Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 70/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Eva Pflegerová umožnila vstup do oceňované bytové jednotky, neumožnila provedení fotodokumentace interiérů. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 3681/13. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 24.3.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 24.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Českolipská 389/9 190 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Střížkov Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.3.2015 za přítomnosti znalce a povinné p. Evy Pflegerové. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.2.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3370, 457, 3411, 3527; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527. Bytový dům č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 - se nachází v zastavěné části města Praha, část Střížkov, na ul. Českolipská. Jedná se o blok panelových bytových domů s 8-mi nadzemními podlažími s plochou střechou. Dům je v dobrém technickém stavu po revitalizacích - vnější zateplení, výměna střešní krytiny a klempířských prvků, vstupy, stupačky, plastová okna. Bytová jednotka č. 389/23 - se nachází v 7.NP, jedná se o byt o velikosti 3+1. Podlahová plocha bytu je 50,1m2 + komora 2,50m2. Byt je po rekonstrukcích z roku 2009 - zděné jádro s novou koupelnou a WC (novější obklady a dlažby, vybavení koupelny), provedeny nové instalace (elektro, voda, odpady, nová kuch.linka, plovoucí podlahy. Plovoucí podlahy jsou ke dni místního šetření poškozeny. Plastová okna byla vyměněna v rámci revitalizace bytového domu. K oceňované bytové jednotce se váže podíl o velikosti 263/86430 na společných částech domu č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391, spoluvlastnický o velikosti 10520/2257200 na pozemcích parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1 a spoluvlastnický podíl o velikosti 5260/1128600 na pozemcích parc.č. 679/2, 680, 681, 682, 683, 684. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 389/23 b) Pozemky - podíl 10520/2257200 c) Pozemky - podíl 5260/1128600 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,950 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 389/23 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 40 054,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj: 15,0 * 1,00 = 15,00 m 2 pokoj: 10,0 * 1,00 = 10,00 m 2 chodba: 4,20 * 1,00 = 4,20 m 2 koupelna: 2,50 * 1,00 = 2,50 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 pokoj: 7,0 * 1,00 = 7,00 m 2 kuchyň: 9,40 * 1,00 = 9,40 m 2 spíž: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 komora: 2,50 * 0,80 = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 52,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,875 = 0,766 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,990-5 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 40 054,- Kč/m 2 * 0,766 = 30 681,36 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 52,10 m 2 * 30 681,36 Kč/m 2 * 0,960 * 0,990= 1 519 213,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 519 213,31 Kč Ocenění b) Pozemky - podíl 10520/2257200 Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 674 239,00 3 000,00 717 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 675 238,00 3 000,00 714 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 676 244,00 3 000,00 732 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 677 228,00 3 000,00 684 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 678 233,00 3 000,00 699 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 679/1 115,00 3 000,00 345 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 891 000,- Pozemky - podíl 10520/2257200 - výchozí cena pro výpočet = 3 891 000,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 10 520 / 2 257 200 Pozemky - podíl 10520/2257200 - zjištěná cena = 18 134,56 Kč Ocenění c) Pozemky - podíl 5260/1128600 Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 679/2 126,00 3 000,00 378 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 680 235,00 3 000,00 705 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 681 227,00 3 000,00 681 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 682 239,00 3 000,00 717 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 683 240,00 3 000,00 720 000,- - 6 -
2 cen. mapa zastavěná plocha a 684 240,00 3 000,00 720 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 921 000,- Pozemky - podíl 5260/1128600 - výchozí cena pro výpočet = 3 921 000,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 260 / 1 128 600 Pozemky - podíl 5260/1128600 - zjištěná cena = 18 274,38 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 389/23 = 1 519 210,- Kč b) Pozemky - podíl 10520/2257200 = 18 130,- Kč c) Pozemky - podíl 5260/1128600 = 18 270,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 1 555 610,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 3+1 nacházejícího se ve 3. patře panelového domu s výtahem v klidné lokalitě Prosek. Byt o výměře 54 m² je po částečných stavebních úpravách - nová plastová okna, bezpečnostní dveře, novější koupelna a WC. Dům má nové stoupačky, plastová okna, fasádu a zateplení, novou střechu, opravené lodžie, zvonky, nový výtah. Podlahovou krytinu v koupelně, na WC a v kuchyni tvoří dlažba, v pokojích dřevené podlahy. V koupelně se nachází vana, WC samostatně. K bytu náleží lodžie 6 m² a sklepní kóje přímo naproti bytu. Orientace bytu je na severozápad a jihovýchod, z bytu je nádherný výhled do okolí. Vytápění veřejné ústřední. K dispozici internet a kabelová televize. Možnost parkování v ulici před domem. Nabídková cena RK: 2.500.000,- Kč. (46.296,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná nedaleká poloha, Praha-Prosek); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 43.981,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií, 70m2 ve zvýšeném přízemí panelového domu s výtahem v lokalitě Praha 9 - Prosek, ul. Jablonecká. Byt je v dobrém technickém stavu s částečnými stavebními úpravami - zděné jádro s novou koupelnou a WC, plastová okna, úprava instalací. Dům po rekonstrukci - zateplení, střecha, vstupy, stupačky. Nabídková cena RK: 2.790.000,- Kč. (39.857,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná nedaleká poloha, Praha-Prosek); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (menší rozsah rekonstrukcí) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,05; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 39.757,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji prostorný a světlý byt 3+1s lodžií, o celkové ploše 65,21m2 umístěný v přízemí panelového domu s bezbarierovým přístupem v lokalitě Praha 9-Střížkov. Dům o 8 podlažích je po celkové rekonstrukci - zateplení, stoupačky, fasáda, nový výtah, společné prostory. Dispozičně je řešen obývacím pokojem (16,90m2), kuchyní (12,40m2), dvěmi neprůchozími pokoji (11,32m2 a 10,68m2), prostornou předsíní (9,34m2), koupelnou (2,56m2), samostatným WC (0,97m2), spíží (1,04m2), komorou (2,16m2). Součástí bytu je prostorná lodžie (7m2). Nabídková cena RK: 2.400.000,- Kč (36.804,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná nedaleká poloha, Praha-Prosek); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (bez rekonstrukcí) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,15; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 40.208,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 39.757,- až 43.981,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 41.315,- Kč/m2 podlahové plochy 52,10m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 41.315,- Kč/m2 = 2.152.512,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 2.150.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 1.155.610,- Kč 2.150.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.3.2015 po zaokrouhlení na: 2.150.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.3.2015 po zaokrouhlení na: 2.150.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 389/23 v bytovém domě č.p. 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391 na pozemku parc.č. 674, 675, 676, 677, 678, 679/1, 679/2, 680, 681, 682, 683, 684, vč. podílu na společných částech domů a na pozemcích vše v katastrálním území Střížkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3370, 457, 3411, 3527, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.3.2015 po zaokrouhlení na: 2.150.000,- Kč. Slovy : dvamilionystopadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 24.3.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 70/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 70/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 24.3.2015-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Českolipská 389/9, Praha-Střížkov. OZN.: Českolipská 389/9, Praha-Střížkov. - 20 -