,46 0,41 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady P 2,30 100 0,46 1,06 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,30
- 8 - Reprodukční hodnota: - rodinný dům zatřídění : JKSO - 803 61 rodinné domy zděné konstrukce zastavěná plocha : 110,- m 2 obestavěný prostor : 597,- m 3 jednotková cena : 4 870,-Kč/m 3 o.p. jednotková cena upravená: 4 870*1.15*0.71= 3 976,- Kč/m 3 o.p. reprodukční hodnota : 597 m 3 * 3 976,- Kč/m 3 o.p. = 2 373 672,- Kč - vedlejší stavby - stodola : 446 m 3 - kolna I : 155 m 3 - kolna II : 56 m 3 657 m 3 - jednotková cena : 1 800,- Kč/m 3 o.p. - reprodukční hodnota : 657 m 3 *1 800 Kč/m 3 o.p. = 1 182 600,- Kč -pozemek 809 m 2 * 280,-Kč/m 2 = 226 520,- Kč ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- reprodukční cena : 3 782 792,- Kč ============= Věcná hodnota - rodinný dům 2 373 672* 0.20 = 474 734,- Kč - vedlejší stavby 1 182 600*0.1 = 118 260,- Kč - pozemek 226 520,- Kč ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- věcná hodnota celkem: 819 514,- Kč zaokrouhleno: 820 000,- Kč 3.2.2. Ocenění na základě výnosů z pronájmu: Rodinné domy nejsou v této oblasti pronajímány nebo pouze vyjíměčně. Nejsou věrohodné údaje o výši pronájmu a stavba rodinného domu není z důvodu zhoršeného technického stavu schopna pronájmu. Z tohoto důvodu cenu na základě výnosů z pronájmu nestanovuji 3.2.3.Metoda porovnávací: Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb.,v platném znění: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
- 9 - Pro naplnění této definice obvyklé ceny by bylo nutné zjistit ceny dostatečného počtu realizovaných prodejů porovnatelných nemovitostí. Od 1.1. 2014 již nejsou vypracovávány znalecké posudky v případě prodejů rodinných domů. Prodej lze zjistit náhodným pátráním v terénu a poté cenu ze smlouvy uložené ve sbírce listin katastrálního úřadu. Z kupní smlouvy lze zjistit cenu, ale nelze již zjistit parametry domu (podlahová plocha, obestavěný prostor) a technický stav. To znamená, že i v případě zjištění prodeje nelze objektivně provést porovnání. Vzhledem k tomu, že již nejsou vypracovávány znalecké posudky při prodeji rodinných domů, nemůže mít znalec ve vlastní databázi podklady pro porovnání. Tyto podklady nemůže mít i z důvodů množství druhů nemovitostí, lokalit a časově omezené platnosti těchto údajů. Informace o realizovaných prodejích má pouze Ministerstvo financí ČR prostřednictvím finančních úřadů. Na základě těchto údajů ministerstvo stanovuje koeficienty pro vyhlášku, ale žádný ucelený přehled o konkrétních prodejích nezveřejňuje. Vzhledem k výše uvedenému nelze provést přímé porovnání s cenami skutečně realizovaných prodejů. Porovnání lze provést pouze s porovnatelnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v inzerci realitních kanceláří. V této inzerci jsou však většinou uváděny nadhodnocené ceny, které nejsou později realizovány. V inzerci jsou jen popisy a často nevěrohodné výměry, je zaměňována podlahová plocha se zastavěnou a užitnou plochou. I v tomto případě nelze zjistit parametry a technický stav pro přímé porovnání a lze provést pouze přibližný odhad porovnáním zdánlivě podobných nemovitostí. Nabídka realitních kanceláří: Porovnatelné rodinné domy: 1) Prodej rodinného domu 205 m², pozemek 1 234 m²chožov, okres Louny 560 000 Kč -i rodinný dům určený k rekonstrukci. Dispozičně 2+1 a další dvě místnosti, každá se samostatným vchodem. V domě jsou rozvody vody a elektřiny. Na pozemku o celkové výměře 1234 m2 je také stodola, ve které je možno parkovat automobilem 2)
- 10 - Prodej rodinného domu 120 m², pozemek 1 518 m²děčany - Lukohořany, okres Litoměřice 600 000 Kč k prodeji bývalá zemědělská usedlost stojící na návsi v Lukohořanech. Na pozemku 1518 m2 se nachází rodinný dům se započatou rekonstrukcí, bývalé dílny a stodola. Do domu je nově zřízena přípojka veřejného vodovodu a el.en.. Louny 18 km, Libochovice 11 km. Občanská vybavenost v nedalekých Děčanech. 3) Prodej rodinného domu 125 m², pozemek 1 204 m²zálužice - Rybňany, okres Louny 529 000 Kč Samostatně stojící zděný rodinný dům (3+1) s garáží a zahradou (1000 m2) v okrajové části klidné menší obce Zálužice Rybňany.Dispozičně řešený jako 3+1 (125 m2), s možností realizace půdní vestavby dalších dvou až tří pokojů v podkroví (100 m2) domu. Současná obytná plocha domu činí cca 125 m2, užitná plocha domu a vedlejších staveb činí cca 250 m2, celková plocha pozemku je 1204 m2. Vnitřní dispozice obytného domu: přízemí pět obytných místností, koupelna, toaleta (vstupní zádveří, ze kterého se vstupuje do prostorné průchozí chodby s oknem, na kterou navazuje koupelna s toaletou a kuchyně. Střecha sedlová, střešní krytina vlnité desky- Eternit. Ohřev vody elektrickým bojlerem, vytápění krbovými kamny. Dům je napojen na elektřinu 230/400V, obecní vodovod, vlastní jímka. Celý pozemek je oplocený plotem se vstupní kovovými vraty s brankou, dvůr i zahrada poskytuje příjemné soukromí. Parkování možné na pozemku i přímo před domem. Porovnáním s nabídkovými cenami lze považovat za obvyklou cenu v rozpětí 500 000,- Kč 600 000,- Kč. Nabídka pozemků pro stavbu rodinného domu: 1) Prodej stavebního pozemku 1 692 m²děčany - Solany, okres Litoměřice 439 920 Kč (260 Kč za m²) Stavební parcela o velikosti 1692 m2, Solany Nachází se na okraji obce na samotě. Inženýrské sítě- voda a jímka na pozemku. Elektro na hranici pozemku. V minulosti zde byly stavby (rodinné domy), které jsou v současnosti ve velmi špatném stavu(polorozbořené). Příjezd na pozemek je přes obecní pozemek, poblíž je malý potůček, obecní vodní nádrž a okolo jsou pole a lesy.
- 11 - Občanská vybavenost do 1,5 km v obci Třebívlice. 2,5 km od hlavního tahu na silnici č.15 směr Litoměřice, Lovosice a dálnici E55 na Teplice 2) Prodej stavebního pozemku 1 257 m²libčeves - Řisuty, okres Louny 333 105 Kč (265 Kč za m²) stavební pozemek v klidné části obce Řisuty. Výměra pozemku 1.257m2. Přístup k pozemku je ze zpevněné cesty. občanská vybavenost ve městě Libčeves vzdálené 3km 3) Prodej stavebního pozemku 1 200 m²libčeves - Všechlapy, okres Louny 365 000 Kč (304 Kč za m²) stavební parcela Všechlapy u Libčevse. Pozemek o výměře 1200 m2 se nachází na okraji obce, v sousedství není v současné době žádná výstavba. Výhled na České Středohoří a na 1km vzdálený Libčeves, kde je veškerá občanská vybavenost. Na hranici pozemku je elektřina a voda. průměrná cena: (260+265+304)/3 = 276,- Kč/m 2 zaokrouhleno: 280,- Kč/m 2 Porovnáním s nabídkovými cenami lze považovat za obvyklou cenu pozemku 280,- Kč/m 2 3.2.4. Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65
- 12 - O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, O5. Dopravní obslužnost obce - autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod, restaurace) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 237,70 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,10 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,840 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,010 i = 2
Koeficient pp = I T * I P = 0,848-13 - 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 37 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 105 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 654,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.N.P.: 11,20*5,75 = 64,40 m 2 8,0*5,75 = 46,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 64,40 m 2 2,75 m 46,00 m 2 2,75 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 11,20*7,75*2,90 = 251,72 m 3 8,0*5,75*3,90 = 179,40 m 3 zastřešení: 19,20*5,75*3,0/2 = 165,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 596,72 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 110,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 110,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený - se šikmou nebo strmou střechou I typ A 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn smíšené nebo kamenné I -0,08 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00
- 14-13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 105 let: s = 1-0,005 * 105 = 0,475 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,600 = 0,339 i = 1 IV 0,65 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,840 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 654,- Kč/m 3 * 0,339 = 560,71 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 596,72 m 3 * 560,71 Kč/m 3 * 0,840 * 1,010= 283 863,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 283 863,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 11,5*7,0 = 80,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.N.P. 80,50 m 2 7,05 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 11,50*7,05*3,95 = 320,25 m 3 zastřešení 11,50*7,05*3,10/2 = 125,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 320,25 m 3
- 15 - zastřešení Z 125,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 445,92 m 3 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 70 1,00 4,34 1. Základy P 6,20 30 0,46 0,86 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy C 19,30 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce P 1,90 100 0,46 0,87 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,4869 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4869 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 006,40 Plná cena: 445,92 m 3 * 1 006,40 Kč/m 3 = 448 773,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 130 = 80,8 % Koeficient opotřebení: (1-80,8 % / 100) * 0,192 Nákladová cena stavby CS N = 86 164,60 Kč Koeficient pp * 0,848 Cena stavby CS = 73 067,58 Kč Stodola - zjištěná cena = 73 067,58 Kč 1.2.2. Kolna I Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví
- 16 - Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 7,60*5,05*3,1 = 118,98 m 3 zastřešení 7,60*5,05*1,9/2 = 36,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 118,98 m 3 zastřešení Z 36,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 155,44 m 3 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,57 Koeficient vybavení K 4 : 0,8257 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8257 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 706,70 Plná cena: 155,44 m 3 * 1 706,70 Kč/m 3 = 265 289,40 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 90 roků Opotřebení: 85,000 % - 225 496,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 39 793,40 Kč Koeficient pp * 0,848 Cena stavby CS = 33 744,80 Kč Kolna I - zjištěná cena = 33 744,80 Kč
1.2.3. Kolna II - 17 - Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 7,0*3,1*2,10 = 45,57 m 3 zastřešení 7,0*3,1*1,0/2 = 10,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 45,57 m 3 zastřešení Z 10,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 56,42 m 3 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 38,45 Koeficient vybavení K 4 : 0,3845 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3845 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 794,80 Plná cena: 56,42 m 3 * 794,80 Kč/m 3 = 44 842,60 Kč
- 18 - Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 85,000 % - 38 116,20 Kč Nákladová cena stavby CS N = 6 726,40 Kč Koeficient pp * 0,848 Cena stavby CS = 5 703,99 Kč Kolna II - zjištěná cena = 5 703,99 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. st.14 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. III -0,01 zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,840 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,840 * 0,990 * 1,010 = 0,840 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 237,70 0,840 199,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 14 809,00 199,67 161 533,03 nádvoří Stavební pozemek - celkem 809,00 m 2 161 533,03 Pozemek parc. č. st.14 - zjištěná cena = 161 533,03 Kč
- 19 - Cena dle cenového předpisu-rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 37 283 864,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 73 068,- Kč 1.2.2. Kolna I 33 745,- Kč 1.2.3. Kolna II 5 704,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 396 381,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. st.14 161 533,- Kč Celkem 557 914,- Kč 4.Rekapitulace: - věcná hodnota 820 000,- Kč - výnosová hodnota nestanoveno - porovnávací hodnota 500 000,- Kč--- 600 000,- Kč - cena dle platného cenového předpisu 557 910,- Kč
5. Závěr: - 20 - Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti ceně pozemku parc. č. st. 14 se stavbou rodinného domu čp. 37 v k.ú. Třtěno, obec Chožov,okr. Louny. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění považuji za obvyklou cenu a možnou tržní hodnotu cenu stanovenou porovnáním, která je shodná i s cenou stanovenou dle platného cenového předpisu: slovy: pětsetpadesáttisíc,- Kč 550 000,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne 4. 12. 1989 pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 91/2015 znaleckého deníku. Ve Slaném dne 18.11. 2015 Ing. Petr Macák Štefánikova 1299 274 01 Slaný tel.: 603480416 e-mail: macak.petr@centrum.cz Seznam příloh - informace o pozemku LV č. 44 pro k.ú. Třtěno - snímek pozemkové mapy